□☆□返済負担率からみた破綻しない資金計画　「借りられる額」と「無理なく返せる額」

その人の年収から返済額を 割り出すのが返済負担率です。

安全な資金計画を立てるうえで重要な「返済負担率」の考え方をしっかりと理解しておきましょう。返済負担率というのは、年収に占める年問返済額の割合のことで、銀行などでも融資における査基準の一つとして最も重視されています。たとえば、フラット35では、年収500万円未満の人は30％まで、500万円以上の人は35％までとされています。

ただし、年収600万円の人がその35％までを住宅ローン返済にまわすと、生活は決してラクではないでしょう。現実的には、年収800万円までの人であれば、35％以下に抑えておくのが無難です。実際、フラット35の利用者の調査でも、平均すると20％台になっています。インフレやスタフグレーションなど厳しい時代ですから、くれぐれも無理な借入は禁物です。

返済負担率からみた借入可能額の計算方法は？

返済負担率25％以下という前提で、年収に応じてどれくらいの借入れが可能なのでしょうか。まず、年問に返済負担率の25％をかけて、年収のうちいくらローン返済にまわせるのかを出します。それを12で割って毎月の返済可能額を出し、100万円当たりの返済たとえば、金利３％、35年返済の場合、100万円当たりの返済額は3848円ですから、年収700万円であれば、34.44いう数字が出てきます。そして、これに100万円をかけると、その人の借入可能額になります。多くの金融機関では10万円未満は切り捨てですから、この例では、3240万円が借入限度額という計算です。月々の返済額にすれば、12万5000円ほどになります。

金利や年収によって 借入可能額には大きな差がこの借入可能額、年収だけではなく、金利、返済期間によっても異なってきます。当然ですが、年収が多いほど借入可能額は多くなり、金利が低いほど、また返済期間を長くするほど、やはり借入可能額は多くなります。年収700万円の人が、35年返済を利用する例をみてみましょう。また先にもみたように、金利３％だと借入可能額は3240万円ですが、金利が1％下がって2％になると3770万円に、さらに2％下がって1％になると4420万円に増えます。金利3％と1％では、借入可能額が1000万円以上も違ってくるわけです。金利の低いローンがいかに有利であるか、一目瞭然といえるでしょう。

「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別ものです！！

住宅ローンを検討するさいに絶対に忘れてはいけないのは、「借りられる額」と「無理なく返せる額」は別のものであることです。「無理なく返せる額」は、ライフスタイルやお金の使い方なども影響してきますし、マイホーム購入後に増えるコストも考慮に入れて計算しなければいけません。毎月無理なく支払えるローン返済額は、①「毎月支払える住宅費」から、②「取得後の維持費」を差し引いたものとなります。

まず、①の「毎月支払える住宅費」がいくらなのか計算します。これは、現在の家賃と駐車場代に、マイホーム取得のため毎月積み立てていた金額をプラスして算出します。続いて、②の「取得後の維持費」です。これは、住宅を取得することで増える支出です。一戸建て住宅なら、10年後、20年後といった将来の修繕費を準備しておく必要があります。また、家が広くなれば照明や冷暖房費もこれまでより多くかかり、光熱費などに1～2割程度の増加分も見ておきたいものです。さらに、繰り上げ返済を考えている人は、そのための貯蓄費も計画に入れておきましょう。

ローンの返済以外に必要なお金

住宅ローンの返済以外にかかるものとして、固定資産税・都市計画税などがあります。マンションなら管理費・修繕積立金が発生し、駐車場・駐輪場代もかかってきます。マンションと一戸建て住宅を同じ立地で比べたら、もちろん一戸建てのほうが高額となります。敷地を何十世帯、何百世帯で共有しているマンションに対して、すべて個人で所有する一戸建て住宅では、価格全体に占める土地のウェイトが高い分だけ一戸建てが高額になるわけです。土地が高いと固定資産税評価額も高くなり、それとともに各種の登録免許税も高くなってきます。「無理なく返せるローン総額」は、たとえば借入金2598万円の場合、「毎月無理なく返せるローン総額」が10万円として、返済期間35年、固定金利3％で試算すると総額約4200万円です。これが、「無理なく返済できる住宅ローン総額」となるのです。

「いくら借りられるか」より「無理なく返せるか」が重要！！

月々の負担は金利と返済期間の長さで決まります。月々の返済額を低く抑えるには、金利は低いほどよく、返済期問は長いほうがいいわけです。ただ、返済期間は年齢によって短縮されることがあるので要チェック。また、返済期間が長ければ、総返済額は大きくなることも頭に入れておきましょう。

「欠陥住宅」はこうして防げ！！

大切なのは借りられる額ではなく返せる額

住宅購入後の家計が破綻しないようにするためには、現在の家計に応じてどこまで借りても大丈夫かを把握しておく必要があります。つまり、自分の年収などで「いくらまで借りられるか」ということではなく、「いくらまでなら安全に返せるのか」をもとに、借入可能額を割り出すということです。

そのためには、まず現在の家計から年間の住宅関連支出を割り出してみることが重要です。現在の家賃支払額、共益費などの負担、車を持っているならその駐車場代金、頭金づくりのための貯蓄額などが挙げられます。貯蓄額に関しては、あくまでも頭金づくりだけに限定し、子どもの教育費、老後資金などのための貯蓄は除いておきます。購入後の住宅関連支出が、この範囲内に収まれば、まずは安心ということです。では、購入後の住宅関連支出がどうなるのかといえば、支出はローン返済だけではありません。それ以外にも固定資産税や都市計画税の負担が出てきますし、長期的な視点から住宅の補修費用の積立てもしておきたいところです。ですから、現在の住宅関連支出額から、ローン返済額以外の支出額を引いた金額が、年間のローン返済額の限度になります。

たとえば、年間150万円の返済が上限という結果になり、金利2％、35年返済のローンを組むとすれば、その借入額の上限は3774万円という計算になります。頭金として1000万円の自己資金があれば、4778万円の戸建てが購入可能額になります。先に触れたように、住宅ローンを利用すれば、ローン控除の適用を受けることができます。その分を考慮すれば、もう少し借入可能額、購人可能額を増やすことができますが、入居年次によって控除が異なる点に注意しておいてください。

変動金利を選ぶなら金利切り替え方式も確認

多くの人が頭を悩ますのが金利の選択です。現在のような低金利が続くような状況では、固定金利選択型も、固定期間が長いほど高金利になってしまいます。現状では、一般的に言って、同じ金額を借りるなら、固定金利より変動金利のほうが返済額が少なくなるわけです。

しかし、変動金利は将来の予測ができないのが不安材料です。当面の返済額が安くても、将来的に上がる可能性は否定できません。ただ、過去10年以上、おおむね変動金利が固定金利を下回って推移していたという現実もあります。また、もし金利が下がっても、固定金利は変わりませんが変動金利は下がることが多いのです。固定金利よりずっとトクする可能性も小さくないわけです。「何より計画性が大事というあなたなら、固定金利がいいでしょうが、「戦略的にトクを狙おう」と考えるなら、まずは変動金利や短期の固定金利選択型から始める方法もあります。ただし、金融機関によっては、一度変動金利ローンを借りてしまうと、固定金利選択型に乗り換えられないところもあるので、必ず事前に確認しましょう。

50代前半までにローンを終えること

キャンペーンの優遇金利の利用価値は？

返済方法の選択肢にも注目しよう

自分が借りられる金額の上限を計算してみよう

住宅ローンを組むときに考えたいのは、いくらまでなら無理なく返済できるかです。下のチェックシートでは無理なく返済するときの妥当な借入金額上限を計算できます。

このチェックシートにある年収負担率とは、年収に対しての年間の返済額の割合です。これが高すぎると負担が大きくなり、返済が難しくなってきます。たとえば、【フラット35】の基準では、年収400万円未満は「30％」、年収400万円以上は「35％」を上限にしていますが、この年収負担率で借りると生活が苦しくなる可能性が高くなります。年収負担率の妥当な割合は年収にもよりますが、目安としては20～27％だといわれているので、このあたりで計算したほうが無難です。

また、１ヵ月あたりの返済上限額を計算するときは必ず維持費用も考慮します。維持費用には、固定資産税や都市計画税、マンションの場合は管理費や修繕積立金などが含まれます。購入前には計算しにくいものもありますが、おおよその額として２万円程度で考えてみましょう。

妥当な借入金から物件価格の上限を計算する

妥当な借入金を計算したら、そこに自己資金や援助金をプラスしたものが予算となります。ただし、これがそのまま物件価格になるわけではなく、諸経費を考慮します。諸経費は５?８％が相場だと言われているので８％で計算しておけば無難です。これらの計算で出た結果を物件価格の上限として、この範囲内で物件を探していくといいでしょう。

他のローンがあるなら考慮して計算する

このチェックシートはあくまで住宅ローンのみで考えた場合のものです。たとえば、車のローンやカードローンなどの返済がある場合はそれらも考慮しなければなりません。住宅ローン以外の返済がある場合は、１ヵ月あたりの返済上限額から月々の返済額を差し引いて計算しましょう。また、その他のローンの返済があと少しで終わる場合は、返済が完了してから、住宅ローンを組んだほうが無難です。

収入が低い人でも住宅ローンは組めるのか？

住宅ローンは、自動車ローンや事業ローンなど、ほかのローン（借入れ）とは一線を画す、特別なローン”です。年収の何倍にもあたる住宅の購入費を、一般の人が無理なく調達できるようにと、ほかのローンよりも金利か低く抑えられ、家計を安定させるために返済期問も長く設定できるようになっています。

住宅ローンを借りられるかどうかは、収入額との相談になります。「低所得だから借りられない」ではなく、収入に見合った借入れをするという考え方です。ある金融機関では、住宅ローンを貸し出す最低年収を400万円としていますが、仮にあなたがその基準に達しなければ、基準をより低く設定している金融機関に相談したり、収入が低くても借りられるローンを選べばよいのです。仮に収入が金融機関の基準に満たなくても、ほかの審告基準に合致していれば貸してくれる可能性があります。

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みんないくらくらいの住宅ローンを借りてるの？

借りられる金額は借りる人の年収や家計状況、今後の出費の予定などによって違ってきます。とはいえ、家を建てた先輩たちがいくらくらいの家を建て、いくらの住宅ローンを借りているもののか気になる、という気持ちはよくわかります。

そこで、令和2年度の国土交通省「住宅市場動向調査」からのデータを見てみましょう。注文住宅の場合、住宅ローンの借入額は平均2069万円となっています。年間返済額は平均110万円で毎月返済にならすと約9万2200円です。同じ調査では、総資金額のうちの借入額の割合は平均56.3%となっています。つまり、平均で４割強の頭金を用意している、ということになります。最近は住宅取得費の100％を融資してくれるケースが一般的ですが、実際には、無理のない返済計画にするために、頭金を用意して足りない分を住宅ローンから、という人が多いのです。

注文住宅の場合の借入額の平均は、令和1年度の調査では2604万円となっています。令和2年度は2069万円にダウンしている。年間返済額も平成30年度の113万円より減って110万円となっています。

令和2年度の注文住宅の場合の頭金の割合は42.7 %、返済負担率は平均19.1%。頭金をきちんと用意して、金融機関が融資してくれる上限金額よりも少なめに借りていることが推測できます。国土交通省の「住宅市場動向調査」は毎年行われており、住宅取得者の平均年収や資金調達方法などのデータもあります。

10年後、20年後の家計を具体的にイメージする

収入のチェックから 教育費の負担までまずは、収入面のチェックからしてみましょう。最近は、経済危機のなかで収入が減少している人が少なくありません。若い人なら、これから先、ある程度の収入増加は期待できるでしょうが、それにしても、これまでほどは増えないでしょう。

現在は年齢を追うごとに徐々に月収が増えていきますが、その上昇カーブは年々ゆるくなっていきます。またそのピークも、大企業や中企業では50～54歳となっていますが、小企業では45～49歳とやや若いうちにピークを迎えるようです。その一方で、教育費などの負担はそう大きく変わるわけではありません。また、年金が不安視されていますから、一定の年齢からは、老後資金の準備を始めておくもあるでしょう。そうした将来設計を、10年、20年といった長いタームで、シッカリと数字に置き換えて確認しておくのが安心です。大きなライフイベントのある年が単年でマイナスになることはあるにしても、大きなトレントとしてはプラスを維持できるようでいと、たとえマイホームを手に入れても、その後の家計破綻は目に見えています。

これなら大丈夫、と自信のもてる将来設計を組み立ててください。うまくいかないようであれば、貯蓄が増えるまで計画を一時先延ばしするなどの、勇気ある決断も必要かもしれません。返済負担率および現在の家計からみた破綻しない資金計画の立て方をみていくことにしましょう。

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返済が1回でも遅れるとペナルティー

住宅ローンの返済が滞ると、どうなるのでしょうか。返済が遅れると、まず金融機関から電話や書面で催促の通知が届きます。この時点で応じられれば問題はありませんが、その催促に提示された予定日に1回でも返済が遅れれば、即「延滞」とみなされます。延滞が発生すると、金融機関によっては契約時の優遇金利が適用されなくなるなどの措置がとられ、毎月の返済が増えてしまいます（優遇が取れなくというのは、金利が上がるということです）。より有利なローンに借り換えたくなっても、延滞が1年以内にあればそれが認められないケースも出てきます。返済を続けるために、家計の大福な見直しを迫られることになるでしょう。なお、いわゆる金融円滑化法の実施（2009～13年）を契機に、返済の遅れに関しては金融機関に相談すれば返済期間に猶予を与える柔軟な対応がいまは一般的になっています。

返済が半年遅れたら「差し押さえ」

正当な理由がなく、2ヵ月以上返済が遅れた場合は、「事故」扱いとなります。そこからさらに3～6ヶ月間経過すると「差し押さえ」となり、物件を勝手に売ったりしないよう裁判所から命令ができます。おそらくこの時点で、金融機関からは「ただちに返済をするか、さもなくば競売にかけるかを選んでください」といわれるでしょう。ここで滞った借入金を全額返済できなければ、家を手放さなければならなくなります。

任意売却という、物件を第三者に売却して債務の一部の返済に充当する方法もあります。全額返済できない場合は一部債権を放棄してもらったり、未返済分について新たな返済計画を立てて返済を続けることになります。競売は、金融機関が融資を回収するために、物件を裁判所を通じて競りにかけ売却することで、考える最悪のケースといえます。

住宅ローンで苦しむ人はどんな借り方・返し方をしている？

住宅ローンで失敗する人の多くは、きんりの低さにつられて、ついたくさんお金を借りています。金融機関が提示する貸出額の限界「借入可能額」と、本当に無理なく返済できる「返済可能額」には大きなギャップがあるにもかかわらずです。そして、無理な返済を強いられ、家計が破綻しています。金融機関によっては、住宅ローンの「適用金利」をベースに貸出額を決めることもあります。この場合、金利がひくければ低いほど貸出額は多くなりますので、借りてにとっては返済の負担が重くなります。変動金利を選択する際は、十分注意しなければなりません。

短めの返済期間と操上げ返済の落とし穴

借入額に問題はなくても、日々の生活でいろいろなことを我慢しながら毎月の返済分を捻出しているようなら、その方も失敗といえます。毎月の家計で何に使ってもよい「自由に使えるお金」が、収入（額面）の5％以上確保できないようなら問題です。

住宅ローンで失敗しにないためには、返済期間の設定も重要です。毎月15万円を20年間で返済するより、8万円を35年間で返済した方が家計はずっと楽になります。同時に、貯蓄もしっかり行えます。貯蓄に余裕があれば、操上げ返済による期間短縮でローンを完済できる可能性も出てきます。とはいえ、「繰上げ返済至上主義」は考えものです。少しでも早く返済したいからと、お金が貯まるとすぐ繰上げ返済に回す人がいますが、教育費などの備えができるまでは、早まらない方が賢明です。ほかのローンより金利が低く条件がよいというのが住宅ローンの特徴ですが、手元のお金がなくなって、金利の高いほかのローンを借りなければならいほどばかばかしいことはありません。

苦しくなったらリスケをお願いすればいいのだ！！

★銀行の対応も柔軟になっているのでまずは相談をしましょう！！

住宅ローンの返済が現実的に苦しくなったら、まずは金融機関で相談をしてみましょう。以前はハードルが高く、なかなか返済条件の変更などにも応じてくれなかったものですが、「中小企業者等に対する金融の円滑化を図るための臨時措置に関する法律」（返済猶予法）が施行され、これを契機に金融機関の対応も非常に柔軟になっています。

住宅ローン利用者から相談があった場合には、金融機関は返済条件の変更など、意外と柔軟に対応するようになっています。それも知らずに無理して返済を続けた結果、延滞が発生すると取り返しのつかないことになります。ほとんどの金融機関では金利引下げの適用などがなくなるため、適用金利が上がり、返済額が増え、いっそう返済が厳しくなってしまうのです。では、実際にどんな対応が可能なのでしょうか。返済期間の延長による減額、元金据置きによる減額、金利の低いローンヘの借換えによる減額などが想定されます。どの方法が最も適切なのかなどは、その人の条件に応じて、調整していくことになるでしょう。

住宅金融支援機構では以前から、前身である住宅金融公庫の融資利用者や、近年のフラット35の利用者を対象として、条件変更を実施しています。これが、民間金融機関が対応する際にも参考になるでしょう。具体的には、不況のために大幅に収入が減った大に対しては、最長15年間の返済期間延長、3年間（一定条件を満たせば5年間）の元金据置きなどがあります。

返済のリスケジュールをお願いしましょう！！

銀行にリスケ（リスケジュース）をお願いしましょう。借入額3000万円、金利３％、35年返済の場合、当初の毎月返済額は11万円台ですが、3年後に返済期間を15年延長すると、毎月返済額は９万円台に減額できます。また、3年間の元金据置だと７万円台ですから、４割近い減額となり、これならかなりラクになるでしょう。また、収入が減少しているわけではないものの、教育費の増大や入院費負担などで一時的に返済が苦しくなった人向けのプランもあります。あくまでも、一定期間の減額といった条件付きですが、例にあるように、毎月７万円台の返済額を５万円に減らすなどの対応が想定されています

リスケの前に借り換えを考える！！

借換えローンの返済期間は現在の残存期間が限度

住宅ローンの惜換えでは、一般的には現在利用している住宅ローンの残存期間が、借換え後のローンの返済期間の上限になります。ですから、35年返済で借りていて、10年が経過して、残り返済期間が25年のときに借り換えると、借換え先でも利用できる返済期間は25年までとなるのです。反対に、借換え後の返済期間を短くする分にはまったく問題ありません。いまのローンが残り25年であっても、20年返済で借り換える、15年返済で借り換えるといった形で、総返済額を少なくすることができます。借換え先のローンが、いまより低い金利で利用できるときには､無理のない範囲で返済期間を短縮して、総返済額でトクする方法を考えるのがいいでしょう。もちろんですが、短縮する期間は5年単位ではなく、１年刻みで設定することができます。

新生銀行なら最長35年に延ばすことも可能！！

返済が苦しくなったら 「フラット35」！！

民間ローンの場合はケースバイケース！！

民間住宅ローンの場合、返済途中で返済額の変更や返済期間の延長ができるかどうかは、金融機関によって違ってきます。金融機関との普段の取引状況によって対応が違うケースもあるので、返済が苦しくなるなど、困ったことが起きたら、まずは正直に相談してみることが大切です。なお、返済途中で返済期間を長く設定して返済額を少なくすると、元金が減るペースが遅くなるため、元の返済期間に戻したときに毎回の返済額が以前よりも増える場合もあります。返済条件を変更するときは、元に戻したときの返済額もシミュレーシヨンしておくと安心です。