良い条件の土地を探すコツ　【コロナ禍の注文住宅選び】

注文住宅を建てたいと考え始めたご方の、約７割が土地を持っていないそうです。

 

注文住宅の家づくりのスタートは、土地探しからといっても過言ではありません。土地がなければ家は建たないのですから・・・・

 

しかしこの「土地探し」はなかなか一筋縄ではいきません。希望条件に合う土地は多くの場合で見つかりません。一生懸命に希望エリアでお手頃な土地を探しても、なかなか出てこないのが現実です。住宅情報誌やインターネットのサイトを駆使して、更には通勤時や仕事の休憩中にもスマートフォンも使い、情報収集をしても出会えません。そうです。良い物件の情報は情報誌やインターネットなどには公開されにくいのです。それには不動産取引、不動産業界の慣習などが大きく影響しています。

 

 

土地の購入はハウスメーカーや工務店との建物の建築契約とは異なり、不動産の売買契約になります。この不動産業界はある意味、特殊な業界なのです。その特殊な不動産業界のカラクリや、慣習を理解すれば、良い物件に巡り会える可能性は格段にアップするのです。不動産業界のカラクリに騙されると、とんでもない土地を掴まされることもあるのです。

 

 

ど素人のための「土地選びのチェックポイント」

 

土地の価格はそれぞれ違う！！

 

土地というのはそれぞれ広さも立地も環境も違っていて、2つと同じものがありません。すなわち、土地の価格はひとつひとつ異なることになります。その結果、現在のような状況にあって地価が上昇気運をみせる土地というのは、質が良く人気が高い証拠といえるのです。逆に地価が停滞したままなら、何らかの欠点があると考えられるのです。土地選びは、この質と相場の兼ね合いで探すことがとても重要になるのです。

 

最も重要なのが「土地の素性」

住宅の土地として避けたい条件の一つが地盤が弱いことでしょう。たとえば、最近になって造成・分譲された都市部の平坦地は、地盤の強さに疑いを持ちましょう。最近まで残っていた平坦地というのは、河川水脈の上、畑地、水田、湿地など、基本的には住宅に向かない土地。それでも宅地化に踏み切る土地がたくさんあるので、注意しましょう。土地の怪しさは、地名から推察することもできます。「沼・池・窪・田・窪・水」などの文字が入った地名は注意が必要です。慎重を期して、自分で詳しく調べてみるのが良いでしょう。地域の図書館などにある古地図を見れば土地の由来屋素性がわかります。

 

東日本大震災、熊本地震、 北海道胆振東部地震などでも「液状化現象」が大きな問題になりました。海浜や大きな湖沼の埋め立て地では、時として地盤の強度にバラツキが出る可能性があります。ほぼ隣合わせの土地なのに、被害の有無で明暗が分かれてしまいました。むろんこれらも、地質調査を行ない、きちんと基礎工事をやっていれば何ら問題はありません。疑問を感じたら、「地盤調査書」を提出してもらうのが良いでしょう。未調査なら多少お金はかかっても実施してもらいましょう。

 

ひな壇造成・盛り土造成地は要注意！！

近年の都市部の土地供給は、平坦地よりむしろ丘陵地・窪地のほうが圧倒的に多いといってよいでしょう。これらは階段状の「ひな壇造成」をして分譲しますが、これは土をそっくり削って平らに造成するのではありません。土を処分するには莫大な費用がかかるので、削った土を前に押し出して階段状にならしていくわけです。いわゆる「切り土」と「盛り土」です。そこで問題が生じます。削った部分は地盤が固いのですが、積み上げたところは地盤が柔らかい・…擁壁の施工が万全で、上がきちんと突き固めてあればＯＫですが、これらがズサンだと多くの場合で不同沈下が発生してしまいます。擁壁工事に手抜きがないかを知る最も簡便な方法は、擁壁面に「水抜き穴」が３㎡ごとに一つ以上あるかどうかチェックすることです。それよりも少なければ、ちょっと怪しいと疑ったほうが良いでしょう。

 

また、丘陵地はもともと山林がほとんどですから、樹木の根っこをきちんと処理したかどうかの注意が必要です。埋め戻していたりするとシロアリの発生源になります。ですから、地面に出っ張りがあったらちょっと掘ってみるぐらいの姿勢が大事です。

 

【実践版】　土地を判断するポイント！！

 

 

正しい手順の重要性

 

土地探しは慎重に行うべきです。以下のステップを守ることで、後悔せずに理想の土地を見つけることができます。

 

ステップ1: ライフプランを立てる

土地探しを開始する前に、自身のライフプランを明確にしましょう。ライフプランは次の要素を含みます。

1. 収入と支出の計画
2. 住宅ローンの返済能力
3. 家の予算
4. 希望の家の大きさ
5. 土地の予算

これらの要素を踏まえ、土地探しを始めます。

 

ステップ2: 予算配分

ライフプランを基に、予算を適切に配分しましょう。住宅ローンの上限額を考慮し、土地購入にどれだけの資金を充てるかを計算します。この段階で、家と土地の予算が明確になります。

 

ステップ3: 不動産仲介の仕組みを理解する

土地探しにおいては、不動産仲介手数料が発生します。これは不動産会社の報酬です。手数料の支払いにより、不動産会社はサービスを提供し、土地探しのプロセスを円滑に進めます。

 

ステップ4: 売主との関係を理解する

不動産会社は売主の味方ですが、買主の希望も重要です。売主の情報を活用しながら、自身の希望をしっかり伝えましょう。土地の条件や要望を明確に伝えることで、理想の土地を見つけやすくなります。

 

ステップ5: 欲しい土地の基準を設定する

最後に、土地の基準を設定します。予算、土地の大きさ、立地条件、学区などを考慮し、優先順位をつけましょう。これにより、土地探しを効果的に進めることができます。

 

 

【具体的な土地選びのポイント】

方位の常識は疑ってかかれ！！

一般的には「東南道路の角地が最高」などといわれます。たしかに、日照や通風の面で勝っている土地が多いのは事実です。しかし、北面道路がダメかといえば、必ずしもそうではありません。南側道路の敷地は、その北側の敷地のために後退距離や高さに配慮しなければならないことがあります。逆に北側道路の敷地は、隣地境界線が道路の向こう側とみなされますから、高さが稼げるというメリットもあります。

 

また、「角地は隣地にわずらわされない」といいますが、交通騒音が多いかもしれないし、道路に接する面が多いので外構メンテナンス費がかさむということもあります。さらに角地は、道路幅が一定以下の場合、「隅切り」といって、角の部分を交通の障害にならないように利用できなくしている自治体が少なくありません。狭い敷地ではこれが命取りということぢ案外あるので、注意が必要です。

 

角地のメリット

 

角地のデメリット

 

注意すべきポイント

 

 

「変形」「狭小敷地」も注意が必要！！

最も注意を払いたいのは、法的な規制と電気や上下水道やガス等の公共基幹設備の敷設状況です。法的規制は後述しますが、変形狭小地には公共基幹設備が引き込まれていないことがあるのです。むろんお金をかければ導入可能ですが、予算を絞るのが目的だとすれば、ねらいが外れます。公共基幹設備の導入にかかる費用もあらかじめ確認しておかなければなりません。

 

隣地との境界のチェックは非常に重要！！

隣地との関係のチェックは意外に怠りがちです。その中でも必須のチェック項目は、「境界線がはっきりしているか」「それは公図や地積図と一致しているか」の２点です。その土地が宅地になったのが古ければ古いほど、公図に誤りが多くなります。最新の調査結果を売主や仲介業者から提示してもらい、現地と比較しましょう。もし、新しい書類がなければ、あらためて土地家屋調査士に調査を依頼するのが賢明です。

 

Googleマップの活用

不動産物件の情報は多岐にわたり、どれが自分に合うものか判断するのは難しいことがあります。Googleマップは、物件の周辺環境を詳細に確認するのに役立ちます。具体的な条件で検索し、航空写真やストリートビューを活用して、物件の周囲の建物や道路の幅などを確認できます。これにより、物件の雰囲気を事前に把握できます。

 

現地確認の重要性

不動産の購入において、現地確認は不可欠です。不動産会社と住宅会社から提供される情報は重要ですが、現地での確認が必要です。周辺の住民との挨拶や、土地の実際の状態を確認することは、後々のトラブルを防ぐために重要です。

 

土地の大きさと予算

土地の大きさは、建物の設計や予算に大きな影響を与えます。予算と土地の大きさをバランスよく考慮しましょう。建物のサイズや庭の有無、駐車スペースの確保など、自分のニーズに合った土地を選びましょう。

 

近隣環境の確認

隣近所の住民や周辺環境は、快適な生活を送る上で重要です。土地を購入する前に、近隣の人々とのコミュニケーションを図り、住環境を確認しましょう。庭や外回りの整備状況も、近隣トラブルを予防する手助けとなります。

 

水はけの確認

土地の水はけは忘れてはいけない要素です。雨の日に水たまりができるような土地は、不便を招く可能性があります。土地の高低差や排水路の位置を確認し、水はけの良さを確保しましょう。特に浄化槽が必要な地域では、高低差に注意が必要です。

 

土地の権利関係

土地の前面道路への接続権利は、建物を建てるために必要です。権利関係を確認し、自分の所有権をしっかりと把握しましょう。共有地の場合はトラブルの原因となり得るため、注意が必要です。

 

擁壁について

土地に高低差がある場合、擁壁の建設が必要となることがあります。擁壁の建設は追加コストがかかる上、耐久性にも注意が必要です。慎重に検討し、リスクを最小限に抑える計画を立てましょう。

 

重要事項説明とリスクの共有

最後に、不動産の契約においては、重要事項説明が必要です。問題が発生した際に、どのように対処するかについても合意しましょう。査定に問題がある場合、費用の負担などを事前に決めておくことで、トラブルを回避できます。

 

住宅が建てられない土地もある！

用途地域である工業系地域は勘違いしている方が多いようです。住宅が建てられないのは工業専用地域だけで、それ以外には住宅を建てることができます。住宅が建てられない土地にはあと二つ、「市街化調整区域」と「道路付け違反」が定められています。前者は読んで字のごとく、市街化を調整する地域。農地や山林などがこれにあたり、各自治体が自然を残す意味合いで指定している地域です。一部の悪質な不動産業者は、この市街化調整区域の上地を「近々指定が見直される」「投資効果が高い」などとだまして販売することがあるので注意が必要です。

 

ただし、「既存宅地」といって、調整区域でも特例で家が建てられる土地があります。2001年５月に原則として廃止になりましたが、５年間の経過措假を経たのち、地方自治体が条例で一定の要件を定めて建築を認める制度が設けられています。後者は住宅地としての基本条件を満たしていないために、家が建てられない土地です。建築基準法は「敷地は幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していること」と定めています。道路幅のほうは緩和措置があるのですが、接する敷地の幅についてはよほど特殊な事情がない限り、２ｍに満たなければ建築が認められません。

 

建築基準法で住宅の大きさや広さは決まる！！！

主要な法規制のうち、特に重要なのが建ぺい率と容積率です。建ぺい率は「敷地面積に占める建物の投影面積」、容積率は「敷地面積に占める延床面積」です。これらは用途地域ごと、および土地の立地条件ごとに比率が定められています。それを超えて建築することはできません。このほかにも、主に北側の隣地の日照や通風に配慮した【斜線制限】や、防災の観点から【防火地域・準防火地域】を指定して建築材料を制限する決まりなどもあります。具体的にはやや専門的になるので、事前に仲介業者に確かめるようにしましょう。そのほか、建築基準法以外に、各目治体が独自のルールを定めて建築の制限を行なうことが多くあります。一般的に、これらの条例は基準法よりも厳しくなっているので、市区町村の建築指導課などに足を運んでそのルールを確認しましょう。

 

土地の権利関係を必ずチェックしましょう！！

土地の購入に際しては、「重要事項説明書」という重要な書類があります。これは、業者が不動産の売買をするときに、その物件に関する重要な事項をとりまとめたものです。書類にして、買主に説明することが義務づけられています。当然ながら、これには土地の権利関係に関することも盛り込まれており、万一その土地に抵当権や賃借権がついていれば、いつまでに抹消するかが記載されています。

 

しかし、これが100％正確かというと、必ずしもそうではないのです。ときには、ごく最近になって抵当権が設定されたというケースがないとも限らないからです。そのほか、古屋付きの場合だと居住権行使によるトラブルの可能性がゼロではありません。また、資材置き場などに貸し出されているという場合もあります。念には念を入れ、自分で最寄りの登記所（各地の法務局または法務局の支局や出張所）に行くなどして、最新の登記簿を閲覧するようにしましょう。抵当権の抹消や賃借契約の解消などについては、契約約款に特約事項として「いついつまでに解消する」旨を必ず盛り込んでおかなければなりません。また、土地の場合はあとで書類上の面積と実測面性の違いが判明することがありますから、その際の清算方法として「○〇ｍにつき○円をもって清算する」旨も記載しておくことが重要です。

 

 

土地を購入して注文住宅を建てる時の注意点

土地と住宅の取得が別なら諸費用も別です！！
土地付き一戸建てを買うのと、土地を買って家を建てるのとで、最も大きな違いは、契約が「一度」で済むか「二度」にわたるかの違いです。税金などは売買金額によって定められているので大きな差はないものの、後者は契約に必要な手数料、司法書士費用などが二重にかかってきます。土地付き住宅よりも取得費用が多少かさむことを知っておきましょう。

 

土地は値引きが小さい！？

土地の価格相場は不動産業者の間に知れ渡っています。ですから、値引き交渉の余地はきわめて小さく、せいぜい3～５％というところでしょう。ただし、土地にはそれぞれ特殊な事情が存在するものです。古屋があったり、擁壁が崩れていたりなどで費用がかかりそうなら、それを値引き交渉の材料にしてみましょう。ちなみに古屋の解体費用は一般的な木質系の住宅の場合で、建坪1坪当たり10万～１５万円程度が相場です。

 

優遇税制は注意が必要！！

「住宅ローン控除」は、マイホームを購入すればローン残高に応じて所得税が控除されるありがたい制度です。2019年から消費税が上がるため、ローン残高の上限を引き上げ、平成33年まで延長されることになりました。ただし、土地のローンについて控除を受けるには、「家に抵当権を設定し」かつ「家のためにローンを借りている」ことが必須条件となります。「土地のローンは借りたが、家は自己資金で建てた」などという場合には、土地のローンは控除の対象になりません。注意しましょう。

 

また、土地を買えばかかる不動産取得税には税額を軽減する特例がありますが、この要件を満たすには「土地を取得して３年以内に」「特例適用住宅を建築」しなければならないという規定があります。ちなみに特例適用住宅とは「床面積が50㎡以上で１年以内に登記」したものですから、狭小住宅などは対象にならないことがあるので要注意です。贈与税は、「相続時精算課税制度」を利用すれば当面の税金を大きく軽減できます。

 

土地のローンは要注意！！

土地と建物を別々に取得するときは、住宅ローンにも少々キメ細かな配慮が必要になってきます。というのも、公的ローンには土地だけの融資がないからです。さらに、頼みの民問金融機関も土地だけの融資に対しては担保評価を厳しくするのが一般的です。土地と建物が一緒なら物件価格の80％まで融資してくれる場合であっても、土地のみだと60％が限度ということもあります。土地を購入後、そこに住宅を建てる場合、土地に関するローンは難しいということです。ただし、土地の取得後すぐに住宅を建てる予足なら、フラット35なども融資が受けられますので、あらかじめ計画を立てておくのが得策でしょう。

 

定期借地権の土地なら半額でマイホームが実現する！！

※土地の価格相場をどうやって把握すべきか？【注文住宅の土地選び】

 

 

条件の良い土地、物件を探すコツ

本当に良い土地の情報は公開されにくい

本当に条件の良い、比較的リーズナブルな土地情報は、なかなか一般のお客様の元には届かないのが現実です。実は本当の意味での条件の良い物件は、あまり市場に出ることがないのです。

 

スマートフォンやパソコン、インターネット環境にアクセスすれば、ものすごい量の情報が溢れてきます。物件検索サイトは星の数ほどあります。自宅や職場に居ながらその物件の情報はもちろん、間取り図や写真も確認することができます。果ては動画まで見ることができるサイトもあります。更にはその土地に昔はどんなものが建っていたかとか、周辺近所の立体画像まで見ることが可能です。ここまで便利になれば言うことはないのですが、どうでも良い物件や普通の物件、魅力のない物件には興味はないのです。すなわち物件の内容、条件、中身が肝心なのです。しかし肝心の中身、内容、条件が優れた優良物件がインターネット上にアップされていることは、ほぼないのです。

 

 

儲かるのは「両手」物件

 

なぜ優良物件は表に出てこないのでしょうか？　

 

そこにはいったいどのようなカラクリが隠されているのでしょうか？

 

良い物件の情報が公開されにくい理由・・・実は不動産取引のお金の流れ、昔からの慣習に秘密が隠されているのです。不動産業界には隠語として「両手」「片手」という表現があります。

 

誰が考えてもわかりますが、不動産業者は儲かる「両手」物件を扱いたいのです。一度の取引で報酬はば倍半分なのですから・・・言い方を変えれば「片手」物件はお客様に積極的には教えたくないのです。できれば「両手」物件の中から選んで欲しいのです。これは不動産業者にとってはあまりにも当たり前のことで、「片手」物件ばかり売っていれば、上司や同僚に馬鹿にされるほどです。とにかく、不動産業者にとって、一番儲かるのは「両手」物件なのです。これは十分に肝に銘じておいてください。

※仲介手数料の値引き交渉

 

 

公開されない理由とは

 

不動産業者は売主さんから土地や住宅を「売って下さい」と依頼を受けると、その物件の情報はできれば他の不動産業者には公開しないで、自分だけで売りたいのです。ほかの業者が売ってしまうと「片手」になってしまします。しかし情報を公開せずに自分で売ってしまえば「両手」になり報酬は倍になるのです。こうしたカラクリから良い条件の物件はなかなか情報公開されないのです。（本当は売主さんの販売委託契約が成立したら、公開しないといけないのですが・・・・・）

 

また、自分で売るのが不動産業者とって一番得なのですが、それができない時には良い条件の物件であれば、あるほど業者間でお客様のやり取りをします。この場合ももちろん情報は公開せずに、数社の業者間だけでやり取りをします。もちろん自分以外のほかの不動産業者絡むわけですから、その業者にも分け前が必要です。しかし本来の「両手」取引のような分配ではなく、内々でことが運んだ、便宜を図ったということで、「6：4」あるいは「7：3」ということも一般的なのです。こうした条件の良い「両手」物件は公開されずに、業者間でお客様のやり取りをして、公になることが非常に珍しいのです。

 

 

では、どうしたら良い物件に出会えるの？

ここまでご説明すればもうお分かりでしょうが、本当に良い物件の情報を手に入れようとすれば、そのような好物件の情報を持った、またはそのような情報がたくさん入ってくる不動産業者と親密にお付き合いをしておくことです。間違っても「客の方が偉いんだ！」「良い情報をよこせ！」という態度では決して良い情報は廻ってきません。建築業者には良い態度だが、不動産業者にはキツイという方が多いように思われます。不動産業者とは土地取引だけのその場の付き合いだが、建築業者は最低でも建築中とアフターサービスという一定期間の付き合いなので、という考え方で態度が変わるのでしょうが。もしかすると上モノよりも、土地の方が重要かもしれません。

 

ドギツイ言い方をすれば、こうした過程を通過しても売れなっかた普通の物件が、情報誌やインターネット上に載っているのです。ここまで書いたので言いますが・・・・

 

そのような物件は「カスなのです。」　失礼。

 

 

これだけは抑えておきたい！！【土地購入の注意点】

※安い土地はお買い得なのか？　その結論は「NO」です！！

 

 

よい不動産業者の見極め方！！

土地探しから始めようと考えている人のマイホーム取得は、良心的な不動産業者に出会えるかどうかが、成功の大きなカギとなります。とくに営業マンを見極めることは非常に重要で、営業マンの資質が信頼性の評価につながり、業者の善し悪しを左右するのです。大手不動産業者ならば社員教育がしっかり行き届き、書類関係の不備も少ないと思いがちですが、営業担当のレベルはさまざまです。必ずしも大手が安心というわけではありません。限られた地域の不動産物件ならば、地元の中小業者のほうが情報収集力があり、信頼性も高 い場合があります。宅地建物取引業免許証など目で確かめられるチェック項 目だけでなく、多少の時間をかけてで も、コミュニケーションをとって信用度を判断することが非常に重要です。

 

 

宅地建物取引業免許証番号を確認

［○○県知事（1）第23456号］と表示される免許証の番号。事務所に掲げられていたり、広告などに入っている｡（　）内の数字が5年に1度の免許証の更新回数を表す。数字が大きいほど長く営業していることになり、信頼度の目安となる。ただし、営業年数が長くても、事務所の移転、役員の入れ替わり、商号の変化などがある場合は要注意。

 

 

流通機構への加盟の有無を確認

不動産流通機構の加盟業者は､｢レインズ｣と言われる不動産情報のネットワークを利用できる。レインズに登録できるのは媒介契約の物件のみだが、全国の物件情報を共有できるので、業者間の情報量にそれほど差は出ない。以下の４つの機構のどれに加盟しているかで情報を取り出せるエリアが決まる。探している物件エリアの会員になっているか確認が必要。

 

【国土交通大臣が指定した不動産流通機構】

 

 

業界団体への加盟の有無を確認

加盟業者は、資格審査を受けているため信頼度が高い。また団体によっては、購入者の相談窓口も設けており、トラブルの解決などをサポートしてくれる。

 

【おもな業界団体】

 

 

不動産業者の取引形態は 売主・代理・媒介（仲介）の ３ つ

不動産流通機構のレインズに登録され情報が見つけやすい形態、手数料のかからない形態など、それぞれ一長一短があります。買主が不動産購入時に手数料を支払う場合、上限は不動産価格の3.15% + 6.3万円と決められています。たとえば、1000万円の物件なら、31.5万円 + 6.3万円= 37.8万円の手数料です。ただし、最近は手数料を値引く業者も増えています。

 

 

 

取引の実例を確認

宅地建物取引業免許や宅地建物取引主任者の資格を持っていても、実際には活動していない場合もある。特に個人で営業している業者などは、信用度を確認するために取引の実積を聞きたい。

 

 

営業担当の資質を確認

満足する物件を買えるかどうかは、営業担当によるところが大きい。

 

 

業者名簿を確認

業者名簿で財務内容や過去の行政処分歴などが分かる。２つ以上の都道府県に事務所を設置する業者は、本店所在地の都道府県の宅地建物取引担当部署、または全国の国土交通省地方整備局で、１つの都道府県の区域内にのみに事務所を設置する業者は、各都道府県の宅地建物取引担当部署で確認できる。

 

【業者名簿で確認できること】

 

 

宅地建物取引主任者の有無を確認

不動産業の事務所では、従業員5人につき最低1人の宅地建物取引主任者を置くことが義務づけられている名義だけ借りて営業している場合があるので本人が事務所にいるかを確認する。

 

 

2021.3.3　加筆