中古市場には「掘り出し物」がある!!

中古の掘り出し物

 

「掘り出し物」は絶対にある!!

不動産会社は、よく「掘り出し物はない」と言います。

 

これはウソだと言えるでしょう。

 

掘り出し物は必ずあります。あるのです。ましてや中古住宅には掘り出し物がかなり見つかります。その理由は、中古住宅の価格の決め方が十把ひとからげとなっているからです。

 

新築物件の価格は、建築費がいくらで、諸経費をそれにプラスして、土地を安く叩いて買う。もし土地の値段が下がらなければ建築費を下げたり、工期を短くするなどして、つじつま合わせをするわけです。市場の状況、具体的にはあの物件がいくらで売れたから、同じくらいだったら売れるはずだと価格を合わせることで決まっていきます。一方、中古住宅もやはり売れなければ話にならないので、「あそこでいくらで売りに出ているのでこの辺りならこれくらいの価格で」となります。ただし、中古住宅に関しては個別要因が大きくからんできます。

 

たとえば、近くの中古マンションが4000万円で売れていても、同じ広さのマンションが3000万円であったり、5000万円であったりもします。個別の要因で中古物件の価格は変わります。その理由は、個別の住宅が持っている特異性に起因します。マンションであれば物件管理の状況、施工会社や分譲会社がどこか、部屋の向きなどによって価格は変わってきます。戸建てであれば、どの工務店で建て、どんな改修工事を行ってきたか、また接する道路の幅やその道路の向き、土地の形などによって変わってくるので、同じ条件であっても値段はバラバラになります。だからこそ、本来もっと高く売られてもよい中古物件を安く買うこともできるのです。そこを見抜くことができれば、掘り出し物を見つけることができます。

 

掘り出し物を見つけるために不動産会社を味方につける

また建物に関しては、築何年なのでいくらという判断がなされます。築20年経った木造建築であれば、基本的に資産価値はゼロと判断される場合がほとんどです。しかし、人間にたとえれば、健康に気を配り、体のメンテナンスをマメに行いながら生活してきた人の体と、何のヶアもせずに不摂生な生活をしてきた人の体では、当然ちがいがあります。それと同様に、住宅も築年数だけでは評価できない点もあるのに、「20年を過ぎているので価値はゼロ」という見方で評価されてしまうケースが、非常に多く見られます。ところが建築家や不動産会社が見たとき、「築年数から言うと確かに計算上はこの価格になるけれど、十分建物は使えるし、もっと価値がある」という場合もあります。あるいは「この場所であれば、将来値段が下がることはまずないだろう」ということもあります。こうした評価ができるような掘り出し物は、実際に存在するのです。

 

ただし、掘り出し物を見つけるためには不動産会社を味方につける必要があります。しかるべき知識のある不動産会社の力を借りることで、お客さまは初めて掘り出し物を見つけることが可能となるのです。掘り出し物探しには不動産会社や建築会社など、専門家の視点が不可欠でしょう。

 

 

「掘り出し物」を見つける4つのポイント

中古住戸には掘り出し物がある

物件価格

マイホームを手にしたいけれど、「高くてが出ない」と思っている人も多いのではないでしょうか。実際、新築住宅は資材価格と人件費が高騰して、マンション建設の圭尸当たりの平均コスト(共用部分含む)は、リーマンショック後の底値1500万円から2200万円以上へとアップしています。これから販売される新築マンションの価格も、上昇傾向といえそうです。

 

そうした中、人気を集めているのが中古住宅です。2020年度の首都圏中古マンションの成約件数は前年度を上回り、2年連続で過去最高を記録しています。そうなると、中古住宅の価格も心配になりますが、マンションで築15年、一戸建てで25年まで値が下がり、そのあたりで価格は下げ止まるケースが多数。新築より4〜5割安い価格で手に入ります。

 

物件のチェック

中古住宅の取引の多くは、売り主も買い主も個人である「個人間売買」を不動産会社が仲介しています。個人間売買のため、消費税はかかりませんが、その分、物件価格の3%などの仲介手数料がかかるのが特徴です。また、見た目のよしあしはわかりますが、建物の設計やメンテナンスのプロが介在しないため、建物の基礎や構造など普段見る機会のない部分の判断はなかなかつきません。

 

また、一戸建ての場合は、家の周りや建物全体を見て、ひび割れや雨漏りのシミ、歩いてみて傾きがないかなどを確認しましょう。マンションは管理状況も大事なので、ゴミ捨て場や駐輪場などの共用部分、マンション全体の清掃状況などをよく見ておきましょう。また、契約前に売り主の了承を得て、専門家に「ホームインスペクション(住宅診断)」を依頼するのもオススメ。欠陥や劣化を指摘してもらい、修繕やリフォームに生かします。

 

下は気になる物件を初めて見学に行ったときに、最低限見ておくといいポイントです。全体としてまず確認するのは、新築時の設計図や設備一覧、その後の定期点検、リフォーム履歴の有無。それさえあれば、リフォーム業者に見てもらうことで、自分ではわからない問題点などがわかり、対応できるからです。

 

中古戸建てはココを見ろ!!
  • 軟弱地盤ではないか。地盤調査書があるか
  • 前面道路の幅が4m以上あるか
  • 基礎や壁にひび割れがないか、基礎と土台が連結しているか
  • 室内の天井や壁に雨漏りのようなシミがないか
  • 床が傾いたり、沈み込む、きしんだりしていないか
  • 日当たりや風通しがよいか
  • 壁紙、カーペット、畳などにキズ、はがれがないか
  • キッチン、バス、トイレ、洗面所に水漏れや詰まりはないか

 

中古マンションはココを見ろ!!
  • 全体に清掃が行き届いているか
  • ゴミ置き場や駐輪場が整理されているか
  • 長期修繕計画が実行されているか、次の大規模修繕工事はいつか
  • 管理費と修繕積立金は別々に管理されているか
  • バルコニーにひび割れやサビがないか
  • 上下階や隣の住戸の音が気にならないか
  • リフォームしやすい間取りか
  • エントランスはオートロックか、あるいは防犯カメラ設置か

 

リノベーション

従来のリフォームは老朽化したり、壊れたりしている箇所を改修して、見た目が新築並みに見える修理をするものでした。しかし、最近、建築技術が発達してブームとなっているのが「リノベーション」(リノベ住宅)です。リノベ住宅は、再生住宅などとも呼ばれており、間取りや内外装を抜本的に刷新するため大規模改修を施すものです。

 

例えば、中古マンションで、3LDKの問取りを2LDKにしたり、台所や風呂、トイレなどの設備を取り替え、床、壁、天井などの内装を一新、といったことが実現できます。費用は物件や内容にもよりますが数百万〜1000万円前後。例えば、物件自体、新築で4000万円のものを、2500万円で買えたとしたら、リノベを実施しても、新築よりも安くあがることに。リノベは専門会社や不動産会社でも実施しています。

 

具体的な選び方

中古住宅というと、「安かろう、悪かろう」というイメージで考えがちです。しかし、「中古をうまく自分仕様に変えるのが未来型」となりつつあります。中古物件は、同じ地域の新築住宅より2~5割安く買える「コスパのよさ」が売りです。ただ、「地域の他物件の価格や賃料などと比べて値決めがされるので、そこに、基礎や構造、メンテナンス、管理のよしあしは加味されてないのが現状です。

 

つまり、中古住宅は状態のよしあしにバラツキがあるということ。だからこそ、ポイントを押さえて、上手に選ぶことが大切です。ポイントとしては、まず基礎・構造をチェック。問題があるなら、修理・補修も視野に。その他、建て替えやリノべーションを選ぶ方も増えています

 

中古物件情報は、まず地域を厳選。不動産ポータルサイトで検索したり不動産会社に声をかけたりして、希望に合った物件を探しましょう。さらに、地元の不動産会社にも頼み情報を得ましょう。また、中古の物件サイトなども定期的にチェック。「スムストック」などが代表的です。物件を見て、自分仕様に変える発想をすることがよい中古物件に出会うポイントです。

 

 

ネット情報を鵜呑みにするな!!【中古住宅】

ネットの情報はウソ
初めて住宅を買う人の大多数は、まずネットで情報を調べます。そして、なかなかよい情報がないなと思いながら、街中のオープンルームを覗いたり、新聞の折り込み広告の物件に問い合わせをしたりします。まずはネットで調べてみるのですが、ネット情報では完結しないことに気づいて、ようやく現場を見に行ったりします。また、ほとんどのお客さまは住宅を購入する前に人に相談しません。友人から「家を買った」という話を聞いたことはあると思いますが、「家を買おうと思っているんだけど、どうかな」という話は、まず聞きません。せいぜい両親に聞く、会社の先輩に聞くくらいです。

 

そして、不動産会社に行くときは、すでに家を買うことを決めています。「家を買ったほうがよいのか、借りたほうがよいのか」「買うならマンションがよいのか、一戸建てがよいのか」「新築がよいのか、中古がよいのか」を、どこに相談すればよいのか、これらを相談する場所がないのです。本来は、そうしたことを不動産会社に聞くべきなのですが、どうしても不動産会社に行くと売り込まれてしまうというイメージが強いのです。つまり、買うことを決めてから不動産会社に行く。買おうか買うまいか……どんな選択肢があるのかを相談できる「不動産のよろず屋」が日本にはありません。だからこそ、本サイトでは皆さんに、中古住宅のメリットーデメリットから、かしこい買い方まで紹介したいと考えているのです。

 

 

ネットには優良物件の情報は掲載されない

ネットに頼りすぎることの弊害としては、ネット情報漬けになってしまうと、不動産会社を味方につけにくくなる点があげられます。ネット情報を過信して、不動産会社は自分がほしい情報だけを取りに行く場所だと考えてしまうのです。不動産会社としてはよい情報を持ち逃げされては困るので、インターネット上にはよい惰報は流しません。したがって、ネット上にはよい物件は、まずありません。インターネットに広告を出すためには、売り主から掲載許可を取る必要があります。これは1件1件、電話をして許可を求めます。

 

ところが、ほとんどの物件はNGの返事が返ってきます。その理由は、不動産業界には「広告を出したら負け」という業界体質があるからです。これは、同業者の人と話をするさいに「あの現場は全部売れてしまったよ。未公開のうちにさっと売れた」と言えることが一番格好よいとされているからです。いろいろなところに広告を出して売れたことは、まったく自慢になりません。不動産会社にとって、広告掲載することは自ら負けを認めるような雰囲気があります。したがって、ネットへの掲載を認めないのです。

 

このようにネットにはよい物件が出てこないので、ネットには頼りすぎないほうがよいのです。どんな物件でも実際に見なければわかりません。不動産会社の人間でもそうなのです。思いのほかよがったりすることもありますし、もちろんその逆もあります。すべてがネット上で完結できると勘ちがいして、物件情報を取捨選択してしまっているのは、よい物件にめぐり合えないひとつの理由でもあると思います。


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