建売住宅を買う場合の契約の注意点!!

建売の住宅の契約の注意点

 

 

契約で重要なのは重要事項説明書

 

土地や建物を買う場合は、売主と買主の間で「売買契約」を結びます。そして、不動産会社が売主だったり、仲介に入ったりする場合は、契約前に「重要事項説明」を行なうことが法律で義務づけられています。

 

これは、取引対象の不動産に関する一定の重要な事項について、宅地建物取引主任者が文書を示して説明する手続きです。実際には、契約の当日に文書を渡し、説明することが多いようです。しかし、それだけ重要なものを契約当日にいきなり説明されても、理解することは困難でしょう。少なくとも1週間ほど前に重要事項説明書のコピーをもらっておき、じっくり内容を確認することをおすすめします。

 

特に注目したいのは、最後のほうにある「特記事項」や「容認事項」といわれる部分です。その物件特有の事情、不動産会社からのお断りなど、買主にとってどちらかというと不都合な内容が多いので、わからないことは必ず重要事項説明のときに質問し、納得してから契約するようにしてください。

 

契約書にも不利な点がないか確認

建売の住宅の契約の注意点

 

契約では、売買契約書に署名・押印し、物件価格の1割程度の手付金を支払います。いったん契約が成立したあとで、「欲しくなくなった」「ほかの物件を買いたくなった」など買主側の都合で解約するには、この手付金を放棄しなければなりません。「転勤や家族の介護などで買う必要がなくなった」場合でも同じです。手付金は戻らないと考えたほうがいいでしょう。だからこそ、契約は慎重に行なう必要があるのです。

 

契約書の内容も当然、よく確認しましょう。重要事項説明書と同様に事前にコピーをもらい、自分に不利な項目がないかどうかチェックします。実際の例では、「内覧会(竣工検査)で指摘なき事項については、自己負担とする」といった記載がありました。契約書は、不動産会社があらかじめ印刷し、すべての購入者に対して共通で使うことが多いので、契約書を書き換えるのは難しい場合があります。譲れない事項については、別紙覚書を作成するなどの交渉をしてみましょう。

 

「ローン特約」などは期日に注意

上では、手付金を放棄しないと契約は解消できないといいましたが、例外的に白紙解約できるケースがいくつかあります。一つが「ローン特約」です。

 

これは、契約後に申し込む金融機関の審査によって、予定していた住宅ローンが満額借りられない場合、契約を白紙に戻すという約束です。重要なのは、「金融機関名」や「融資額」「特約の期限」も記載しておくことです。希望していない金利の高い住宅ローンなら借りられるとして、白紙解約できないことがあるからです。もう一つ白紙解約できるケースが、「買換え特約」です。これは、所有している住宅を売却して、その売却金額を新居の頭金にあてる買換えの場合に盛り込みます。この特約でも、「売却期限」と「売却予定価格」を記載しておくことが重要です。予定の価格でないと資金繰りがつかないことがあるからです。

 

建売り住宅は「現状有姿」の取引

建売り住宅の売買は「現状有姿(げんじょうゆうし)」の取引といいます。簡単に言えば、「あるがままの姿での売買」ということで、既製服を買うのと同じです。ですから、既製服を買ったあとで「ボタンの色が気に入らない」「襟の形がきらい」などの理由では返品できないのと同じように、建売り住宅も気に入らないからといって改変させたり、それを瑕疵として損害賠償を請求したり、契約の解除はできないという意味です。

 

ただ洋服などは、まだ手を通していない段階なら、レシートを持参して「他のものに代えてくれませんか」と言えばOKしてくれるところもあります。しかし、原則としては「断られても致し方がない売買形式」なのです。建売り住宅では、こうした交換や返品にOKは絶対に出ません。建売り住宅を買う際には、このことに十分に注意してほしいものです。別の言い方をすれば、注文品なら製作中に変更ができるからいいけれど、既製品を買うときこそ自分にぴったりのものを買わないと困ったことになるということ。建売り住宅の場合は専門的知識がないときは、専門家に頼んで十分に調べて買わないと”後の祭り”になってしまいます。

 

とくに最近は「紛らわしい契約」が増えているので注意が必要です。というのも、「できていない建売り住宅」が登場してきたからです。常識では、できていない建物を買うのは「請負契約」ではないかと思いがちですが、そうではありません。「建売り住宅」なのにまだ建物が建っていないケースが増えているのです。この場合は「現物をよく調べて買いなさい」と言っても無理。ですから、こういう「建っていない建売り住宅の売買契約」の場合は、最低でも

 

①設計書(設計図と仕様書)が十分に備わっていること

 

②工期が遅れた場合の遅延損害金を1日の遅れにつき総額の1000分のI以上にしてもらうこと

 

などを確認して契約書に署名押印するようにしたいものです。さらに、設計図書を見ても素人にはわかりにくいので建築士(1級でも2級でも可)にチェックしてもらえば完璧です。

 

現実に、設計図書が完備していない建売り住宅を購入(契約)してしまってから、「約束と違うものができた」と言って相談に駆け込む人が少なくありません。これは業者側だけの責任ではなく、買う側にも責任があります。とくに「建築条件付き」という物件にこのケースが多いのでご注意が必要です。建築条件付きの場合は、土地は「売買契約」、建物は「請負契約」にするよう提案しましょう。その上で、工事監理人としてあなたに代わって工事を見てくれる建築士に3~4回程度、現場を見てもらうようにしたいものです。

 

 

売買契約と重要事項説明が同日のときは注意が必要!!

購入したい家が決まったら、申し込みと10万円などの申込証拠金(申込金)を支払います。その後の流れとして、

「重要事項の説明」

「土地・建物の売買契約」

「住宅ローンの申込・契約」

「内覧会」

「引き渡し」

という順番で、いよいよマイホーム取得となります。

 

契約の流れの中で最も大切にしてほしいのが、「重要事項の説明」です。そこで、マンションであれば、敷地、共用部分、専用部分の使用権、管理費や修繕積立金など、住む上で知っておかなければならないことが多く説明されます。

 

戸建ての場合は、登記記録の内容、売り主が誰か、その土地に賃借人など第三者が住んでいないか、セットバックなどの法令に基づく制限がないかなど、あげていけぼきりがないほど、購入する上で大事な要件の確認がされます。

 

理解せずに印鑑を押すな

ほとんどの人が初めて家を買うわけですから、専門的なことはわからない、とつい内容をよく理解せずに印鑑を押してしまうことも多いようです。しかし、その結果、住み始めて不利益が起きたときに泣き寝入りすることになったら大変です。どんなに些細なことでも、質問して自分で納得しておくようにしましょう。

 

重要事項の説明が終わると、売買契約となります。売買契約と重要事項の説明を同時にすることもありますが、それであれば、重要事項の説明書は事前に入手して読んでおきたいものです。また、必ず契約者本人が出向く必要があります。共有名義の場合、必ず二人とも同席して、二人で情報共有をしましょう。


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