「住宅の保証制度」があれば、欠陥住宅も大丈夫！！

「欠陥住宅」と「住宅の保証制度」

【目次】

・可能性がゼロではない！「欠陥住宅」

あなたの住宅でもあり得る「欠陥住宅」！！

新築なのに雨もりや傾きなどの不具合が・・・　

それが「欠陥住宅」です。平成12年に品確法が施行され、また最近は多くの報道により業者側の意識も高まっているようですが、まだまだ欠陥住宅がゼロになったわけではありません。というのも、品確法や業者のアフターケアがあるとはいえ、何か欠陥が見付かったときに、行政や業者が自動的に解決してくれるわけではないからです。なかには迅速丁寧な対応をしてくれる業者もいますが、意識としては、こちらから何度も問い合わせをして初めて腰を上げるもの、と考えたほうがいいでしょう。

欠陥住宅の原因は、設計か施工のいずれかです。ほかには無いのです。建築士に設計を依頼した場合でも設計ミスがないとはいえませんが、ハウスメーカーなどに設計・施工をまとめて発注する場合は注意が必要です。ひどいケースでは、設計が未完成のまま着工することもあるのです。また、正しい設計でもその通りに工事が行われなければ意味がありません。小さな施エミスならまだしも、「図面と工事内容が全然違う！」という信じられないようなトラブルも全国各地で実際に起こっています。とにかく一番大切なのは他人任せにせず、自分で注意の目を光らせることです。たとえ専門家にサポートを依頼したとしても、当の本人が丸投げ意識では、専門家のアドバイスを情報として十分に生かすことは難しいでしょう。欠陥住宅かどうかを自分で見抜くつもりで、できる限り知識を身に付けておいてください。

欠陥を見付けたときはどう対処する？

大事なマイホームに欠陥が！　がっかりする気持ちはわかりますが、大事なマイホームだからこそ、落ち込む前にすばやく確実な対処をしましょう。

※ハウスメーカーの家づくりとは？

※しつこく営業されない！資料請求の方法！！

現場・欠陥の保存を最優先する

まずは、欠陥箇所の『保存』が重要です。発見後さらに状況を変えてしまうと、原因や責任の所在を調べるうえで妨げになります。もし集合住宅なら、隣室や上下階に被害が及んでいないかもいち早く確認しましょう。それから、欠陥箇所の状況を記録するために写真を撮りましょう。角度や被写体との距離を変えて数パターンか撮影しましょう。どこに連絡すればいいか欠陥箇所の保存が済んだら、対処してもらう先へ連絡を入れます。マンションや建売住宅なら売り主へ、注文住宅なら建築士やハウスメーカーに連絡します。もちろん、特に決まっているアフターケアの連絡先があればそこにまず連絡しましょう。

住宅の保証制度　【欠陥住宅にも対応】

住宅性能の保証は当たり前のこととなりました。民間企業では30～50年といった超長期保証も登場し、公的機関の保証も充実しています。住宅品質確保促進法の記事でも解説したとおり、新築住宅においては10年間の住宅性能保証が法的に義務づけられました。一方で住宅の性能保証は法定最低限の10年間に限らず、いまや35年といった長期保証が常識となりつつあります。メンテナンスエ事やチェック体制の導入などの一定条件を付与して、50年とか60年といった超長期の保証を付けて、住宅商品の付加価値を高める企業もあるほどです。

ところで、この住宅性能保証ですが、保証のあり方としては、住宅供給業者が独自で保証するケースと、公的機関によって保証されるケースとがあります。ただし、保証期間が10年を超える長期保証は、企業独自で保証している場合がほとんどです。住宅供給業者が独自で保証するケースでは、大手の住宅メーカーが実施している場合や、マンションでも採用しているケースが多くなっています。独自の保証システムをもつことが難しい中小の工務店・ビルダーを中心に、2005年８月時点で4万880社がこの性能保証システムを利用しています。住宅保証機構の性能保証は長期保証（10年間）と短期保証に分かれていて、登録された住宅の基礎、軸組、床、壁、屋根の構造耐力性能のほか、外壁および屋根の防水性能について、引き渡し後10年間の長期保証が受けられます。ちょうど品欸法で義務づけられた瑕疵担保責任をカバーするように制度設定されているわけです。短期保証されるのは、長期保証対象以外の部分で、仕上げの剥離、建具の変形、浴室の水漏れ、設備の不良などです。

この住宅保証機構の性能保証制度への住宅登録戸数は、1991年度までは年間4000戸台で推移していましたが、阪神淡路大震災を契機に急速に伸び、いまや戸建て住宅だけでも年間10万戸前後が登録されるほど普及しています。

完成保証と中古保証

新築住宅の性能保証だけでなく、住宅の完成を保証するしくみや、中古住宅性能を保証するしくみも、近年大きく動き出しました。

◇完成保証制度

もしマイホームの建築途中で施工業者が倒産したら、工事の成就や支払済みの工事代金はどうなってしまうのか。このような建築主の不安を取り除く、消費者保護のしくみとして住宅完成保証制度がスタートしました。近年の不況を背景に、建築途中でその施工業者が倒産してしまうことも決して少なくありません。そうした不測の事態が起こっても、住宅の建築工事が継続され、竣工へと結びつける制度が完成保証制度です。民間の住宅ＦＣなどでも導入しているところがありますが、なかでも一般的なのが、前項でも紹介した住宅保証機構が2000年2月からスタートさせた住宅完成保証制度です。その内容は、倒産などで立ち行かなくなった業者に代わる施工業者を発注者（建て主、消費者）に斡旋するとともに、余分に発生した工事費用や前払い金と工事出来高との差額・損害額を、契約の範囲内で保証するものです。

対象となるのは個人が発注した新築一戸建ての工事で、保証資金は国庫補助２億円に基づく住宅完成保証基金と損害保険でまかなわれます。制度に加入できるのは資本金３億円以下で従業員300人以下の中小建設業者や個人事業者で、住宅保証機構の審査基準を満たし、制度参加金を預託することが条件となります。このほか前述の住宅ＦＣや専門の保証会社のほか、地方の工務店などを組織化して完成保証制度を構築する動きもあります。消費者の保護と施工会社の信頼性向上という一石二鳥の効果を発揮するのが完成保証制度です。

●新築住宅は10年保証！

住宅性能保証制度が、家が建ったあとの保証であるのに対し、こちらは、新築住宅の着工から完成までを保証する、国庫の補助金と損害保険のサポートをあわせた公的な制度です。保証機構所定の審査を受けて登録している業者が倒産した場合、その工事を引き継いでくれる建設業者を探したうえで、追加の費用がかかったり、前払い金が戻ってこなかったりという負担や損害を、最小限に抑えて家を完成させることができます。

●新築住宅は10年保証！

住宅品質確保促進法で国内のすべての新築住宅は構造上重要な部分について最長10年間保証されています。また、平成21年10月１日以降、完成した物件は、完成後10年間は保険または供託金でたとえその物件を作った会社が倒産しても瑕疵があれば消費者は守られます。だし、構造的欠陥以外の不具合（発生率はこちらが高い）が起きたら大変です。業者を選ぶときは（財）住宅保証機構に登録している施工業者を選ぶなど、予防対策も大切です。

※鉄骨住宅の外壁材比較

※家づくりの基礎知識

◇中古住宅性能保証制度

さらなる住宅に関する保証制度の充実として、前述の住宅保証機構は2001年４月に中古住宅保証制度をスタートさせました。

①質の高い中古住宅の流通市場の確立

②リフォーム市場の拡大と良質化

③中古市場充実による建設廃材の減少等の環境効果

などを狙いに新しい制度が創設されたわけです。この保証制度の対象となるのは、売買契約によって所有権が移転する一戸建て住宅ですが、

①新築時に公的な現場審査を受けていること

②築後15年以内の住宅であること

③住宅保証機構が定める登録基準に適合していること

住宅性能保証制度とは

品確法の整備以前から存在する、一般財団法人住宅保証支援機構が運営している保証制度です。「住宅性能『表示』制度」にとても似た名称ですが、内容は異なります。注意しましょう。建築基準法の改正、および品確法の制定により、「○○保証」「性能○○」など、類似した語感の用語が使われています。よって、これらの用語を正しく理解認識する必要性があります。

●品確法など、法律に関連する用語

「性能評価」

「性能表示（住宅性能表示制度）」

「瑕疵保証（瑕疵担保の１０年義務化）」

●建築基準法や品質確保促進法などの、法律にもとづかない制度に関連する用語

「性能保証（住宅性能保証制度）」

「完成保証（住宅完成保証制度）」

■住宅性能保証制度は任意の制度

「住宅性能保証制皮」は、1980年に創設され、以来、（財）住宅保証機構が運営している公の制度で、品確法が整備される以前から存在する仕組みです。戸建て住宅から分譲・共同住宅まで、すべての新築住宅に利用されている制度ですが、品確法にもとづいた仕組みではありません。この制度は、施工段階の検査を実施したうえで、（財）住宅保証機構の作成した「住宅性能保証書」を、住宅供給業者などから住宅取得者に対して発行し、その保証書にもとづく長期の性能保証と、不具合が発生した場合の補修費用にかかる保険制度による担保措置がセットとなった仕組みです。実際の検査は専門の検査員が建築途中に行い、合格したものが保証住宅として保証機構に登録されることになります。ひと口にいうと、国のバックアップにより、新築住宅が完成したあとの安心を保証する安心の制度です。品確法で定められた長期保証の対象以外に、仕上げ部分などにも短期保証が行われます。短期保証は、すべて保証者（登録業者）の自己負担による保証であり、保証者が倒産しているような場合は保証が適応されないので注意が必要です。

（財）住宅保証機構の検査員は、保証する対象となる建物の現場を数回程検査します。一回の検査に要する時間は15～60分が一般的です。これに合格すると保証書が発行されますが、この保証書は、今後、施工業者が倒産などの事情により保証できなくなった際に、財団に保証を求めるときに必要な大切なものです。逆説的に言えば、業者が存在する限り、保証は業者がするのが基本なのです。保証書をもらって安心するより先に、業者に保証範囲を明確にしてもらう必要があります。

欠点の多い｢品確法｣とザル法の「瑕疵担保法」

「住宅の品質確保の促進等に関する法律」（略して品確法）は、2つの部分から成っています。　1つは、「売買または請負契約で取得された新築住宅のすべてに、その引渡し時点より10年間、瑕疵担保の義務付けがなされる」というものです。そしてもう1つは、「住宅購入者は、希望する場合、その新築住宅に第三者の評価機関によって認定された住宅性能評価書を添付できる」という住宅性能表示制度となっています。1つ目の瑕疵担保に関しては、建物耐力と雨漏りだけが対象で範囲は狭いとはいうものの、今まであいまいだったものがはっきりしたということで評価できます。しかし、住宅性能表示は疑問です。

住宅性能表示があるからといって安心出来ない！！

住宅性能表示制度とは、①耐震性、②耐火性、③耐久性、④維持管理配慮、⑤省エネ、⑥空気環境・換気、⑦窓面積、⑧遮音性、⑨高齢者配慮、⑩防犯の10分野を2～5項目に等級付けをするものです。しかし、この住宅性能表示制度は、申請時における設計や材料の良否を審査するだけのもので、施工精度を検査するものではないため、完成時にそれを保証するものではありません。また、この評価を出す性能評価機関の株主には、一部大手ハウスメーカーや関連企業が名を連ねており、第三者性が高いとは言えないのです。こんな奴らをのさばらしてはいけないのです。また、「一部業界と官界との癒着が見え隠れしている」という指摘は、決して的外れなものとは言えません。まさに、日本の住宅業界の腐りきった体質が見え隠れします。

免責になっているケースは注意

瑕疵担保責任とは、物件の引き渡し後に売り主が担保責任をどれだけの期間負うか、です。新築住宅ならば10年間の瑕疵担保責任が法律で義務づけられていますが、中古住宅の場合は、売り主（個人）の意向と買い主の希望によって決められます。通常は２～３ヵ月から６ヵ月程度が多いのですが、注意したいのは瑕疵担保責任が免責となっているケースです。免責になるのは、建物の劣化がひどく、土地価格のみで売却金額が決められている場合や、売り主が破産しているなどで責任が負えないような場合です。この場合、購入の前か、引き渡しを受ける前にホームインスベクションを入れて確認させてもらう必要があります。また、近年では国土交通省指定の瑕疵保険法人の検査に合格することで、建物の瑕疵が最長５年間保険でカバーされる制度もできています。

品確法では防げない欠陥住宅！！

欠陥住宅は、設計・施工・監理すべての段階において、第三者検査を厳しくすることでしか防げません。日本で家を建てるときの行政の検査は、設計時の書類審査、そして上棟後の中間検査だけなのです。中間検査は現実的には非常にお粗末なもので、建物の位置と金物の取り付け状態を見る程度。完了検査という制度もありますが、実際は書類だけで「検査済証」が発行されているのが現実なのです。これも、日本の住宅業界の腐れ体質です。

中間検査とは

骨組ができあがると、工事代金の30％程度の中問金を施工会社へ支払います。現場では、屋根工事が行われます。天候に左右されずに内部の工事を進められるようにするためです。屋根下地の垂木や合板がつけられ、断熱や防水の工事が済むと、屋根材が施されます。防水工事の際はできれば現場へ行き、施工状況を確認しておくと安心できます。また、橙に筋かいが入るのもこのころなので、配置や方向が図面通りかも確認しておきましょう。続いて、外壁に胴縁などの下地材や防水シートが施され、サッシが取り付けられます。

この時期はさまざまな現場検査が行われます。住宅性能表示制度の建設住宅性能評価、住宅瑕疵担保責任保険それぞれの２回目の検査、フラット35の融資に関わる中問現場検査も屋根工事完了時に行われます。なお、住宅性能表示制度を利用した場合、性能評価書の写しを提出することで、フラット35の中間現場検査が省略されることがあります。

建築基準法の中間検査は、２階建ての木造住宅の場合、一般的には行われませんが、自治体によって異なりますので、役所などに問い合わせるとよいでしょう。

業者が倒産したら保険か供託金で賄う！！

品確法は一部で「ザル法」とまで酷評されました。なぜなら、業者が倒産してしまうと責任を追及しようがない場合があるし、逃げ回って瑕疵の補修をしない業者もいるという重大な欠点を抱えてぃたからです。

そこで、平成21年10月から施行されたのが［住宅瑕疵担保履行法］です。この法律を簡単に言うと、「新築住宅を供給する業者は、瑕疵の補修を確実に実行できるよう、保険や供託を義務付けるというもの。すべての新築住宅を対象に万一業者が倒産した場合、2000万円までの補修費用が保険会社から受けられることになっています。なお、業者には建築業者だけでなく自らが販売する宅建業も対象に含まれ、保険への加入や供託が義務付けられます。これによって、品確法の欠点の１つが補われ、かなり安心感が高まることとなりました。

@dh.tsukuba 『失敗しない家づくり解説！』 part4 瑕疵担保責任保険について皆さんは瑕疵担保責任という言葉をご存知ですか？この保険があるとのないのでは大きく変わります！この動画を機会に是非覚えて頂けたらなと思います！ #つくば市 #新築　 #マイホーム計画中の方と繋がりたい #瑕疵担保責任保険 #住宅ローン ♬ オリジナル楽曲 - デザインハウスつくば（株式Basis）