注文住宅は見積もり比較が重要！！ 【ハウスメーカー選び2022～2023】瑕疵担保・品確法・保証
マイホームを守る保証について
家は食品や衣料のように試食や試着のようなことはできません。ですから住み心地を試してから購入することはできないのです。家の性能や仕様、品質を見極めるにはある程度の専門的な知識が必要となります。そこで専門知識のない一般の消費者を欠陥住宅から守るために施行されたのが、『住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）』です。品確法は、以下の3つを柱とした法律で、住宅購入者の保護を目的としたものです。
さらに最近では、完成した家の欠陥だけでなく、業者の倒産などで工事が中断し、家そのものが完成しないというケースも少なくありません。買主は住むことのできない家と巨額の住宅ローンを抱えることになります。このような不安や万が一のときの負担を最小限に抑えるために、任意の保険制度なども確認しておきましょう。
新築には10年間の性能保証がある
「欠陥住宅」という言葉があるように、住宅購入にはリスクがつきものです。新築一戸建ての購入は、人生で最大の買い物です。欠陥住宅を買っても、購入者の負担を抑えるための法律が整備されています。それが「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」で、「性能保証」「性能表示」「紛争処理」の３つから成ります。なかでも重要なのが「性能保証」です。
「性能保証」
「性能表示」
「紛争処理」
品確法はすべての新築住宅について、引き渡しから10年間は性能の保証を義務づける法律です。新たに建築した家に構造上の欠陥が見つかった場合、買主は購入から10年以内であれば、施牛王に無料で補修を請求できます。見つかった欠陥を補修する間、仮住まいが必要になれば損害賠償の請求もできるので、精神的な負担は若干でも和らぐでしょう。とはいえ、性能保証がすべての欠陥に適用されるわけではありません。対象になるのは、建物の構造を支える部分と、雨水の浸水を防ぐ部分のみです。建物の構造を支える部分とは、基礎、壁、柱、土台、床などの構造にかかおる重要部分のこと。雨水の浸水を防ぐ部分とは、屋根や外壁です。つまり、内装や設備、地盤は対象外です。
また、引き渡し時点で存在していた欠陥が対象なので、引き渡し後の欠陥は対象外です。心配なのは、施工主が倒産した場合ですが、その際も引き渡し時から10年以内であれば保証されるので安心です。施工主は「瑕疵担保責任保険」という保険への加入が義務づけられており、たとえ倒産しても保険金で修理などができるようになっているのです。
法定以上の保証をハウスメーカーが用意すること
最近では、多くのメーカーが、さらに手厚い保証を独自でつけており、木造住宅の構造に関する保証の期間は「20年間」が定着しつつあります。鉄骨造や鉄筋コンクリート造の住宅は、さらに長期の保証がつく場合もあるなど、さながらメーカーによる保証充実合戦の様相を呈しています。新築一戸建てを購入するなら、法定の保証以外に、どのような保証がつくのかをチェックしておきましよう。
品確法
住宅の品質や性能をきちんと確保させる目的から2000年に導入されたのが住宅品質確保促進法というものです。法律は「瑕疵保証」「性能表示」「紛争処理」という３つの柱から構成されている。近年の住宅関連の新法にも大きな影響を及ぼしています。住宅品質確保促進法は正式には「住宅の品質確保の促進等に関する法律」となります。品確法と略されることが多くなっています。「欠陥住宅法」と呼ばれることもあるのです。
住宅における品確法のポイント
家屋表示の正確性
品確法は、住宅の品質表示が正確であることを求めています。住宅の名称、規格、仕様、性能、材料、構造などについて、消費者に対して真実かつ明確に表示例えば、住宅の床面積、間取り、断熱性能、建材の耐久性などの情報は、消費者が適切な判断を確定するように正確に表示されるべきである。
建築基準法との関連
品確法は、建築基準法と連動して適用されます。 住宅の品質表示は、建築基準法に基づいて行われるべきです。これにより、住宅の安全性や品質に関する情報が正しく提供され、消費者の安心感が確保されます。
建築士等の関与
品確法は、住宅の品質表示に関して建築士等の関与を求めています。建築士や設計者は、住宅の品質表示に関する情報を正確に提供する責任があります。 正しい設計や構造計算を行い、消費者に対して信頼性の高い情報を提供することが求められます。
契約書への周知
品確法は、住宅の品質表示を契約書に理解することを要求しています。住宅の品質に関する重要な情報は、契約書に明確に記載されるべきです。消費者は契約内容を把握し、住宅の品質に関する情報を確認することができます。
不正表示の禁止と罰則
品確法は、不正な品質表示や虚偽の情報の提供を禁止しています。消費者を欺くような表示や、事実と異なる情報の提供は慎重とされ、罰則が科されるる可能性があります。建築業者は法令を順守し、適切な品質表示を行う責任があります。
住宅性能評価書（省エネルギー住宅等評価書）の提供
品確法によって、住宅の省エネルギー性能や環境への配慮などの評価結果を示す住宅性能評価書（省エネルギー住宅等評価書）が導入されました。これにより、消費者は住宅の品質や性能に関する情報を一目で確認することができます。
品確法への適合マークの利用
品確法に適合した住宅や建材には、適合マーク（Jマーク）が付与されることがあります。Jマークは、製品の品質や性能が基準に適合していることを示すマークであり、消費者が信頼できる情報獲得のための指標となります。
品確法は住宅購入者及び建築業者の双方にとって重要な法律です。消費者は適切な情報に基づいて住宅を選ぶことができ、建築業者は信頼性の高い品質表示を行うことで、消費者このように、品確法は住宅市場における公正な取引環境の構築と、消費者の利益保護を促進する役割を果たしています。
品確法成立のきっかけ
同法成立のきっかけは1990年代に発生した欠陥住宅問題への対応でした。ある第３セクターが木造の戸建て分譲住宅を供給。購入者が住んだあと、意図的な欠陥住宅であることが判明しました。供給元である第３セクターはすでに解散。購入者は泣き寝入りせざるを得ず、大きな社会問題となったのです。そこで住宅供給者側の保証責任を明確にするとともに、消費者が住宅の性能を比較することで住宅購入を検討しやすくすること、さらに裁判に頼らなくとも紛争処理が利用できることを謳った品確法が2000年に施行されました。
品確法の３つの柱
品確法は「瑕疵保証」「性能表示」「紛争処理」という３つの柱から構成されています。「瑕疵保証」とは正式には「瑕疵担保責任の特例」といいます。それまで新築住宅の瑕疵担保責任は原則２年間ですが、住宅は長期にわたって消費者が住み続ける。そこで品確法の施行に伴い、新築住宅を供給する住宅事業者は一律に10年間という特例の瑕疵担保責任を義務付けました。「性能表示」とは正式には「住宅性能表示制度の創設となります。住宅会社の名前や企業規模によって住宅を選ぶのではなく、実際にその住宅の性能を見て比較検討できるよう、客観的に判断するモノサシを提供しています。住宅の性能を10の項目別に分け、わかりやすく等級などで示しています。住宅事業者が性能表示を利用する場合、専門の第者機関が客観的な立場から住宅性能を評価します。また、住宅性能表示制度は「設計住宅性能評価」と「建設住宅性能評価」の２段階で利用ができます。
そして、住宅性能表示制度を利用した住宅に関して消費者と事業者の間で何かしらのトラブルが起きた場合、裁判外の指定住宅紛争処理機関を活用することができます。裁判に比べて紛争を早く、スムーズに処理する体制も整えている。この業務には住宅リフォーム・紛争処理支援センターがあたっています。
瑕疵担保履行法や長期優良住宅法のペースにも
品確法は、現在施行されている比較的新しい住宅関連法制度のベースとなっています。例えば、「瑕疵保証」に関しては、2009年10月に住宅瑕疵担保履行法を施行。新築住宅を引き渡すすべての事業者に、10年間の保証を実現するための資力確保措置を義務づけました。ここでは、前出の紛争処理も活用できる体制となっています。
また住宅性能表示制度の基準は、長期優良住宅法における認定基準の大元になっています。2006年に施行した住生活基本法と同様に、2000年に施行した住宅品質確保促進法が持つ思想と内容は、現在の住宅行政の源流の一つとも言えるのです。ただ、住宅性能表示制度と長期優良住宅の認定などが典型ですが、基準が２つある必要があるのか、あるいは消貲者にはわかりづらいといった意見もあります。
品確法の3本柱
1.新築住宅の瑕疵（かし）担保責任に関する特例
対象となるのは新築住宅の構造に関わる部分と雨水の侵入を防止する部分になります。引渡しから10年以内にこうした欠陥（瑕疵）が見つかった場合、業者に無料で修理を求めたり、具体的に損害を被った場合は、賠償を求めることができます。売買契約や建築請負契約に消費者が不利な特約を設けていた場合も、瑕疵担保責任が優先される。
2.住宅性能表示制度
国に登録された第三者機関が設計図書を評価し、設計住宅性能評価書を交付。さらに4回にわたり建築中の現場検査を行い、建設住宅性能評価書を交付する。
3.住宅専門の紛争処理体制
建設住宅性能評価書を受けた住宅に限り、売主と取得者の間でトラブルがおきた時に、専門機関が紛争解決をバックアップする。
家づくりの消費者を守る「品確法」
家をつくるための法律がある一方で、家を手に入れる人たちを守る法律があります。「住宅の品質確保の促進等に関する法律」です。住宅業界では通常「品確法」と呼ばれています。これは住宅の品質を確保するための３つの仕組みを定めたもので、平成12年（2000）４月施行されました。３つの仕組みは次のようなものです。
①10年の瑕疵保証……新築住宅において施工時の瑕疵が原因で、基本構造部分（基礎・柱・床・屋根など）と雨水の浸入を防止する部分に発生した問題について、住宅の販売側か無償で修理や賠償などを行なうことを義務化。
②性能表示制度……消費者が希望すれば、住宅の性能（10項目）を第三者の評価機関が評価表示する。
③紛争処理体制……②の性能表示を利用した住宅に対しては、第三者の紛争処理機関が紛争をすみやかに調停・仲裁する。
この法律の一番の特徴は、新築住宅の買主（注文者を合む）の保護を目的としていることです。この法律ができたきっかけは、ある時期、建売住宅や一般住宅において地盤沈下や手抜き工事などによる欠陥住宅が社会問題化したからです。品確法ができる以前は欠陥住宅の被害をこうむった消費者を救済するために適用する法律は民法でした。その民法が定める瑕疵担保責任、つまり業者がその欠陥に対して補修や改善する義務を負う期間は１年と短く、しかも特約によって排除できるので、使用期間が長く、それでいてすぐには不良個所が明らかになりにくい住宅では被害者が救済できませんでした。ずさんな建築工事がされてそれが明らかになったとしても、業者側にはすでにその責任がないという状態だったのです。
この品確法では、瑕疵担保責任を10年に延長し、しかも特約をもってしてもこの規定を排除できないとした強行規定によって消費者を保護する仕組みとしたのです。
完成後の万が一には瑕疵担保責任を
住宅の欠陥は出来上がったばかりのときには判別しづらく、実際に住んで生活することにより、雨漏りやシロアリ被害などの重大な欠陥に気づくことがあります。こうした欠陥が見つかった場合には、法律では売主側に、その責任を負う「瑕疵担保責任」を定めています。
瑕疵担保責任に基づく保証制度として誕生したのが、「住宅瑕疵担保責任保険」です。この保険は、新築住宅について、すべての建築業者に保険の加入または保証金の供託を義務付けたものです。工事期間中に現場検査を行なった上で、引渡しから10年間、瑕疵があった場合の補修費用や、建築業者が倒産などで瑕疵を補修できなくなった場合の損害分を保証金でカバーすることになります。
瑕疵（かし）ってなんのこと？
瑕疵とは欠陥を意味する法律用語です。住宅の場合、施工ミスや手抜き工事などが原因で、常識的な機能や性能が伴っていなかったり、契約通りに工事が行われていなかったりした場合に使われます。内覧会や竣工検査の時点では隠れていて気がつかず、住み始めてから気づく場合がほとんどです。
住宅性能表示制度で品質をチェック
住宅性能表示制度は、国から指定を受けた第三者機関が住宅を調査し評価する制度です。調査を依頼すると、新築住宅の場合は、住宅の設計について評価する「設計住宅性能評価書」と、建築の現場を調査してその住宅の災害時の安全性や良好な環境性などを評価する「建設住宅性能評価書」が交付されます。中古住宅の場合は、実際の住宅の現況調査をした上で、「建設住宅性能評価書」のみ交付可能です。
任意の制度ですので、建売住宅やマンションの場合は建宅業者が、注文住宅の場合は建築主が10数万円程度の費用を払い、設計図書の評価や現場検査を受けます。完成済みのマンションや建売りは、評価を受けているかどうか確認し、受けていなければ購入を見合わせたほうが無難です。
評価住宅にトラブルが発生したら
住宅性能表示を受けた住宅は、買主と売主（施工業者など）との間にトラブルが発生した場合、1万円の手数料で問題を処理してくれるシステムがあります。工事に関するトラブルの他、契約内容のトラブルも相談できます。
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