中古住宅 ローンを借りる時のチェックポイント!!

中古のローン

 

 

中古住宅も新築と同じ住宅ローンでOK?

 

古い物件は住宅ローンが適用されにくい!!

 

中古物件の担保評価(価値)は戸建てなら築20年を超えると「ほぼゼロ」なります。そのため、住宅ローンの融資対象として、中古マンションは取り扱うが、中古の戸建住宅は取り扱わないという金融機関があります。

 

また、融資対象とはするものの、担保評価の観点から借入額の上限を低く設定する、あるいは、築年数が20年以上、旧耐震基準、再建築不可など、物件の条件によっては融資の対象外とされるケースもあります。購人を希望する中古物件に出合ったら、まずは不動産会社や金融機関に融資の可否を確認したほうがよいでしょう。

 

中古住宅に関するお金のやり取りは、リフォームの有無が大きく影響してきます。最近は、「中古住宅の購入費用」と、それに伴う「リフォームエ事に必要な費用」をセットで貸してくれるパッケージ型ローンも出てきました。ひと昔前に比べると、選択肢は増えています。

 

外観を見ただけではリフォーム費用はわからない!!

中古物件の購人は、ある種の「バクチ」といえます。

 

周辺の似たような物件から物件価格の相場は把握できても、その中古住宅に快適に住めるようにするためには実際どれくらいの費用(リフォーム・リノベーションなど)がかかるかは、外観を見ただけでは分かりません。

 

リフォーム済みの物件で内装は新築同様にきれいでも、断熱材が十分に入っていなかったり、床下が腐ったりしていれば改修工事が必要になります。素人判断で事を進めると、のちに想定外の工事が発生して資金計幽が破綻する危険もあります。購入前は、建築士などにプロの視点で必ずチェックしてもらうようにしてください。

 

なお、中古住宅の売買は、物件購人特に価格交渉できる場合があります。売主が売り急いでいるなどの事情があれば、かなりの確率で減額に応じてくれます。

 

 

【中古物件のパターン別】住宅ローンの借り方

中古物件を購入してそのまま住む場合と、リフォーム前提で古い手付かずの物件を購入するのとでは住宅ローンの組み方が異
なります。

 

リフォーム済み物件を購入する
1.住宅ローンを利用する

購入後、そのまま住む場合はマンションや建売住宅の購入と同じように住宅ローンを借り入れ、一括で支払います。想定外の工事が発生することのないように、購入前のチェックは入念に行いましょう。

 

中古物件を購入して、リフォームする
1.住宅ローンを利用する

物件の購入用に住宅ローンを組み、リフォーム費用は手持ちの現金で支払うパターン。リフォーム費用が少額の場合、もしくは手持ちの資金が多い場合はこの方法で。耐震・バリアフリー・省エネのリフォームなら現金での支払いも減税対象になります。

 

2.住宅ローン+リフォームローンを利用する

物件の購入用に住宅ローンを組み、リフォーム資全としてさらに「リフォームローン」を組む方法.リフォームローンには銀行系(最長15年のものが多く.融資額500万円程度、無担保の場合もある)と.クレジット会社系(借入期間10年程度、融資額300万円程度、比較的審査手続きが簡単)があります。

 

3.リフォーム用パッケージ型ローンを利用する

物件の購入とリフォームエ事に必要な資金を1回の手続きで借りられるパッケージ型ローンです。2012年に登場した「フラット35リフォームパック」なら、通常の住宅ローンと同じように最長35年で組むことができます。フラット35Sの条件に適合させる場合や、水廻りなどを大幅にリフォームする場合にお勧めです。

 

★リフォームにはどれくらいの費用が必要?

リフォームの費用は水廻りなど最低限の工事を行い、普通に住めるようにするだけでも400万~500万円くらいかかります。間取りなどにも手を加えて新築ライクな快適さを求めるなら1,000万円くらいは必要です。

 

 

希望額が借りられなかったら白紙にできる契約に

ローンを借りる場合には「ローン特約」を必ず確認してください。これは万が一、ローンが組めない場合には契約を白紙に戻すことができるというものです。手付金もペナルティなく、全額返ってきます。

 

この特約は基本的にほとんどの不動産契約に入っていますが、念のため確認が必要です。たとえば、ローンで5000万円借りたかったのに4500万円しか借りられなかった場合も、本人の責任ではありませんので、契約をやめることができます。これは、新築住宅でも中古住宅でも全く同じです。また、この特約には一定の期日が定められています。その期間内にローンが組めないと判明した場合には、速やかに書面をもって解約を申し入れなければなりません。期日を過ぎてしまうと、この特約が無効になる場合もありますので、注意が必要です。


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