注文住宅は見積もり比較が重要！！ 【ハウスメーカー選び】「注文住宅」 ｖｓ 「建売住宅」
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「注文住宅」と「建売住宅」 違い
「注文住宅」 と 「建売住宅」
どちらが上、どちらが下ということではなく、当然ですが、それぞれにメリット・デメリットがあるのです。完成している建物を購入するのが「建売住宅」で、建物を自分の意志で注文し、設計、建築するのが「注文住宅」です。洋服にたとえるなら、建売住宅はレディメイド、注文住宅はオーダーメイド、と言えるでしょう。
建売住宅には、出来上がった建物現物を見て、十分に納得して買えるという大きな利点があります。時間的な制約などがあって、すぐにでも入居したいという人にも、最適な販売形態といえるでしょう。ですがその半面、どのようにつくられたのか分からない不安がありますし、「ほとんど気に入ったけど一部は気に入らない」というように、必ずしも自分の要望に100％合ったものではないということもあります。注文住宅は、自分の希望通りの家が手に入るということが最大のメリットと言えるでしょう。家にこだわりがある方、あるいはすでにもっている土地の条件や内容に合わせてプランやゾーニングを考えたい人には、注文住宅があっているでしょう。
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建築主の知識が必要とされる注文住宅！！
注文建築でも、自分の希望が本当に形になるかどうかは、建築を頼む相手や、その頼み方によります。これは家づくりの大きなポイントです。例えば大手のハウスメーカーに依頼する場合には、そのハウスメーカーによっては、工法・構造が限定されているので、そのぶん法律や敷地の条件、求める空間や形状にも制大きな約があることがあります。そのハウスメーカーの技術的な特徴やメリット・デメリットなどを十分理解したうえで注文をしないと、トラブルが生じる可能性があるのです。工務店や大工さんに頼む場合も同様です。その業者のできることとできないことを事前に調べておくことが重要です。
それぞれの施工業者にも、得意・不得意分野があります。本格的な木造住宅が得意でも、先進的な鉄骨構造や鉄筋コンクリート構造ができるとは限りませんし、高断熱・高気密住宅などのように、正しい知識なしに品質のよいものをつくることができない場合も多々あるのです。極論すれば、金額だけ提示して「よきに計らってくれる」と思うのは建築主として無責任な態度なのです。何に重点を置き、どんな施工を希望するのか整理して、それに見合うハウスメーカーや工務店、建築会社を選ぶ必要があるのです。また、設計事務所や建築家に依頼する場合も同様です。建築士なら誰でもあらゆる建築のすべてを理解しているとは限りません。それぞれの得意分野があり、その設計士の姿勢もあるでしょう。希望するものに合った実績や知識のある設計事務所や設計士を選定することが必要です。
以上のように、注文住宅を依頼する業者には、ある程度は、自分自身で判断ができるような様々な知識を得てから依頼する責任が求められます。そのためには、多くの情報を見て、たくさんの人から話を問き、家のことについてある程度勉強する必要があるのです。
大きな違いは「契約形態」！！
「注文住宅」と「建売住宅」では、契約形態が大きく異なることがある！！
建売住宅と注文住宅は、契約の手続きに関しても違いがあります。つまらないトラブルを未然に防くためにも、それぞれの契約形態をきちんと理解しておきましょう。住宅の契約というものは、売買、委託、請負、雇用、専属、賃貸契約など、それぞれ対象となる物により内容が変わります。住宅の取引に関する契約も、対象物、形態により何種類かが考えられます。よって、建売住宅と注文住宅で契約形態が違うのは当然の事で、さらに「誰に何を依頼するのか」でも契約の形態は大きく異なるのです。この点は非常に複雑になっています。しっかりと理解しておきましょう。
●注文建築の場合
①設計・施工でハウスメーカーや建設業者に依頼する
②建築士に設計・監理を委託し、出来上がった図書をもとに建てる
の2種類があります。契約の形態ですが、①の場合は、ハウスメーカーや建設業者設計者との間で「工事請負契約」を締結し、②の場合は設計者との間で「設計・監理業務委託契約」を結び、ハウスメーカーや建設業者とは「工事請負契約」を結ぶ、という契約形態になります。
●建売住宅の場合
①土地付きの場合
土地と、完成した建物を購入するのですから、建売販売業者と直接締結する「土地付建物売買契約」となります。
②借地の場合
建物を購入し、土地を借りるのですから、建売販売業者（所有者）と結ぶ「建物売買契約」と、土地の所有者との間で交わす「土地賃貸借契約」のふたつの契約形態となります。
③「建築条件付建売」の場合と、確認申請が下りていない建売の場合
不動産取引業法により、販売も宣伝もしてはなりませんので、土地は購入になり「土地売買契約」、建っていない建物については「工事請負契約」を販売業者と締結することになります。建築条件付建売は、販売業者（建設業者）が地主であることが条件です。建築条件付建売で、販売業者（建設業者）以外の第三者に設計・監理を依頼したい場合は、設計者との間で「設計・監理業務委託契約」も結ぶことになります。
ここで特に注意しなければならないのは、契約の解約や破棄をしたいケースや、買ったあとでの保証期間、瑕疵があったケースの補償などを求める際、契約した相手と契約形態により、それらの条件が大きく異なることです。たとえば大手ハウスメーカーが良く行う「土地付建物売買契約」「建物売買契約」の締結相手が、宅地建物取引業者であった場合、民法上の瑕疵の保証は2年と規定されていますが、契約締結相手が宅建業者でない場合（宅建業者からの仲介であっても）は、半分の１年となってしまうのです。建設業者が自ら建築した物件を仲介された場合や「工事請負契約」なら、通常、瑕疵の保証は2年です。なかには、さらなる長期の保証をつけている業者もいます。新築住宅については「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」により瑕疵担保責任が強化されましたが、民法上はこのような大きな違いがあるので注意が必要です。
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建売住宅のデメリット
1. 外観の単調さ
- 分譲地での建売住宅は同じデザインが並ぶことが多い。
- 個性が欠如し、こじんまりとした印象になる。
2. 購入後の不安定なアフターサービス
- アフターメンテナンスが不十分で、クレームに対するレスポンスが悪いケースがある。
- 購入後、建売業者との連絡が途絶えることがあり、メンテナンスに不安が残る。
3. 購入時の追加オプション費用
- 低価格で建てるために、追加オプション工事が高額になることがある。
- カーテンレール、照明器具、テレビアンテナなどが別途費用がかかりやすい。
4. 品質への疑念
- 完工後には建物が確認できる場合もあるが、手抜き工事や安価な設備の使用が懸念される。
- 検査があっても、信頼性が問われる場合がある。
建売住宅のメリット
1. 総額価格の透明性
- 注文住宅と比較して、建売住宅は価格が透明であり、予算のオーバーが少ない。
- 追加オプションが限定的で、総額が見やすい。
2. 工期の予測可能性
- 施工期間が比較的読みやすく、入居までの期間が予測しやすい。
- 着工から完成までの一連のスケジュールが確定している。
3. 手続きの簡便さ
- 住宅ローンや土地購入などの手続きが建売住宅ではまとめて進めやすい。
- シンプルな手続きが、購入プロセスをスムーズに進める。
4. 地域全体の統一感
- 分譲地における同様のデザインは、地域の統一感を生み出す。
- 芸術的な視点よりも手軽で選択の手間を省きたい方に適している。
どちらも「建てるもの」であること同じ！！
建売住宅は「購入するもの」で、注文住宅は「建てるものと言えるでしょう。しかし、建売住宅が「商品」として扱われるといっても、職人さんが一軒一軒建てるものであるという点では、注文住宅と同じなのです。建売住宅の大きな特徴として、現物を見てから購入の判断ができるということがありますが、建築確認申請の確認済証があれば、建築前の建物が建売住宅として扱われます。両者の違いは契約形態のみなのです。家づくりの本質には違いがないのだ、ということを、しっかり認識しておきたいものです。
建売住宅の「青田売り」つて違法じゃないの？
完成していない住宅jや宅地、土地を販売する取引形態を「青田売り」と言われています。特に、違法な青田売りにひっかからないように注意が必要です。「青田売り」の本来の意味は、まだ収穫していない稲を（青いうちに）見込み収穫高で売りに出すということで「青田売り」なのです。不動産業界では、未完成の建物（宅地）の売買をいいますが、取引形態によって（中古住宅や定期借地などを除く）3つに分類することができます。
①分譲宅地の販売
土地のみの売買です。購入後の建物の設計、建築はまったく自由・フリープランとなっているのが一般的です。
②建売住宅
すでに完成している、もしくは確認済証の発行された未着工の建物です。確認申請がなされていて確認番号が取れていないといけません。広告にも確認番号を記載が必須となっています。つまり設計は終わっていて工事業者も決定している状態です。また、売り主は必ず土地建物の瑕疵に責任をもたなければならない。
③建築条件付土地取引
建物の「請負」を条件に土地の売買を行う形態です。建物の建築を請け負う事ができるものは、土地の売り主、またはその「代理人」に限られている（瑕疵責任は売主にある）。
建売住宅の青田売りでの注意点！！
建売住宅の場合、モデルハウスを作ったり、パンフレットやカタログ、図面やパースを公開したりしますが、竣工後に「出来上がりと思惑が違った」というトラブルや、欠陥の発見などのトラブルが発生することがあります。
また、確認申請していないものを「フリープラン」といって販売することは違法なのですが、実は非常に多く行われています。建築確認のない建売分譲住宅の売買をするのに、建前上「建築条件付売地」と偽装表示して、建物のプランニングを事実上特定し、価格が決まっているものも宅建業法（33条、および表示規約第５条違反）違反となります。ちなみに、一般的な新築マンションの販売形態もこのなかに入ります。マンションは構造上、工事期間が非常にが長いので、工事中から販売をはじめることが通常です。いずれも契約前に完成した建物を見ることができないため、これも「青田売り」と呼ばれています。
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