注文住宅は見積もり比較が重要！！ 【ハウスメーカー選び2022～2023】格安物件 『安くなる理由』 掘り出し物物件
この記事はサイトの趣旨【注文住宅】とは少しずれ、不動産取引全般の話題になるかもしれません。しかし、注文住宅を建てるための土地を購入する場合は、紛れもなく不動産取引になりますのでご参考までに。
「不動産にはハズレはあっても、掘り出し物はない」という格言が不動産業界にはあります。一般的に安い商品には、何らかの瑕疵やデメリット、難点があるものです。不動産物件にも同じようなことが言えるでしょう。安い物件には何らかの理由があるのです。それなりの理由があるのです。しかしその瑕疵やデメリットが自分にとって全く問題にならないという場合もあります。そうなれば、ある意味でお買い得な物件とも言えるのです。ここでは不動産が安くなる一般的な理由をご紹介していきます。
不動産の物件価格が安くなる理由
法令違反
「再建築不可物件」「容積率オーバー物件」は戸建ての中古物件に限られると言って良いでしょう。違反という言葉が重たいですが、現実にはたくさん存在する物件形態です。買った中古の戸建てを建て替え用とした時に、違法増築で同じような家を建てることができなかったなんて話はザラにあります。
「再建築不可物件」
建築基準法の定めでは幅が4ｍ以上の道路に、2ｍ以上敷地が接していない土地には原則として建物は建てられないことになっています。つまり、道路と接している幅員が2ｍ未満しかない土地に建っている建物は違法建築の状態にあるのです。もちろんこのような建物は、建てた時にはこういった建築規制が無かったわけです。しかし多くの場合、建物はもちろん古く、建て替えたいところですが、建て替えることはできないのです。ですからリフォーム・リノベーションして住み続けることになります。「再建築不可物件」は、つまりかなり古い建物となります。しかしこうした昔の建物のなかには、しっかりとした梁や柱使った立派な物件もあります。このような物件を上手くリノベーション・リフォームして販売している業者もあります。
「容積率オーバー物件」
建築基準法の定めではそれぞれの土地には、建築可能な建物の大きさの上限が決められています。土地の面積に対する建物の延床面積（建物各階の床面積の合計）の上限を容積率といいます。たとえば100平米の土地があるとき、容積率100％であれば延床面積が100平米までの建物しか建てられません。仮に150平米の建物を建てれば建築基準法令違反の容積率オーバー物件ということになってしまいます。また、容積率は前面道路の広さによっても制限されます。住宅地ではあまりないが前面道路が狭ければ、建ててもいい建物も小さくなることがありるので注意が必要です。
これらの法令違反物件の購入にあたっては、住宅ローンの融資がつかないのがほとんどです。金融機関はコンプライアンス順守に関して極めて厳格です。わざわざ法令違反の物件に融資することはないのです。しかし、住宅ローン扱いではなく、そのほかの融資という扱いになるでしょう例えば事業ローンや、プロパー融資などに。その上、住宅ローンよりも内容が厳しく、まとまった頭金を要求されたり、高金利での融資の可能性が高いでしょう。もちろん、このような法令違反物件については、売買契約時の契約書や重要事項説明書にも明記することが義務付けられているので、必ず確認しましょう。
物件に問題がある
一般的には最も遠慮したい物件なのですが、場合によっては冒頭でないと言った掘り出し物になる可能性が大いにあります。問題とは建物が傾いている、床下がシロアリがいる、基礎や壁にひびが入っている、雨漏りがする、地盤沈下が見られるといった状態のことです。欠陥住宅と言い換えても良いでしょう。しかし、物件の瑕疵といっても、リフォームやリノベーションで解決できる軽度の瑕疵の場合もあります。内装が汚いとか、水回りが古いとか、屋根が傷んでいる、外壁が傷んでいるという場合は、修繕を行えば問題は解消するでしょう。しかし、建物の躯体部分に関する瑕疵がある場合は避けるべきでしょう。
心理的瑕疵がある
住む人にとって何らかの心理的欠陥・欠点を有する物件との意味で「心理的瑕疵（かし）物件」と呼ばれることもあります。具体的に言うと・・・
・過去に「自殺・殺人」などがあった
・過去に「事件や事故による死亡」などがあった
・過去に「事件・事故・火災」等があった
・周辺に「嫌悪施設」がある
・周辺に「指定暴力団等の事務所」がある
以上のような瑕疵が心理的瑕疵にあたります。死に関することや事件事故等以外にも、暴力団施設などもこれにあたります。もちろん相場よりもかなり安く取引されています。あとは検討者の考え方次第です。
心理的瑕疵とは何か？
通常、不動産取引において瑕疵とは物理的な問題を指します。例えば、建物に隠れた雨漏りや構造的な問題がある場合、これは物理的な瑕疵とされます。しかし、心理的瑕疵とは、物理的な問題ではなく、過去にその物件に関連する不快な出来事や事件があった場合に関連します。具体的には、自殺や犯罪事件が起きた場合、これが心理的瑕疵とされることがあります。
心理的瑕疵の基準
心理的瑕疵の基準は曖昧であり、ケースバイケースで判断されることが多いです。以下は、心理的瑕疵とみなされる可能性が高いケースの一般的な基準ですが、絶対的なものではありません。
自殺
不動産物件を購入する際、前の所有者が自殺した場合、これは心理的瑕疵とみなされることがあります。ただし、自殺がいつ行われたかによって基準が変わることがあります。一般的には約6〜7年以内の自殺が関連性が高いとされます。
他の犯罪事件
殺人事件などの猟奇的な犯罪が起きた場合、長い年月が経過していても、心理的瑕疵として扱われることがあります。特に有名な事件や広く知られた事件の場合、年数に関係なく影響を与えることがあります。
事故死
自然死ではなく事故による死亡があった場合も、心理的瑕疵とみなされることがあります。ただし、この基準は事故の具体的な状況に依存します。
物件解体と心理的瑕疵
不動産物件が解体された場合、心理的瑕疵に関連するかどうかも微妙な問題です。解体後、土地だけが残っている場合、心理的瑕疵の影響は軽減されることがあるとされています。ただし、具体的な状況によって判断が分かれることもあります。
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注意点
心理的瑕疵は不動産取引において重要な要素の一つですが、基準が曖昧であるため、具体的なケースによって異なる判断が下されることがあります。購入者としては、事前に物件の歴史や過去の出来事について調査し、不明確な点は不動産業者に質問することが重要です。また、心理的瑕疵に関する法律や管理規約も確認することが役立つでしょう。
心理的瑕疵に関しては、自殺、犯罪事件、事故死などの要因が考慮されますが、最終的な判断は個々のケースに依存します。不動産取引においては慎重な調査と情報収集が欠かせない要素であり、心理的瑕疵に関しても慎重な対応が求められます。
環境に問題がある
交通量が非常に多い道路、工場や火葬場、墓地、公営ギャンブル施設、刑務所、精神病院が近いといったケースです。騒音や異臭、振動などが想定されるでしょう。またその地域のイメージの悪化によって、相場よりも安く取引されています。また、東日本大震災、広島の土砂災害、鬼怒川の氾濫などのように、自然環境に問題がある場合もあります。例えば、土砂災害危険地域にある、氾濫警戒区域にある、高潮や液状化の被害が過去にあったなどがあげられます。工場や刑務所、墓地などはもしかすると将来的になくなる可能性が0ではないでしょう。しかし自然環境は変えられないものです。また、最悪命の危険にまでことが及ぶ問題です。
教育施設、大型病院は上記のような問題には入りませんが、実際に住んでみると人によりですが、大きな問題となるケースもあります。保育園、幼稚園、小学校、中学校に隣接していれば、子供の声がうるさいでしょう。また高校などではブラスバンドや野球などの部活動の騒音。通学路となり渋滞の発生や、危険な自転車の運転など、父母のお迎えのマナーの悪さなど・・・特に子供のいない家庭にとっては上記と同じような問題となる場合もあります。大型病院の場合は、救急車の音に注意です。距離は離れていても家の前を必ず通るのであれば同じことです。救急車には昼間と夜の区別はもちろんありません。毎晩毎晩、深夜にけたたましいサイレンに起こされるのは勘弁願いたいものです。この実情を知らずに不動産を購入して、後々大きな後悔をされる方が非常に多いのも事実です。不動産選びに関してのメリット・デメリットはその表と裏の両方を考慮するべきです。また、これをネタに上手に値引き交渉もやり方によっては十分に可能なのです。
売主の業者に事情がある
これは売主が個人ではなく業者の場合です。どう見ても、どう考えても物件自体にに瑕疵がなさそうなのに、価格がとても安いという物件があります。このようなケースは売主に何らかの事情があると考えられます。不動産業者に確認してみましょう。殆どの場合は資金調達に追われ、急いで売ってしまいたいために、大幅な値引きをしているので、その事情内容によっては度を越えた値引きの可能性もあります。売主に事情があるケースの場合は、とてもお買い得な取引になる可能性が大です。多少引け目はありますが、この場合はドライに交渉していくことをお勧めします。
私は過去にある小さなハウスメーカー依頼を受けて、不良在庫の土地を売りさばくお手伝いをしたことがあります。不渡り回避のため３割ダウン、４割ダウンで土地を捌いていきました。とにかく売って回収した現金を支払いに廻したいので、お客様の素性や内容は無視でとにかく買ってくれる人を探せということでした。売りにくい土地は場合によっては半値以下で売ったこともありました。とにかく現金が必要だったのです。在庫の土地はたくさんあるが、現金がないため支払いができない状態なのです。なんとか現金を作って、数回の支払いを凌ぎきっていけば、とあるところから大きな融資を受けられるので、何としてでも耐え凌げということだったのですが、結局融資はなく敢え無く倒産してました。しかしこのようなケースは、お客様にとっては千載一遇のチャンスといってもよいでしょう。特に土地の場合は購入したあとに売主が倒産しようが、なくなろうが、別に支障はありません。ブランド名を建物に大々的に謳っているマンションなどはそうはいかないでしょうが。このような有益な情報は一般のお客様には直接伝わってはこないものなのです。必ず不動産業者を通して、不動産に対して何らかのアプローチをしているお客様にしか、情報は伝わってこないのです。そういう意味では、不動産業者とは仲良くお付き合いしておいた方が賢いでしょう。
※展示場やモデルハウスへ行かなく行かなくてもハウスメーカーがわかる！
相続絡み
このケースは売主が個人の場合がほとんどです。相続税を払うために土地を切り売りする場合でう。一般庶民には全く関係のないことですが、資産家の方や土地持ちの大地主さんにとっては相続問題は大きな悩みです。国民の９割以上は相続税を払わなければならないような資産を持ち合わせていませんが、このような方には大きな問題なのです。手持ちの現金では払いきれず、やむを得ず保有の土地を切り売りします。しかしこのような方はお金に困っているのではないのです。相続税の納付期限があるので、それまでにまとまったお金を間に合わせたいだけなのです。このようなケースではたまに、その期限に間違いなく間に合わすために、破格で売りさばく場合があります。このケースもまた、不動産業者と仲良くお付き合いしていないと情報の収集は難しいでしょう。
経済環境の変化
経済的変化や市場構造変化により供給過多、需要の縮小によって在庫がダブつくようなケースが該これにあたります。経済状況全体が不況の時期に発生しやすい状況です。また、あるエリアに様々な要因、思惑から物件が集中し、見込みほど売れなく供給過多になるケースがあります。このような場合には、思い切って価格を下げて「損切り」してまでも売りさばかなければなりません。リーマン・ショック後によく見られた、いわゆるアウトレットマンションなどは、このような理由によって安くなった典型的な例なのです。上記の「売主の業者に事情がある」のような切迫した状況でないにしても、かなりメリットのある価格になることは間違いないでしょう。
住宅業界一筋30年のサイト管理者からのアドバイス
やはり不動産は情報が命です。今回の内容のような例はこまめな情報収集と不動産業者とのお付き合いが重要になってくるでしょう。日頃からインターネットや情報誌等で情報を収集し、業界の動向や、経済の方向性など把握しておきたいとこです。また、不動産業者との付き合い方はとても大きなキーになってくるでしょう。「大切な見込み客」として扱ってもらうためにも不動産業者とは仲良くしておいたほうがよいでしょう。
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