安い土地はお買い得なのか？　その結論は「NO」です！！

 

安い土地はお得なのでしょうか？

 

安い土地はお買い得なのでしょうか？

 

答えは「ＮＯ」と言い切れるでしょう。

 

必ずしも安い土地がお買い得とは限りません。ここが土地選びの難しい点です。個々の土地の価格は、その土地の形状、地形、道路付け、法規制の状況、隣接地の利用状況、そのほかの諸条件などにより細かく異なり、地価相場はあくまでも１つの目安に過ぎないのです。不動産（土地）の価格を称して「一物一価」と言われます。

 

安い土地には安いなりの欠点が必ずあります。間違いなくあります。100％あると言ってよいでしょう。なければ安くなっていないでしょうから。そのような欠点を見極めて本当に割安な土地、お買い得な土地を見抜くことは、素人には無理なのです。本当の意味でお買い得の土地であれば、情報を知る立場にいるプロの不動産業者などが買ってしまっているはずです。（この点は非常に大きなポイントです。）安く仕入れができるのですから・・・初めての土地探しをしている方が買うべき無難な土地は、むしろ、欠点の少ない土地でしょう。何か好条件がある土地ではなく、諸条件の平均値が高い土地がよいでしょう。つまり、道路付けがよく、形状や地形の良い土地がよいのです。

 

 

もちろん、用途や法規制などの土地の専門的な要素は、不動産屋にしっかり調べてもらい、問題ないことを確認する必要があります。土地探し、土地選びの極意は、「欲しい！！」「買いたい！！」こと思った第一印象が大切です。その意味では、どんなに不動産屋さんから強く勧められても、気に入らないところがある土地、納得できな土地はやめたほうが無難名のです。逆に、ちょっと相場より高めでも、気に入った土地を買うことが、後悔しない土地選びの秘訣です。土地の購入は大きなお金が必要です。後から公開しても始まらないのです。

 

それでは、相場に比べて相対的に安い土地を買うことが目的ではないのだとしたら、地価の相場を把握することの意味はどこにあるのでしょうか。それは、用意できる予算内でその地域に必要な面積の土地を確保することが可能なのか、どうかの見極めです。100㎡の土地を買うのに2,500万円の予算しかないのに、地価の相場が1㎡当たり50万円では現実的ではないのです。また、もう１つには、気にいった土地の購入を最終的に決めるときに、地価の相場と比較して、白分が納得できるかどうかです。相場と比較して、この価格ならと思える土地であれば、予算が許す範囲で購入すべきといえるでしょう。安い土地に飛びつくのは危険だということです。

 

 

安い土地には理由がある

 

 

土地選びの手順を間違えるな！！

 

注文住宅のための土地探し、土地選びの正しい手順についてここで改めて整理しておきましょう。

 

まずは、予算が一番の問題です。すなわち土地の購入にかけられる予算の把握です。土地購入の予算は、購入に要する仲介手数料も含めて検討する必要があります。当然ですが、住宅の建設資金を含めた総額を、自己資金と返済可能な住宅ローンの範囲内で考える必要があります。

 

次に、希望する住宅を建てるために、土地の広さが重要です。この判断は少し難しく、地域ごとの法規制や接する道路の幅員、土地の形状などによって変化するので、できれば、建築や不動産の専門家に相談しながら判断する必要があります。

 

そして次は、どの地域に家を建てたいのか、土地探しの地域やエリアを絞り込むことです。誰にでも、好みの地域やエリアがあるはずです。まったく見ず知らずの、縁もゆかりもない地域では土地を買うことはないでしょう。前述しましたが、この土地選びのエリアを絞り込む際に、周辺地域の地価の相場を把捉することが非常に重要です。地価の相場から見て、必要な面積の土地が予算内で購入可能な地域であれば、具体的な土地探しをスタートすることになります。

 

最後に仲介不動産会社を通して、具体的な土地探しを行って行きます。このとき、予算や探したい土地の条件、エリア的な条件などをできるだけ具体的にまとめて伝えることが重要です。これらが不明確であれば、良い土地にめぐり合うチャンスは低くなると理解しておきましょう。さらに、土地探しの場合には、有益な情報が早めに入ることが大切なので、不動産会社とは仲良くしておいたほうがよいでしょう。1社に限定せずに、２～３社を競わせることが良いという戯けがいますが、そんなことをしたら、不動産屋は親身にはなってくれません。幅広い情報を得ることができます。その意味でも土地探しをお願いする不動産屋選びは、土地選び以上に大切かもしれません。本当に戯けです。　

 

このような流れで、たくさんの土地を見た結果、気にいった土地があった場合は、再度、予算内で取得可能かどうか、予定している建物が建つ広さがあるかどうか、様々な法規制などは大丈夫かどうかなどの必要な検討を行った上で、最終結論を出しましょう。焦って購入することは禁物です。煽ったり、焚きつける不動産屋も多く実在します。そのような不動産業者を見極める目も必要でしょう。

 

 

 

土地探し鉄則はエリア決めから

土地探しを成功に導くポイントは、実はエリアの絞り込みといえるでしょう。大きく考えると、都心か郊外かということになるでしょう。ただし、郊外といっても海の見えるところ、山が多いところと好みはさまざまです。文教地区、高級住宅街、古い街並が残るところなど、好みの街の雰囲気もエリアを決める要素のひとつです。また、通勤時間、実家からの距離などを優先する人もいるでしょう。どんなところにこだわるかで、居住エリアがおおよそ決まってくるはずです。エリアが決まったらピンポイントの土地探しとなります。いくつか候補地が出ると思いますが、決断する前には十分な現地調査が必須です。周辺の都市計画道路予定地、用途地域なども確認しておきましょう。

 

失敗したくないという思いが強いと、勉強熱心になり「よい環境、よい土地とは」という条件がたくさんわかってきます。しかし、条件だけを羅列していると､「もっと よいものがあるはず」と考えてしまい、いつまでも納得のいく土地に出会えません。最終的には、あせりも出てきた頃に、業者 にすすめられた土地をなんとなく購入し失敗、ということになります。それを避ける ために、条件はただ羅列するのではなく、優先順位をつけることが大切です。

 

 

土地選びのポイント！！

１．完全な理想通りの土地はないと心得る！

 

予算も含め。すべての条件がクリアできる土地はそうそうありません。優先順位の高い条 件に合う土地があるのなら、低いものは妥協するくらいの心構えで土地探しに望みましょう。優先順位をつけることで、優先度の高い条件の土地を見逃さずにすみます。

 

２．条件がよくでも無理な予算組みはＮＧ！

 

マイホーム取得は、資金管理をしっかりしておかないと、思いがけないところで予想外の お金が出てしまうことがあります。土地にお金をかけすぎてしまうと、肝心の家が予算不足で思うように仕上がらなかったなどということも。絶対に無理は禁物です。

 

３．デメリットと感じる部分も、考え方次第

 

たとえば、北側が道路に面した土地はリビングや庭の位置を道路と反対側にすることが多 くなります。日当たりが悪く嫌だと思うか、道路から離れている分プライバシーが確保しやすいと考えるか、人それぞれでしょう。一般的なデメリットがあなたのメリ ットになることもあるのです。

 

住宅用の土地には 種類がある

一般的な住宅地には、開発分譲地と一般住宅地があります。開発分譲地は、新たに造成された住宅地で、多くはゆったりとした郊外の土地を利用しています。区画整備も碁盤の目のようにきれいに整っていて、大規模なものになると、ショッピングセンター、病院、公園などが敷地内に設置されます。一般住宅地は、既存の住宅地の中にある土地で、古くからある町並みが特徴です。神社やお寺などが点在し、歴史を感じる土地柄なども選べます。

 

都市計画道路予定地とは

自動車が通る通常の道路の予定地のことです。予定地となっている土地は住宅建設にも規制がありますが、計画から事業決定まで数十年を要することもあり、最近は世論や財政難から凍結されることも多くなっています。実際には、予定地に建売り住宅などが建設され販売されることも、少なくありません。周辺相場よりも格安なため人気もあるようです。ただし、事業が予定通り決定すると、立ち退き交渉後、引越ししなければなりません。気に入った土地が予定地になっていたら、事業の進捗状況を確認しましょう。

 

 

 

 

「土地探しに疲れたら」試して欲しい3つのこと

 

 

 

予算と相場がマッチしてない場合、少し条件を変えることで目指すべき土地を見つけられる可能性がある。

 

不動産サイトだけでなく、多くの物件から選択することで出会いのチャンスが広がります。

 

行き詰まった時には一旦逃したし、リフレッシュすることが効果的な解決方法になります。

 

 

 

不動産屋が教える「賢い土地選び」

 

 

建て替えや増改築ができない土地

市街化調整区域の物件は建て替えに注意！！

 

日本では住宅を建てられる地域が決まっており、そのエリアを「市街化区域」といいます。そして、一般の住宅が建てられない地域を「市街化調整区域」といいます。原則として市街化調整区域には一般住宅を建築できませんが、昔から建っていたり、許可を得れば建てられます。そのため、市街化調整区域の物件も売りに出されることがあります。

 

ただし、注意したいのが、市街化調整区域に建てられた物件は、建て替えや増改築に制限が加えられるというリスクがあることです。もともとの所有者やその相続人以外の第三者による建て替えは認められないこともあるのです。そのことをきちんと把握しておかないと、たとえば10年後、いざ建て替えの許可を申請して初めて判明するケースもあります。市街化調整区域の物件を購入するときは、事前に十分に確認することが大切です。

 

また、市街化区域であっても、新たな道路や新駅が計画されている場合は、計画を実行する際に立ち退きが容易なように、３階建て以上の建て替えは認められないというケースもあります。非常に稀なケースですが、そういうリスクがあることも知っておきましよう。そのほか、敷地に接する道路の幅が４ｍ以下の場合は、「再建築不可物件」といい、原則として建て替えができません。再建築不可物件でも増改築はできますが、こちらも制限を加えられることがあります。

 

 

家が建てられない土地

新築や増改築する場合、建築基準法という法律の枠の中で建物を計画する必要がることは、これまでも何度もこのサイト説明してきました。その建築基準法では、幅員4ｍ以上の道路に、敷地が2ｍ以上接していなければ住宅を建てることが出来ないと規定されています。この場合の道路は、公道でも私道でもかまいません。しかし、古い道路の中には、幅員4ｍ未満の道路も非常に多く存在しその結果、幅員4ｍ未満の道路に面した敷地が売り出されることは、過去にはよくありました。現在では幅員４ｍ未満の道を新設することは認められていません）。そこで、建築基準法では、幅員の狭い道路の場合「道幅を4ｍと仮定しよう」と考え、「セットバック」といわれる方法が考え出されました。すなわち現在では、敷地に面する道路が幅4ｍ未満の場合は、この「セットバック」が必要になるのです。　

 

また、行き止まりの道も本来は道路としては認められていませんが、一定の要件を満たせば民間で造ってもらい、建築基準法上の「道路」として取り扱おう、として考え出されたのが「位置指定道路」といわれるものです。一見、道路のように見える「専用通路＝通称・専通」といわれる方法も宅地開発上多用されています。これら民間個人が造った道路の総称を一般的に「私道」と称します。私道は、道路の維持管理も所有権を持つ私人にゆだねられているのが大きな特徴です。時々、中古住宅の広告などで「再建築不可」と書かれていたり、「建築不可」と書かれている土地が売りに出されていますが、これらのほとんどは、敷地が道路に2ｍ以上接していないために住宅を建てることが出来きない土地です。このように記載された土地はいくら激安であっても、手を出してはいけない代物です。住宅を建てるための土地としてはまったく用をなしません。

 

増改築が困難な場合

建物の工法によって増改築が制限される場合もあります。具体的には「２×４工法」で建てられた家は注意が必要です。２×４工法は簡単にいえば、家を壁で支えるつくり方です。壁を取り払うと建物全体の安全性が損なわれるため、窓などの開口部を大きくしたり、水回りの設備を移動させるといった、大掛かりな増改築はできません。もちろんですが鉄骨系のハウスメーカーの軽量鉄骨住宅（積水ハウス・パナソニックホームズ・ダイワハウス・トヨタホームなど）も増改築が難しくなります。

 

また、物件の構造によっても増改築が困難なこともあります。たとえば、重量鉄骨造の家（へーベルハウス・積水ハウスなど）の場合、吹き抜けをつくるような改築はできません。また、増改築には法律上の容積率が関係してくるので、無制限にはできないことにも留意する必要があります。

 

増改築ができない物件

■２×４工法

 

■重量鉄骨造

 

「事故物件」「ハズレ物件」

 

注文住宅の土地購入、あるいは一般的な不動産物件の購入において、ハズレ物件や事故物件をつかむ危険性は、多少なりともあるのが現実です。ハズレ物件というのは、ハード面以外に問題を抱える物件です。例えば、近隣に反社会的勢力の方や暴力団関係者が住んでいたり、以前の持ち主のマイナス情報の説明を省こうと意図的にねらったやり方です。事故物件を承知で安く買い取り、近隣相場で売却すれば利幅も大きくなるのです。重要事項説明では、以前の持ち主、もしくはその前の持ち主についてはなにも説明しないまま、仲介、売却するのです。土地や古屋付きの土地を購入する側も、以前の持ち主のことを尋ねても、さらに遡ってその前、もう一つ前の持ち主のことまで通常では聞かないでしょう。これがかれらのやり口なのです。

 

こんな悪徳不動産業者が横行しているわけではないのですが、その物件が相場よりもあまりに割安な印象がする場合は、持ち主側になにか売り急ぎたい事情や理由があると考えておいたほうが良いでしょう。その場合は、可能な限りリサーチすることが重要です。というよりも、相場よりも安い土地や不動産には素人は手を出さないほうが無難なのです。

 

最近では不動産取引自体も厳しくなり、さらには各不動産業者のコンプライアンス遵守も厳格化しています。

 

事故物件

「事故物件」というのは、自殺者が出たとか、殺人、火災、事故などがあったことを言います。こうしたハズレ物件や事故物件は、持ち主が売りたくても買い手がつかないため、相場よりかなり割安で取引されることが多いのです。もちろん好んで買う人はいないでしょう。また、それらの物件はは売り急いでいるケースも多く、交渉次第で価格も下がったりしますが、こうした物件を掘り出しものだと勘違いしないようにしてほしいのです。相場と比べてあまりに価格が低い場合、なにかあるのです。訳があるから安いのです。その意味でも、相場を知っておくことは非常に大なことと言えるでしょう。

 

仲介業者は重要事項説明の中で、事故物件などではマイナス情報を知らせる義務がありますが、いつもすべてを把握しているわけではなく、事故のあとに所有者が数回変わっていれば、遡ってまで説明しなくてもよいと言われています。明確な規定がないところが問題点でもありますが、この辺りの判断は非常に難しいとこでもあるのです。つまり、客観的な事実を明確に説明する義務はあるが、把握していない事実確認や資料など、不正確な情報による説明はしないのです。

 

そこで、こんなことも起こってしまうのです。ある悪徳不動産会社では、事故物件をいったん企業の所有にして社員等に住まわせたのち、しばらくたって近隣相場で売却するのです。とんでもない輩です。

 

 

家相・地相が気になる時は？

普段占いや迷信などを信じない人でも、一生モノの住宅を買うとなると家相や地相が気になることもあるでしょう。家相は中国から奈良時代に伝わった占いです。その後、日本の気候や建築の要素がプラスされて日本独自の家相が生まれました。ですから単なる占いにとどまらず、家を住みやすくするための知恵も加味されています。

 

たとえば､「西日がさす西南は食べ物が腐るから台所はつくるな」といったことです。とはいえ、冷蔵庫の普及した現代では、実際はそれほど気になることではないでしょう。地相も同様で、生活する中から生まれたものです｡「南から陽光が当たる土地は良相」「三角形の土地はさけるべし」という内容は、家を建てそこに住むことを考えれば当然のことです。

 

「家相を気にするあまり、トイレを庭につくった」という話もあります。生活しづらくなったら本末転倒です。参考程度にするのが無難です。それでも気になる人は不動産の営業マンや設計士に相談してみるのもいいでしょう。ただし、そういった悩みにつけ込んだ、法外な霊感商法などにだまされないように気をつけてください。

 

 

家相・風水は信用してもいいのでしょうか？

家相・風水は古代中国から伝わる哲学・宗教的な信念の一つです。この信念は、家屋や土地の方位、形状、自然の環境などによって、住まいの中での人生運や健康、仕事、家庭関係などに影響があると考えられています。家相・風水に信じる人は、家を建てる前に、適切な方位を選んだ、家の形や配置などに注意して建設することをバランスしながら、家の中に風水の要素を取り入れることで、良い運気を引き寄せ、住まいにふさわしいエネルギーを与えることを目指します。

 

しかし、家相・風水は科学的には実証されていません。現代的の知識や科学的な研究に基づいていないという問題点があります。また、家相・風水に基づいた設計や建物の配置があります。によっては、建築法や建築基準に抵触することもあり、問題が生じる可能性もあります。そのため、家相・風水に関しては、個人の意見や価値観によって異なります。しかし、家相・風水に関する科学的限界は明確ではありません。家相・風水は公平な伝統や信念であり、科学的な方法で証明されていないとしています。ことは、個人の意見や信念に基づくものであり、科学的根拠に基づいた評価や判断はできません。

 

しかし、家相・風水に信じる人は、この信念が家や住まいに良い影響を与えると信じています。家相・風水は一部にとっては重要な要素となる可能性がありますが、ほとんどの人にとっては信用することは控えた方がよいと考えられています。家相・風水は古代中国の思想から生まれたもので、家や建物の配置や組み方によって、空気やエネルギーの流れを決定するとされています。建物や家具などの配置や形状を調整する必要があるとされます。

 

結論として、家相・風水の信頼性は、個人の意見や信念によって異なります。