注文住宅は見積もり比較が重要！！ 【ハウスメーカー選び】登記簿謄本にはいろんな情報が載っている！！
登記簿謄本の見方
謄本、正式には登記簿謄本または登記事項証明書と呼びます。
驚くことに謄本は誰でも取得することが可能なのです。この個人情報の取り扱いに厳しいご時世に誰でも閲覧可能とはなぜなのでしょうか。その理由は、戸籍謄本や住民票は個人情報ので厳しく取得が制限されていますが、不動産の登記情報はそもそも自分以外の人に権利内容を知ってもらうためのものです。ですから、誰でも手に入れてみることが可能なのです。
不動産の登記情報 ⇒ みんなに見てもらうもの
私も若い頃はよく上司に、謄本を取りに法務局に行かされたものです。当時は今のようにインターネットはありませんでしたから、ぶっ太いバインダーをめくり、希望の謄本を一生懸命に探し出し、コピーをしてもらっていました。今では紙を用いた昔ながらのバインダー方式の登記簿を備えている登記所はほぼなくなりました。いえ、すべてなくなっているでしょう。最近では紙の登記簿に代わり登記内容を専用のクラウドに保存されるようになりました。備え付けのパソコンから申請してプリントアウトしたものを今では登記簿謄本の代わりとして使うようになったのです。これを登記事項証明書といいます。一般的な不動産取引においては、現在でも「登記事項証明書」のことを「登記簿謄本」もしくは「謄本」と言うようになっています。
登記簿謄本と登記事項証明書の内容は同じですが、登記事項証明書の方が見やすく、わかりやすくなっています。文字は横書き、数字は算用数字が用いられています。抹消された内容事項はその文字に下線が引かれます。一組の登記用紙は「表題部」・「甲区」・「乙区」という３つの部分から構成されています。
地番を確認して登記簿謄本を取得する
土地や建物を購入するときには、事前の登記簿チェックが欠かせません。登記簿は、土地や建物の面積や所有者、ついている権利を表したものです。チェックせずに購入してしまった結果、他人の借金を払うはめになったり、居住できなかったりというトラブルに巻き込まれた例もたくさんあります。登記簿は、｢法務局｣へ行けば、1件500円で閲覧でき、コピーも取れます。事前に電話して、購入予定の土地や建物の住所を告げ、その登記所に登記簿が備えられているかを確認しましょう。なお、住居表示と地番が異なることがあるので、不動産会社に地番を確認しておきましょう。また、インターネットを利用する法務省の登記・供託オンライン申請システムでは、不動産登記手続ができます。これにより、登記の申請(登記の嘱託を含む)、登記識別情報に関する証明、登記識別情報の失効の申出及び登記事項証明書／地図・図面証明書の交付請求などを登記所へ足を運ばなくても行うことができます。
「登記・供託オンライン申請システム」
（https://www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp/）
◆ 登記簿の見方
１．表題部
登記簿は、土地と建物が別々に作成されています。建売住宅や中古住宅を購人する人は、土地と建物の両方を取得するようにしましょう。登記簿は「表題部」と「権利部」の２つから構成され、「権利部」はさらに甲区と乙区に分かれます。表題部では、土地や建物の現況が示されています。土地や建物の地番・面積について、購入したい物件と同じ内容かをチェックします。建物の登記簿には、構造も掲載されています。
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【土地の場合】◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
（１）所在・地番
登記簿上で使われる住所のようなものです。通常私たちが日常的に使っている住所とは別のものです。もちろんこれをカーナビに打ち込んでも住所は出てきません。
（２）地目
土地の使用用途が記載されています。主なものに、宅地・田・畑・山林・原野・雑種地などがあります。田んぼを住宅地にや、山林を団地になどと地目の変更があった場合は、所有権の名義人が変更した日より１ヶ月以内に変更の申請をする義務がありますが、現実には実際状況と登記記載の内容が必ずしも一致せず、実際は宅地でも登記簿上は畑ということもたくさんあります。
（３）地積
土地の面積のことです。単位は坪ではなく平米表記です。登記簿上の面積と実際に測量したときの面積が一致しないことがあります。俗に税金対策や昔の測量技術の低さが原因と言われていますが、ほぼ後者のほうが多いでしょう。その面積の不一致によって、登記簿上の面積と実測した面積のどちらを売買対象面積とするかで、たまに争われることがよくあります。契約前にはよく確認したほうが良いでしょう。
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆【建物の場合】◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
（１）所在
建物が建っている土地の地番が記載されます。
（２）家屋番号
原則として地番と同じ番号になります。
（３）種類
建物が何に使われているかを表しています。主なものに、居宅・共同住宅・事務所・店舗・車庫・倉庫などがあります。用途が複数になれば、「居宅・店舗」のように記載されることもあります。
（４）構造
建物の主たる部分の構成材料、屋根の種類、階数の３つが表示されています。「木造かわら葺二階建」「木造亜鉛メッキ鋼板葺二階建」、「鉄筋コンクリート造陸屋根三階建」のように記載されます。
（５）床面積
各階の面積のことです。単位は平米です。建物を増築、あるいは改築して床面積の変更があった場合、変更した日より１ヶ月以内に変更の申請をする義務がありますが、現実には一般の住宅ではほとんど行われていません。
２．甲区
甲区は、所有権を示しています。つまり、土地や建物が誰の手を渡ってきたかがわかるのです。最後の欄に「所有権移転」と示されている人が、現在の所有者と同一かを確認しましょう。２人の名前と持分が明記されている場合は、その割合で共有しているという意味です。所有権に関することが記載され、現在に至るまでの登記簿上の所有者がすべて分かります。土地の場合、建物の場合、記入の方法は同じです。甲区の内容に変更が生じたとしても変更申請をする義務はありません。しかし他人から権利を守るために登記を行なうことが通常です。
（１）原因
どのような理由（売買・相続など）で所有権が移転したのかを記載します。
（２）所有者
所有者の住所と名前が記載されます。
３．乙区
不動産の所有権以外の権利に関することが記載されています。乙区は、所有権以外の権利が示されている重要な欄です。「抵当権」「賃借権」などと明記されている場合は、必ず契約までに抹消してもらいましょう。このほか、F甲区」や「乙区」に抹消されていないものがある、「仮登記」という言葉があるなどの場合は、不動産会社に事情を尋ね、登記簿を持って最寄りの自治体の不動産業課で、内容のチェックを受けたほうがよいでしょう。所有権以外の権利とは、抵当権・地上権・地役権などのことです。甲区同様に変更が生じても変更申請をする義務は本来ありませんが、権利を守るためにほとんどの場合、登記を行なっています。住宅ローンを借りた場合の抵当権も記載されます。債権額・債務者の氏名や住所・抵当権者の氏名や住所なども記載されています。
買ったらすぐに所有権移転登記を
契約後は、自分がすみゃかに登記をする番です。契約しても登記をしなければ、自分のものとみなされません。自分が登記をする前に「他人がその人名義で物件の登記をしてしまった」という話もないわけではないので、早めに行いましょう。実際の登記は、不動産会社と提携している司法書士が手数料を購入者から受け取って行う場合がほとんど。自分で行えば数万円の費用も浮きますが、専門的な知識が必要で時間もかかります。
なお、自分が契約から引渡しまで分割して代金を支払う場合では、自分名義の仮登記をしておきましょう。「仮登記」によって、あなたが購入した物件である、ということを一般に明示することになります。万が一、ほかの人が購入しようとしても、あなたの登記が優先されるので、物件はあなたのものとみなされます。
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