□☆□賢い人はこうして住宅ローンを組む！！　3つのポイント！！

1つ目のポイント

「団信」への加入方法を考える

「団信」と一般的な生命保険の違い

団体信用生命保険と民間の生命保険の内容は重なり合う部分が多いので、住宅ローンを申し込むなら、詳細を確認していずれかに一本化すべきです。どちらが良い・悪いというのではなく、自分や家族の状況に合ったほうを選びましょう。

 

 

ローンの残金が支払われる「団信」

団信信用生命保険（以下、団信）は、加入者が住宅ローンの返済中に死亡または高度障害状態になった場合に、生命保険金により住宅ローンの残金が返済されるという仕組みの保険です。団信への加入は、「新規に生命保険に入る」ことと同じですから、現在契約中の生命保と保証内容が重なっていたら保険料を無駄に支払うようなものです。団信に加入する場合は、すでに契約している生命保険を解約した方がい場合もあります。

 

 

団信は「加入が必須条件」ではない

団信は、必ずしも加入しなければならないものではありません。民間金融機関の住宅ローンのほとんどは、団信への加入を絶対条件としていますが、フラット35の場合は原則事項という扱いのため、生命保険を代用することができます。また、団信の保険料率は年齢に関係なく一定ですが、生命保険の保険料は若いほど安くなります。生命保険には、タバコを吸わない、メタボ予備軍ではないなど、健康な人ほど保険料が安くなるというメリットもあります。

 

 

建築中のリスクを解決する団信が登場

団信は融資実行（引渡し）後の保障になるため、工事着工から竣工までの建築中は保障の対象になりません。そのため、万が一この期間に建て主（住宅ローンの借り手）が死亡・高度障害状態になった場合は融資が実行されません。そうなると、遺族の負担で工事を続けるか、所有権を放棄するか、完成させて転売するかなど、難しい対応を迫られます。こうした事態に備える保険として登場したのが、融資実行前団体信用生命保険「ぽけっと団信」です。この保険で未払い金5000万円までは賄えますので、不安な人は加入しておくことを強くお勧めします。

 

 

 

2つ目のポイント

諸費用をなるべく安く抑える

諸費用は、依頼先・商品選びに左右される

「諸費用」というお金の存在は、住宅購入を検討し始めるまでは知らない人がほとんどですから、この費用を安く抑えるという発想も、なくて当然です。しかし、諸費用は住宅購入費全体のうち、実に大きな割合を占めますので、費用削減の努力をするのとしないのとでは資金計画が大きく変わってきます。

 

諸費用の減額方法としては、金利のように直接交渉するほかに、支払先の会社や商品を変更するという方法があります。これで、10万～100万円を引き下げられる可能性があります。諸費用を安くするために住宅ローン商品を変更したり、不動産会社を変更するというのは本来転倒のようですが、実際にそれだけの減額効果が期待できるのが、諸費用の魅力です。

 

 

金融機関の諸費用は「差し引きいくら」で考える

住宅ローンを借りる際に必ず発生する「融資事務手数料」は、金融機関ごとに価格設定が異なるため、これが安い金融機関ごとに価格設定が異なるため、これが安い金融機関を選べば諸費用全体を削減できます。融資事務手数料には一括で支払う「定額型」と、借入額をベースに算出する「定率型」の2種類があります。

 

借り手が住宅ローンを返済できなくなる場合に備えて保証会社に保証を依頼するために支払う「保証料」も、融資契約時に全額を支払う「前払い（一括方式）」と、毎月の返済額に分割して載せる「後払い（外枠方式）」の2種類があります。

 

いずれも、手元に現金がなければ、毎月の返済額から差し引かれる後払いしか選択肢はありませんが、その場合は金利が上乗せされて割高になりがちです。一括で支払える現金があれば、自分の借入条件に合わせて安いほうを選ぶと良いでしょう。

 

なお、「保証料無料」を謳い文句している住宅ローンは、それ以外の何かが割高になっていることが多いので注意してください。同様に、融資事務手数料や保証料が安い金融機関は、そのほかの費用や金利が高い場合があるので「差し引きいくら」で考えることが重要です。

 

 

火災保険は、自分に必要な補償をを吟味してコストダウン

一般的な火災保険は、さまざまな損害に対する保証があらかじめパッケージ化されています。購入する住宅がマンションの高層階なら水災（水害）の補償は外して、その代わり水漏れの補償をつけるというように、自分でカスタマイズすると毎月の負担が大きく減らせます。

 

 

損害保険はポイントを絞る

住宅ローンの契約と同時に申し込む各種の「損害保険」も検討の余地があります。なかでも「火災保険料」は、「減額が可能になる諸費用」の上位にランクされます。一般的には金融機関から火災保険商品の提案がありますが、必ずしもその保険が絶対ではありません。施工会社から提案される「団体割合が付く保険」の方が安かったり、自分がインターネットで見つけた保険の方が安ければ、そちらに変更しても構いません。

 

また、建築値が高台でれば水害の補償は対象から外すなど、保険の対象範囲を絞るのも一策です。あるいは、保険期間を短めに設定すると、当初支払う保険料を安くできるので手元の現金が少ない場合には有効です。

 

 

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