★戸建て地盤・地質の重要性！！【地盤改良・地盤対策のポイント】

 

地盤対策工事の必要性

 

地盤対策工事に掛かる費用は、注文住宅においても建売住宅においても非常に大きな費用となります。地盤調査というのは文字通り、地盤の締まり具合を調べるものです。締まり具合が緩いと、建物を実際に建てたとき、自重で次第に沈下していきます。場所によって沈み具合が異なれば、建物には傾きが生じ、とても住めたものではありません。

 

今の法制度では、仮に地盤沈下が生じた場合の責任は、建物を施工した住宅会社が負わなければなりません。住宅会社にとっては死活問題です。そのため、どの会社でも万が一の地盤事故に備えて保証制度を利用します。保証制度を利用すれば、例えば地盤沈下で損害が生じた場合、その賠償費用を保証金で賄うことが可能です。住宅会社は経営への打撃を避けることができます。ただしそれには、建物を建てる前に敷地の地盤調査を実施しなくてはいけません。

 

一般的な調査方法は、スウェーデン式サウンディング試験と呼ばれるものです。大きなねじのような器具を調査員がある一定の重さを掛け、地面に回し入れていく姿を現場や写真などでご覧になったことはないでしょうか。地盤がしっかり締まっていれば、調査器具は地中になかなか入っていきません。しかし、すいすい入っていきます。この地中に対する入りにくさ入りやすさを見ることで、地盤の締まり具合を確認するわけです。もし地盤の締まり具合が緩ければ、そこに建物を建てても地盤沈下を起こさないように、対策工事を施す必要が生じます。

 

表層改良工事、柱状改良工事、鋼管杭工事と、大きく３種類の方法が想定されます。表層改良工事は地面に近い表層に固化材を混ぜて、柱状改良工事は地中に柱状に同じ固化材を混ぜて、地盤を強固にするものです。鋼管杭工事はもっと深い地盤まで強固にする必要がある場合、地中に鋼製の杭を打ち込むものです。この対策工事に掛かるお金が、見積もり段階ではまだはっきりしないうえ、思いのほか高くつく恐れがあるのです。理由の一つは、建築主と住宅会社との間で建物の工事請負契約を交わしてから地盤調査を実施するからです。ですから、見積もり上、調査費用は見込むことはできたとしても、その結果次第で必要性を判断する地盤対策工事の費用まで見込めないのです。

 

もう一つの理由は、地盤調査と地盤対策工事を同じ会社が実施するという実態の中で、受注合戦を勝ち抜こうと調査費用は安く抑えながら、その分を改良工事費用で回収しようとすることがあるからです。まずはできるだけ情報を集め、判断することと、一定の金額で予算化しておくことをお勧めします。

 

地盤対策工事の現実

購入を検討している土地の良し悪しを見極めようとお客様が相談を持ち掛けてきたケースです。候補地は河川に近く、地盤の緩さが心配されました。早めに地盤調査を実施することを勧めたところ、お客様は早速、売り主の許可を得て調査を実施しました。その結果、長さ10mの鋼管杭を36本打ち込む地盤対策工事が必要との判定が下りました。

 

当初、地盤対策工事にはおよそ120万円掛かるとの見積もりでしたが、交渉の末、110万円まで値下げしてもらうことができました。最終的には、これに地盤調査の費用約5万円を加えた約115万円の費用が掛かりました。なおこのケースでは、お客様が地盤調査の結果を売り主惻に示したところ、100万円の値引きが実現しました。地盤対策に100万円単位のお金が掛かりましたが、土地の売り値をほぼ同額下げてもらうことで、費用負担は差し引きゼロで済みました。地盤調査を早めに済ませておく意義を物語っています。

 

ところが一方で、常識以上の高額な工事金額を泣く泣くのまざるを得なかったケースもあります。このケースでは地盤調査の結果、先ほどのケースと同じように鋼管杭を打ち込む地盤対策工事が必要と判定されました。長さ５ｍの鋼管杭を30本ほど打ち込む工事の費用として示されたのは、およそ250万円。常識的な工事金額と考えられる120万円の倍以上です。あまりに高額な見積もりです。通常であれば、同じ地盤対策工事を常識的な金額で請け負ってくれる会社に依頼したいところです。しかし、工事を依頼するのはあくまで、建物本体の工事を請け負う住宅会社です。契約関係でいえば、住宅会社が建築主から一切の工事を請け負い、その一つである地盤対策工事は住宅会社が工事を請け負う会社に依頼する仕組みです。

 

地盤保証との関係で、高額な見積もりを提示してきた会社に工事を任せるほかないといいます。しかも、建築主と住宅会社との問で交わした工事請負契約書には、地盤調査の結果によっては地盤対策工事の費用が掛かることもある、との一文が明記されていました。契約を交わした建築主がそれを承諾しているとみなされる以上、たとえ常識の倍以上だとしても、地盤対策工事に掛かる費用は支払わざるを得ません。見積もりで注意しなければならないのは、オプションエ事のカラクリや地盤対策工事に掛かるお金の不透明さだけではありません。一つ一つ費目を挙げて金額を示しているので、一見すると信頼の置ける数字のようにも思えますが、本当に自分たちの意図した金額が含まれているのか、という根源的な問題も抱えています。

 

敷地・地盤には

地面を削って平らにして家を建てるのと、土を盛って平らにして家を建てるのとではどっちが安全だと思いますか？　

 

答えは、普通は削った土地のほうに軍配が上がります。削った地盤は安定度が変わらないのに対して、盛ったほうは柔らかくて崩れたり沈下したりしやすいからです。このように敷地の造成のやり方ひとつを取り上げても土地には優劣があるわけで、それに広さや形や方位などありとあらゆる要素がからまって、同じように見える土地でも素性や価値が全部違います。まず足元がしっかりしてこそ安全が確保できるのですから、この「敷地・地盤には2つと同じものがない」ということを、最初にしっかり頭に叩きこんでおきましょう。

 

このごろは広くて平らな開発地がほとんどなくなってしまったため、その多くは雛壇造成になっています。これは要するに丘陵地を切り開いて階段状にしたもので、中にはかなり起伏の激しい場所を崩七たり埋めたりしてつくっているものも少なくありません。そのうえ、最近は開発しやすい（売りやすい）場所にはほとんど手が入ってしまったので無理やり造成したようなところもあり、残念ながらどう見ても住宅地に適しているとはいえないシロモノも散見するようになりました。雛壇造成は最も合理的に土砂を処理するために（つまり、搬出する土砂を最小限にするために）、傾斜を削ったり盛ったりして平らにします。いま言ったように、削ったほうは地盤が頑丈でも、盛ったほうは長期間を経なければ地盤が安定しません。隣合った上地でも一方は削って平らにした上地、他方は盛って平らにした土地ということがよくあります。必ずしもすべての造成が完璧ではないのが現実ですから、盛ったほうは地盤沈下や、ひどいときは擁壁が崩れることもあるわけです。これはちょっと見には見分けがつかないので、「トナリは何でもないのに、どうしてウチだけが！！」という悲劇を招くこともあるわけです。

 

概してシロートは、地形や道路付けや方位だけで感党的に土地の善し悪しを判断しがちです。むろんそれも住み心地に大きく影響します。が、まず基本になるのは地盤と造成の善し悪し。中には「田んぼを埋めたばかり」というものや「元は沼だった」などという所もあります。こうした土地でも造成がしっかりしていればすべてダメということではありませんが、懸念材料であるのは間違いありません。地盤と造成のチェックだけは絶対に省略しないこと。

 

 

地盤改良をしていても100%というわけではない

地盤は、品確法による瑕疵担保責任の範囲外ですので、法律的に業者の責任を迫及することは難しいかもしれません。業者によっては独自に地盤保証しているところもある。ただし、まともな業者なら必ず地盤調査をし、必要な場合は地盤改良をしてから家を建てますので、「地盤改良をしていなかった」ということで、業者の責任を追及するための根拠にはなるかもしれません。

 

十分かつ適切な地盤改良がなされている場合は、不同沈下などの地盤の欠陥はあまり起こりません。しかし、適切な地盤改良をしていても、「地下水が急激に減少する」など、予測困難なことが原因で不同沈下が起こる場合もあります。そういう場合は、裁判で争うということになるでしょう。

 

基礎に異常がある場合は専門家に相談する

基礎は表面をモルタルで仕上げているので、このモルタルが硬貨し亀裂が入る、ということはあります。しかし、これは表面的なものであり、基礎の耐力とは直接関係しないので、あまり心配する必要はありません。しかし、基礎の一部、あるいは全体に、明らかに大きい亀裂が入ることがあります。早急な処置が必要ですが、基礎の亀裂の判断は素人では難しいものがあります。基礎は建物の耐力を決めるものですから、亀裂を発見したら、なるべく早く専門家に原因を調べてもらいましょう。質の悪い業者だと解決は難しいでしょう。