注文住宅は見積もり比較が重要！！ 【ハウスメーカー選び2022～2023】建売住宅のチェックポイント！！
５つのチェックポイント
多くの人が、「この家はいい家だな」と思う物件は、住み心地が快適で暮らしやすい家でもあります。住んでからマイナス面に気づくことがないよう、快適かつ安全に暮らすために最低限チェックしたいのは卜の５ポイントです。
日当たり
断熱性能
セキュリティー
遮音性
換気性能
まずは、「日当たり」です。勿論、南向きがベストですが、日当たりのよい部屋は明るいだけでなく、冬場は太陽光で室内が暖まるため、実は省エネにもなります。次に、「断熱性能」です。一般的な建物に断熱工事が施されており、その質が高いほど省エネの効果も高く、外気温か室内に伝わりにくいとされています。冷暖房の時間も少なく済み、結果、家計がとてもオトクです。犯罪の心配なく安心して暮らすために、「セキュリティ」面もとても重要です。最新の防犯システムの導入や、敷地内の玄関の配置にも安全対策を施すなどの工夫があるほうがよいです。建売住宅は特に事前に不動産会社に質問をするなどチェックをしっかりと行いましょう。さらに、騒音に悩まず暮らせるか、という「遮音性能」もチェックしたいポイント。周辺住戸の生活音だけでなく、線路や幹線道路沿いであれば、窓に防音サッシが施されているかの確認が必要です。。最後に、24時間換気システムなどの「換気性能」。シックハウス症候群を防ぐために内装材質も確認をしましょう。
「売れる」「貸せる」を考慮して物件を選ぼう
「資産を持つ」という視点で「売りやすく」「貸しやすい」物件を選ぶことが重要！！
売れる物件、貸せる物件は万が一のときに低リスクです。ここでは「売れる」「貸せる」という目線に絞って、ポイントを解説していきます。
不動産購入における最大のリスクは、「売れない、貸せない物件」をつかまされることです。たとえ、自分の思いどおりの家を買えても、将来そこにずっと住み続けられるとはかぎりません。将来、転勤するかもしれませんし、残念ながら離婚して、その家を出なくてはいけなくなる可能性もゼロではないでしょう。家を買おうとしているのに「そんな話はやめてほしい」と思う気持ちはわかりますが、こうした不測の事態はすべての人に起こる可能性があるのです。もし、そうなったときにとるべき手段は次の２つがあります。
家を売却する
人に貸して維持する
上記のようなリスクに対応するためには、災害に備えて火災保険や地震保険などの損害保険に入るように、「売れる」「貸せる」物件を買っておくことがある意味、「保険」になるのです。では、「売れない、貸せない物件」を買ってしまうと、どのような不具合が考えられるのでしょうか。
もし、住宅ローンを完済する前に転勤や離婚で、その家に住めない状況になったとき、誰も買ってくれない、借りてくれない物件は、競売にかけられるか、一戸建てであれば建物を取り壊して処分するしかなくなってしまいます。このとき、住宅ローンの残債を売却代金で相殺できればいいのですが、そもそも売れない物件であれば、安い値段で売らざるを得ず、家を失ったうえに多額のローンだけが残ってしまうことがほとんどです。
売れない、貸せない物件はプロでなくても見分けられる
ここで問題なのは、どのように「誰も買ってくれない、借りてくれない物件」を見分けるかです。実際の住宅購入者は一般の人たちです。つまり、他の人も「買いたい」「借りたい」と思える物件だろうかと、検討している物件を客観的に見つめ直すことです。先に説明したように、まず考えるべきは立地です。首都圏であれば駅から近いほうが需要はあるでしょうし、地方でも中心地に近いほうが需要は高く、さらに駐車場があったほうが有利でしょう。こだわりや好みも大切ですが、同時にこうした視点を持つことも大事です。
いざというときに売れる物件、貸せる物件とは
交通の利便性が高い
交通の利便紙が良いほど有利です。一部の高級住宅街などでは、駅からの近さが関係ないところもありますが、一般的には駅から近いことは最も重要とされるポイントです。
- 駅から近い
- 複数路線が利用できる
- 急行や快速などが停車する
- ターミナル駅などにアクセスしやすい
- 住みたい街の人気ランキング上位の駅周辺
生活に必要な施設の充実
生活に必要な施設が徒歩10分圏内にあるのが望ましいとされています。
- 商店街やスーパーなどの商業施設がある
- 金融機関が近くにある
物件自体の魅力が高い
一般的に人気が高い要素がある物件のほうが、将来的に資産価値が維持できます。
- 南向き
- 角住戸
- 上層階
- 眺望が素晴らしい
- 変わった問取りではない
- 奇抜な外観をしていない
災害リスクが少ない
東日本大震災では津波で多くの家屋が流されました。自然災害の発生の可能性が少ないエリアのほうがポイントが高いといえるでしょう。また、ハザードマップの確認も十分に行いましょう。
- 災害が起きたときにも避難がしやすい
- 水害リスクは低い
- 土砂災害リスクは低い
- 液状化リスクは低い
不安を感じたら費用負担の調査も検討
手抜き工事、欠陥住宅は素人が見てもなかなか判断できないものです。ましてや建築後の住宅では欠陥が壁や床の下に隠れてしまい、見つけることが非常に難しくなります。建売住宅の検討においては、とても難しい判断になります。
まずは図面をじっくり見て、図面と実際の建物が一致しているか、通し柱や筋交いやアンカーボルトなどの補強金物がどの位置にどの程度の間隔で入っているかを確かめ、分からなければ担当者に質問してみましょう。建物に対する不安が拭えない場合は、ある程度費用はかかりますが民間の第三者機関に調査を依頼し、建築士の資格を持つプロの目で見てチェックしてもらう方法もあるので覚えておきましょう。
建売住宅のチェックポイント
建売住宅を購入する際、欠陥や問題がないかを確認することは非常に重要です。建物が完成した後では、工事中に見逃した欠陥を修正するのは難しいため、購入前のチェックが大切です。この記事では、建売住宅を購入検討中の方々に向けて、チェックポイントを項目ごとに詳しく解説します。
【建物内部】
扉と窓の開閉確認
- 全てのドアと窓をスムーズに開け閉めできるか確認しましょう。
- 強い抵抗や異音がある場合、調整が必要かもしれません。
- ドアストッパーと鍵の動作も確認しましょう。
2. 壁のクロスと汚れ
- 目線より下の部分に傷や汚れがないか注意深くチェックします。
- 特にクロスの下部分は傷が付きやすい場所です。
- 壁の角や建具枠、サッシの枠にも汚れがついていないか確認しましょう。
- クロスの隙間にコーキング剤が適切に施されているかも確認します。
3. フローリングと建具枠
- フローリングや建具枠に傷がないか確認しましょう。
- フローリングが床鳴りしないかをテストしてみましょう。
- 床鳴りの原因は床材や下地の接着不良が考えられます。
4. 床下の状態
- 床下点検口を開けて床下を覗きましょう。
- ゴミや虫、断熱材の状態を確認します。
- 断熱材が欠損していないかも確認しましょう。
5．天井の隙間と点検口
- 天井に隙間がある場合、気密性が損なわれる可能性があります。
- 点検口は、将来的な修理やメンテナンスに役立ちます。必ず確認しましょう。
6．電気設備のチェック
- スイッチやコンセントの動作確認を行い、不具合がないか確認しましょう。
- 照明器具の配置に注意し、使いやすい場所にスイッチとコンセントがあるか確認しましょう。
- コンセントの動作も確認し、必要な場所に電力供給がされているか確かめましょう。
７．エアコンのサイズ
- 部屋の広さに対してエアコンの能力が足りているか確認しましょう。
- 冷房専用のエアコンか、暖房もできるタイプかを確認し、季節に応じて使用できるか確認しましょう。
【水回りのチェック】
- 蛇口から水がしっかりと出るか確認しましょう。お湯も問題なく出るかを確認します。
- シンクや洗面台の下にある排水管に漏れがないか確認しましょう。
- 隙間がある場合、コーキングで埋めておくことが大切です。
【外回りのチェック】
- 外壁やサッシの傷や凹みがないか確認しましょう。
- 基礎にひび割れがないか注意深くチェックします。
- 排水の勾配が適切になっており、逆流の可能性がないか確認しましょう。
【建物の基礎・構造】
- 基礎のコンクリートにひび割れや細かなピンホール（気泡）がないか。
- 土台部分に防腐・防蟻処理が施されているか。
- 床下換気口は地面から40cm以上あるか。
- 筋交いはどの程度入っているか。
- 筋交いが耐震金具などで補強されているか。
- 床下・天井裏にきちんと断熱材が貼ってあるか。
- 耐火性の外壁材や構造材が貼ってあるか。
- ベランダや玄関に十分な庇（ひさし）があるか。
- 外壁にひび割れはないか。
- 全ての居室に窓があり、窓の位置はプライバシーが守られているか。
- 確認申請書と建物配置図・平面図・立体図が同じ内容か。
【土地】
- 過去に地震、水害、風害などの被害が頻繁に起きていないか。
- 軟弱地盤ではないか。
- 土地の境界線に法的な問題はないか。
- 駐車場の出し入れに十分な広さがあるか。
建売住宅は価格が比較的安いことが多いため、建材や断熱材についても確認することが重要です。特に断熱材には注意が必要で、グラスウールが適切に使用されているかを確認しましょう。この材料は壁や天井に敷き詰められ、快適な居住環境をサポートします。
建売住宅の購入は生涯に一度の大きな投資です。欠陥や問題を事前に確認することで、後悔しない購入を実現できます。購入前にしっかりとチェックポイントを押さえ、安心して新しい住まいを手に入れましょう。
「売建住宅」は建物がいい加減になりがち
ここ数年、「建築条件付き」に代わって増えてきているのが「売建住宅」です。これは名称からもわかるように、「建売住宅」の変形ともいえるものです。
手続きとしては、建築条件付き宅地の売買契約を結ぶと同時または直後に、簡単なラフプランと工事費の総額だけで建築請負契約も結びます。その後、建物について建築確認を出し、許可がおりた段階で「建売住宅」の売買契約に差し替えるのです。つまり、最初は土地の売買契約と建物の建築請負契約という二つの契約を結び、あとで建売住宅の売買契約に一本化するわけです。
このパターンの何か問題かというと、建物がいい加減になりがちなことです。相談を受けるケースでは、当初の建築請負契約の仕様書がＡ３とかＢ４の紙１枚といったことが珍しくありません。また、設備の品番が書いてあっても「同等品」とい忝表記がほとんどです。これでは、どんな家が建つのかわからないでしょう。
もう一つ問題なのは、仲介手数料の金額です。「売建住宅」では仲介会社が間に入っている場合が多く、その場合、仲介手数料（通常、売買価格の３％＋6万円、消費税別）がかかります。当初、土地の売買契約では土地代を基準に仲介手数料を計算しますが、その後、建売住宅の売買契約になると土地・建物の価格が基準になり、仲介手数料が増えるのです。
最初の時点で、建物のプランや仕様はどうなるのか、契約はあとで差し替えるのか、仲介手数料はどうなるのか、決済条件はどのように行なうのか、住宅ローンはどこでどれだけ惜りるのかなど、相手がうるさいと思うくらいはっきりさせておくように、くれぐれも注意してください。
建売住宅の売買契約の注意点
購入を焦らず、契約前に契約内容のチェックを怠りなく！！
一般的な建売住宅は土地・建物の売買契約のみを結びます。建築条件付き住宅の場合は、まず土地の売買契約を交わしてから、一定期間後に建築請負契約を交わします。いずれも契約の前に重要事項の説明がありますが、事前に重要事項の説明書や契約書の写しをもらっておきましょう。さらに、登記簿謄本（登記記録）で土地の権利関係を確認しておきます。
また、引渡し時にはアフターサービス基準を記した書類が渡されます。どの部位をいつまで無料で補修するかを表したもので、不動産協会の会員企業は協会が定めた基準に準じることになっています。アフターサービスの有無は分譲会社選びの大切な基準になります。契約前に確認しておきましょう。
建売住宅契約前のチェックポイント
契約内容
- 登記簿謄本を確認したか
- 売買契約に、売主・買主の住所と氏名が正しく載っているか。
- 所在地、構造、面積などの物件情報が正しく載っているか。
- 物件の引渡時期や登記時期が明記されているか。
- アフターサービスの内容に納得したか。
- 手付金はいくらか。
- 契約解除になった場合の手付金の処理方法は取り決めたか。
- 違約金や損害賠償について理解したか。
- ローン特約・買い換え特約はついているか。
- すべての金額、支払い方法、支払い時期に納得したか。
- 建築条件付きの場合、土地の売買契約と建築請負契約を別の日に設定しているか。
土地・建物関係
- 地盤や基礎に問題はないか。
- 構造の耐久性や耐震性は確認したか。
- 耐力壁はどれとどれか。
- 間取り変更はどこまで可能か。
- 電気、ガス、上下水道の状態は問題ないか。
- 建築基準法などの基準をクリアしているか。
- 土地面積は実測値か、それとも登記簿面積か。
- 将来、建て替えや増改築ができるか。
- 建築確認済証や検査済証を受け取ったか。
- 設計図と実際の建物が異なっていないか。
お金について
- 住宅ローンはいつ頃から借りられそうか。
- 仲介手数料はいくらか。
- 司法書士へ支払う手数料はいくらか。
- 印紙税はいくらか。
- 登録免許税はいくらか。
- 不動産取得税はいくらか
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