土地探しの「裏ワザ」

 

注文住宅の土地をさがしてはみたが、なかなか良い土地が見つからない。こんな方は多いのではないでしょうか？土地探しのお悩みを抱え、家づくりが先に進んでいない方も多いのではないでしょうか。希望の土地が見つからなければ、念願の注文住宅も建てることができません。今回は『土地探しの裏ワザ』を紹介いたします。

 

誰でもできる　土地探しの裏ワザ！！

 

 

「土地」ではなく「中古住宅」も含めて探してみる

インターネット検索で土地を探す場合、一般の方は「土地」というカテゴリーのみで検索されるでしょう。しかし色々なサイトで検索してみても、そんなに簡単に条件の良い土地は出てきません。そんなときは考え方を少し柔軟ににしてください。検索カテゴリーを土地ではなく、中古物件に変更してみてください。なぜなら、築年数の古い中古住宅物件の場合は、土地価格並みのお手頃な物件も多く存在するからです。

 

特に住めないくらいに老朽化な進んだ中古住宅の物件は、希に近隣の土地相場とほぼ変わらないような価格、あるいははるかに安い価格で売りに出されていることがあります。こんなお手頃の中古物件を購入して、古屋を解体をして更地として希望の家を建てればいいのです。この考え方は不動産業者としては当たり前、セオリー通りの考え方なのですが、一般の方はこのような考え方をする方は非常に少なく、一つの盲点だと言えます。

 

 

古屋とはいえ、かつて家が建っていたということは当然、都市ガスや電気、水道の引き込みなどのライフライン設備が必ず整っているはずです。すなわちインフラが整備されているのです。水道管の引込み工事やメーターを新設する申請費用に、およそどのくらいの費用が必要になるかご存知でしょうか？ 給水工事の基本工事費が口径20ミリ（家事用）の場合で、管轄市町村により異なりますが、おおよそ10万円～25万円ほど必要になってきます。もちろんそれだけではなく、引き込み工事も必要になります。水道管の口径、土地のの状況、隣接道路の布設配管の状況などによって違うので一概には言えませんが、50万や100万以上必要になる場合もあります。そうなると場合によっては、トータル的に見て更地の土地を買うのと変わらないこともあります。

 

こんな話があります。希望エリアにある元駐車場の土地が、お手頃な価格で売りに出たので慌てて購入した。しかし後になってライフラインが全く整っておらず大きな出費となった。こんな話はよくではありませんが、たまに耳にすることがあります。インフラが整っていない土地を買うよりかは、インフラが整っている中古住宅付きの土地を買うほうが、良い場合もあるのです。

 

しかしひとつ大きな問題があります。それは古い家屋の解体費です。「中古住宅を買うと土地代とは別に解体費用も余分に発生するでしょ？」と思われた方、確かにその通りです。ですが、悪いことばかりではないのです。それに一番の問題の解体費もひと昔前のような高額ではありません。平均的な延床３５坪二階建ての家屋で付帯工事（整地など）を含めても 100万円～150万円程度で解体工事を行ってくれる業者たくさんあります。このようなことを踏まえて、土地ではなく中古住宅も検討候補に入れて考えてみてください。場合によっては思わぬ好物件に出会えることがあるかもしれません。

 

 

 

地主に交渉してみる

 

 

土地探しを真剣にしていると、良さそうな空き地や駐車場が目に付くことがあります。この土地は売りに出ていないのかと見渡しても、「売り地」や「分譲中」などの看板はありません。仕方なくインターネットで不動産情報サイトを汲まなく検索してみてもそうは出てきません。そうです。この土地は売り地ではないのです。駐車場ならまだしも、空き地にしておくのであれば、売ればいいのにと思うのですが、このように土地を遊ばせている地主さんは実はたくさんいるのです。地主さんとしては全く売る気はないのです。

 

 

 

上手く話が進むとは限りませんが、本当にその土地が気になるのなら、これくらいのことは試しても良いのではないでしょうか。ここでのポイントは不動産業者に交渉へ活かせるのではなく、直接本人が地主さんの所へ、家族揃ってお願いに行ったのが良かったのでしょう。また、家族の本当の熱意が地主さんの心を動かしたのでしょう。

 

土地の所有者を調べる方法

★未公開の優良物件の情報が・・・

 

 

自分の許容範囲を広げる

土地の価格というものは条件がよければ高いし、良くなければそれなりに安いものです。この価格のロジックはごく当たり前のことですが、それでもどうにかして安く条件の良い土地を手に入れたいものです。ですが結論から言いますとそのような土地はこの市場には存在しなしのです。条件がよければ高い。良くなければそれなりに安い。これはどのように頑張っても変えようがありません。そこで考え方を柔軟にして、自分の条件の今日範囲を少し広げてみてください。他人は嫌うけど自分は気にしないという条件を一つでも多く見つける事です。これは最終手段でしょうが、もう一度家づくりを一から考え直す良い機会になるかもしれません。

 

土地の適正価格を知る方法！！

どんな業者と付き合うか

土地探しを依頼する先は、基本的に「不動産仲介業者」。「大手の仲介業者」と「地元の有力仲介業者」のなかから、それぞれ１社に声をかけておくことをお勧めします。

 

大手仲介業者のメリットは、なんといっても幅広いネットワークを持っていることでしょう。物件情報の入手スピードもそれだけ速いといえます。さらには、契約関連書類は一通り整備され、社員の教育水準も安定しているため、取引に一定の安心感があるといえるでしょう。住みたい地域が具体的に特定されていない、あるいは広域に物件情報を探したい場合に、この大手仲介業者がおすすめです。

 

その一方「地元の不動産業者」は、地域の人間関係などからの情報入手が得意だといえるでしょう。優良な物件情報が最初に入ってくる可能性が大いにあり、なかには大手顔負けの情報網を持つ業者もいます。注意したいのは、業者によってスキルや顧客対応、契約関係書類をはじめとする取り引きのノウハウなどに温度差があることです。有力かつ有能な業者を見極めて依頼をしましょう。

カギを握るのは「担当者」

上記のいずれの手法をとるにしても、ポイントは「担当者」であることは間違いありません。ここで、不動産仲介業者の担当者の気持ちになって考えてみてほしいのです。

 

不動産仲介業者の担当者は通常、多くの購入希望者リストを持っています。ある優良な物件情報を入手したとき、それをどの顧客に最初に紹介するか。それは担当者に委ねられているのです。担当者も当然ですが、最も喜んでくれる人に紹介したいものです。熱心な人、感謝してくれる人に紹介したいと思っているのです。日ごろから、あなたの家づくりにかける思いや担当者へのねぎらいを表明しておくなど、決してやりすぎる必要はないが、適切なコミュニケーションをとっておいた方が良いでしょう。

 

また例えば、担当者には携帯電話番号も伝え、連絡をもらったらすぐに現地を訪れる姿勢を示しておくべきです。打てば響く対応をしてくれる顧客は、担当者にとって非常にありがたいものです。いつ返事がもらえるか分からない客に物件情報を紹介しようとは、なかなか思わないのです。実際、優良な物件情報ほど足が早いのが現実です。可能なかぎり、早く現地を確認して購入意思の有無を返答をするべきです。もちろん大きな買い物で、即座に購入の決断をする必要はないでしょうが、「概ね気に入った。詳細に調査して正式な返答をしたいので少しの間、物件を止めておいてほしい」とお願いすることもできるでしょう。

 

　「優秀な担当者には、優良な物件情報が、より早く集まる」という法則もあります。おそらくどの世界にも当てはまる定説だと思うのですが、仕事ができる人にはどんどん仕事や情報が舞い込んでくるものです。どんな不動産仲介業者と付き合うかということ以上に、どんな担当者と付き合うかということが大事なのです。