失敗しない！後悔しない！マイホーム取得の資金計画！！

 

コロナウイルスの世界的な影響により今年2023年の現在、アメリカの長期金利は急激な上昇傾向にあります。長期金利の動向は住宅ローン金利に大きな影響を与えます。これから住宅を取得しようとするみなさんにとって、住宅ローン金利の上昇は不安材料の1つとなるかもしれません。しかし、賢い資金計画は、金利の低さだけで決まるものではありません。

 

このページで、種類の多い住宅ローンの特徴をつかみ、利息負担を軽減できる借り方と返し方のテクニックを身につけ、自分にとってのベストローンを選びましょう。誰にでも当てはまる｢ベストローン｣はありません。人によって希望するマイホームの価格も違えば貯蓄額もそれぞれです。大切なのは､あとで失敗しないように、身の丈に合った資金計画をしっかりと立てることです。住宅ローンの特徴を知る前に、まずは資金計画の考え方について学んでおきましょう。

 

 

資金計画を立てるための６つのポイント

巨額な借り入れをする住宅ローンを組むにあたって、さまざまな不安があるはずです。ここでは間違いない資金計画を立てるための６つのポイントを紹介していきましょう。

 

①最低「100万円」の貯金は残す

できるだけ借入額を減らしたいと思うかもしれません。だからといって頭金に使って手元にお金がなくなると、万が一のときに困ります。人生には何かあるかわかりません。勤め先の倒産、リストラもあれば、病気や事故もあります。最低でも１００万円、理想をいえば、半年分の生活費ぐらいの額を別途確保しておきたいものです。

 

②ローン完済は60歳までに

金融機関によっては、完済する年齢を75歳や80歳まででも可能にしていますが、そんなに長く働けるかはわかりません。その点を考慮すると、郎歳までに完済する計画にしたほうが無難です。

 

③退職金を当てにしない

退職金どころか、年金だってもらえるかどうか怪しい時代です。退職金で一括返済しようと考える人もいますが、その考えは楽観的すぎます。退職金は「老後資金」です。住宅ローンの返済原資として計算しないようにしましょう。

 

④ボーナスに頼ってはダメ

どんな業界にもいえますが、安定的にボーナスが出るとは期待できなくなりました。ボーナス返済をあまり多くすると、ボーナスが大幅に減少したとき、返済が厳しくなるかもしれません。

 

⑤少しでも貯金できる返済額に

住宅購入後に、子どもが成長すれば学費がかかりますし、テレビや冷蔵庫の買い換えも必要になるでしょう。毎月の貯金ができないような住宅ローンの組み方をすると、のちのち困ったことになるのは明白です。

 

⑥住宅ローン以外の借金はなくす

自動車ローンやキャッシングなどの借金があれば、完済したうえで住宅ローンを組むべきです。住宅ローンを組めば、毎月の返済で人変なのに、さらに返済するものがいくつもあれば、それこそ首が回らなくなるかもしれません。住宅ローン以外の借金は、住宅ローン審査でもマイナスです。場合によっては融資を断られたり、融資額を減額される可能性が高まります。

 

 

失敗を避けるには物件探しの前に資金計画が重要

 

住宅購入の際の資金計画は非常に重要です。無理な資金計画を立てて、その後の負担やトラブルを考える可能性があります。具体的な資金計画のタイミングは、物件を見つける前か、物件探しを始める前が良いでしょう。 物件を見つけてからの資金では、遅すぎます。

 

また、不動産業者が提携しているファイナンシャルプランナーにも提案注意が必要です。物件の購入を奨められることもあります。 最も安心できる相談相手は、不動産業者とつながりのない独立したファイナンシャルプランナーです。住宅購入に詳しいプランナーを選ぶことが重要です。適切な相談を先に選ぶことで、効果資金計画を立てることができます。

 

過剰な住宅ローンを組むと老後が大変！！

「そろそろマイホームが欲しいな」と考えたときに、さっそく住宅展示場やモデルハウスに行きイメージ作り、といった行動パターンはできれば避けたいものです。不動産会社の担当者から「頭金ゼロでＯＫです。毎月、家賃並みの返済額で買えますよ！！」などと言われてその気になり、身の丈以上の住宅ローンを組んでしまう場合も少なくありません。住宅ローンは非常に多額の借金です。「借りられる額」ではなく、「確実に返せる額」を見極めたうえで借りないと、あとあとになって「こんなはずではなかったのが」と後悔することになりかねないでしょう。住宅ローンを組むうえで重要な視点は、「老後の生活に悪影響を残さないよう、60歳までに完済できるローンを組む」ということです。安易に「借りられる額」を借りてしまうと、60歳時点で1000万円以上もの住宅ローン残債が残ってしまうケースも少なくないのです。

 

 

「退職金で返せばいい」では失敗する！！

「支払い途中で繰上げ返済をしていけば大丈夫」「残債は、定年退職したときに退職金で一括返済すればいいですよ」などというセールストークをよく耳にすることもあると思いますが、これは非常に危険な考え方だといえます。

 

たとえば、子どもが増えて教育費負担が増すなど、長期的な家計の収支は予測できない面があります。繰上げ返済を前提に住宅ローンを組むべきではありません。また、退職金は老後の貴重な生活資金となるものですから、できるだけ手元に残しておくべきであることはいうまでもありません。住宅ローン返済で退職金をあてにするのはＮＧです。マイホームを買うときは、物件選びの前に「いくらの家なら買えるのか」を考えるステップを踏みましょう。「物件選びから始めてしまった」という人も、「不動産売買契約」を結ぶ前なら、仕切―直しが可能です。家計に合った無理のない予算を把握し、予算に合わせて物件を選ぶのが、住宅ローンで失敗しないためのファーストステップといえます。

 

利息を少なくする三つの鉄則

住宅ローンを借りれば、借入額に加えて利息も払っていかなくてはなりません。利息はローンの組み方次第で大きく変わりますから、総返済額を減らすためには、最初にローンを組むときに「利息を少なくするための三つの鉄則」を守ることが重要です

 

利息を少なくする鉄則①

 

利息を少なくする鉄則②

 

利息を少なくする鉄則③

 

三つの鉄則のうち、「金利」はプランの選び方次第で工夫の余地がたくさんありますが、白分で完全にコントロールすることはできません。一方、「借額」と「返済期間」は自分でコントロールできます。「返せなくなるリスク」は、「借入額」と「返済期間」次第でぐっと小さくできるということを頭に入れておいてください。

 

 

頭金なしでも大丈夫か？

 

2019年の現在、住宅金融支援機構の直接融資は、住宅取得金額の90パーセントにまで拡大されています。つまり、2000万円の家ならば、頭金が200万円必要だということです。80パーセントの時代には、400万円の頭金が必要だったのですから、融資枠の拡大は、「自分には400万円も貯金なんてない。これから貯めても、いったい何年かかることやら」とあきらめていた人にとって朗報となりました。若い夫婦なら、なおさらそうです。けれど、実際に、これまで家を建ててきた人も、400万円の貯金が、あるいは200万円の貯金があったのかというと、決してそうではありません。彼らは、頭金がなくても家を建てられることを知っていたのです。違いといえば、ただそれだけです。「頭金は400万円か500万円用意しておくのがよい」「購入価格の２割程度は頭金が必要」とはよく言われることです。借り入れる金額はなるべく少なくしたほうが安全だからです。それでも、若い夫婦が400万円、500万円も準備するのは並大抵のことではありません。働いてそれだけの金額を貯めるには何年もかかるでしょう。

 

それでは、今まで家を建ててきた若い夫婦たちは、どのようにしてお金を工面してきたのでしょうか？もっともよくあるケースは、親の援助を受けるというやり方です。ただし、ただ親のすねをかじってお金を出してもらうということではありません。具体的には

 

という方法があげられます。親から借金をする場合、極端に低利で借りたり、不定期で返済するような場合は贈与とみなされ贈与税の対象になります。親からの援助を受けるときは、相場の金利できちんと借用書を交わし、定期的に親の口座に返済をすることです。とはいえ、世の中は両親の援助を受けられる人ばかりではありません。誰にも頼らず、「まずは頭金」と考えて、今もせっせと貯めているという人も多いことでしょう。そのような堅実な心がけは立派なものです。

 

頭金を貯めるよりも早く金利が上がる！？

しかし、もしもあなたが頭金を貯めることだけに熱中して、自分の口座の数字が増えていくことに安心感を覚えているのなら、ちょっと待っていただきたいのです。貯金をしている問に金利が上がってしまうと、あなたが一生懸命貯めたお金がすべて消えてなくなってしまうことが起こり得るのです。

 

仮に、金利が1％上がったとします。金利の上昇分を、毎月の返済額の増額によってカバーするのは大変なことです。返済期間を延長しなければ返済は難しいでしょう。たとえば、2000万円を借りるのに金利3％で30年ローンを組んだ場合、金利が1％上がっただけで、返済総額が400万円もアップします。そうなると、同じ30年ローンの場合、毎月の返済額は8万4000円から9万5000円に増えます。30年かけて、金利がゆるやかに上がっていくのならいいのですが、景気が回復すると、金利が急激に上がることもあるのです。あなたが頭金を貯めている間に金利が1％上昇すれば、400万円というお金これでは泣くに泣けません。あなたは、このような失敗をしないでください。400万円あれば、かわいい庭を作ったり、車を買ったり、家族で海外旅行にも行くことができます。

 

ですから、一番いいのは超低金利、あるいは低金利の時代に家を建てて、返済しながら貯金をしていくことです。こうすることによって、金利上昇によるリスクと損失を回避することができます。今、頭金がないとしても、低金利のうちに家づくりを決断してローンの返済を開始すれば、利息の総額をおさえることが可能です。

 

2008年の半ば以降、世界を襲った金融危機、株価下落などの事態を受けて、世界的な低金利時代に突入しました。そのような中で、日本の金融政策は再び低金利方向にかじを切っていると判断してよいでしょう。2019年初頭現在、前年夏までじわじわと上昇していた金利は下降に転じています。今は家づくりのチャンスなのでしょうか。答えはイエスです。過去の金利の推移を見てみると、バブル期には8％を超えたことがあります。過去20年の平均では、変動金利で4％を超えているとみられます。仮に今の金利が少しずつ上昇して3％を少し超えるぐらいであっても、まだ低金利の範囲にあると言えるでしょう。上記したように、住宅ローン減税制度も2019年度以降の延長措置が決定しています。還付されてくる最大控除額は、2008年度の160万円を大幅に超えてきます。住宅の新築、取得に関しては、家を建てる人にとって有利な条件ですすめられる状況にあるといって間違いありません。

 

 

返済が苦しくて家を売ってもローンは残る

マイホームを買うと賃貸時代の家賃とは違い、住宅ローンの支払い以外にも固定資産税や維持費など何かとお金がかかります。厳しいようですが、賃貸時代に貯蓄をする習慣がない人は長きにわたって住宅ローンを返し続けるのは難しく、購入後、ギリギリの家計だと毎日が不安になってしまうので、マイホーム購入はあきらめたほうが無難です。

 

「頭金ゼロ」とはマイホームを全額ローンで買うこと。銀行は競争も激しいことから、ローン審査が通れば「どうぞ、どうぞ」と、喜んで全額を貸してくれます。お金が借りやすいことをいいことに、頭金ゼロで家を購入するとローンの借入金額が多くなり、毎月返済額も負担が大きく、借入期間も長くなります。ここで、「もし、ローンを払えなくなったら、家を

 

売ればいい」と考える人もいますが、購入価格より高く売れることはまずなく、特にマンションは購入してすぐに売ったとしても８割程度の値段となるのが不動産業界の常識です。もし、全額ローンで購入し、即、売ったとしても、売って得たお金ではローンを清算できず、新たな借金をすることになってしまうのです。

 

頭金は２割用意するのが理想ですが、たとえそれが無理でもできるだけ多く準備するよう頑張りましょう。

 

 

不動産会社はお金の専門家ではない

住宅ローンに関しても、やはり不動産会社はお金の専門家ではないことが大前提になります。欧米にはモーゲージブローカーと呼ばれる住宅ローンの専門家がいます。日本でも数年前から同様の制度を作ろうと導入されていますが、なかなか普及していないのが現状です。そんな中で、現実問題として誰に相談するべきなのでしょうか。現在、日本においてはファイナンシヤルプランナー、あるいは住宅ローンーアドバイザーの資格を持った人たちが活動をしています。このような職種の方は、住宅ローンに関する一定の知識はあると言えますが、実務的に十分な知識を持っているかといえば、残念ながらそうとは言えません。フアイナンシャルプランナーであって、かつ住宅ローンに日頃から取り組んでいる人を、きちんと探す必要があるでしょう。

 

不動産会社としては「お客さまに家を買ってもらう」ことが目的です。そのため、とにかく低い金利の住宅ローンをお客さまに提示する傾向が見られます。たとえば4000万円の物件を買いたいときには、「住宅ローンは月々いくらになるの？」と話が進みます。そのさいには必ず支払い金額の少ないローンから説明します。すなわち、変動金利でかつ優遇金利という、銀行が店頭での金利よりもさらに割り引く金利があるので、これを適用して「月々１９一万円くらいですね」とお客さまには伝えます。すると、「そんなもんなんだ」と購入に向けて話か一歩進むわけです。しかし実は、その金利は変動金利です。変動金利は、固定金利と比べて金利が低いのが魅力ですが、半年に1回金利の見直しが行われます。それなのに、将来はどんなリスクがあって、金利がどう変わっていくのかという知識がある不動産会社はほとんどありません。

 

不動産会社に任せると、過大なローンになりがち

 

それでは、自分で住宅ローンを組むにはどうすればよいのでしょうか？それには、まず専門家であるファイナンシャルプランナー、特に住宅ローンに精通した方に相談するべきでしょう。ネットで検索すると、住宅ローンに特化しかファイナンシヤルプランナーが数多くビットします。いろいろな人を比較して相談してみるのもよいでしょう。実際にファイナンシヤルプランナーに相談するのに必要な費用ですが、相談だけで５万円から10万円かかる人もいれば、融資金額の１％、3000万円のローンであれば30万円くらいの人もいます。ようはピンキリです。住宅ローンを考えるさいに何より注意すべき点は、不動産会社の言いなりにならないことです。そのためにもファイナンシヤルプランナーなどに相談するのです。不動産会社の言いなりになっていると、現在の年収から判断して購入可能な最高価格の物件を買わされてしまう恐れがあります。年収が700万円なら5000万円くらいの住宅ローンが組めるため、不動産会社がぎりぎり一杯の提案をしてくることもあります。

 

しかし、ファイナンシャルプランナーが計算をすれば、絶対に「5000万円のローンを組んではいけません」という結果になります。そこで、いくらの物件を買おうかと考える段階からお金の問題を考慮に入れてほしいのです。住宅の購入を決めたのであれば、物件の下見と同時にお金のプロに相談してライフプランニングを作成してもらうのはいかがでしょうか。そして、月々いくらまで払えるのかということと同時に、組んでも大丈夫なローン金額を明確にさせてください。ファイナンシヤルプランナーに何をどのように依頼すればよいのかについては、他のページで詳しく紹介します。