「頭金は全体の20～30％必要」は昔の話？

 

「頭金は全体の20～30％必要」は昔の話？

頭金とは住宅の購入にかかる費用のうち、住宅ローン以外でまかなう「借りないお金」のことです。住宅ローン以外の現金の事です。多くの人はその金額を現時点での貯蓄額などから決めているようですが、実はそう単純ではありません。頭金の金額には次の２点が重要です。

 

①手元にいくら現金を残すか

 

②住宅ローンの融資条件がどうなっているか

 

売却を考えているなら、頭金は多めに

 

 

「頭金は２割必要」のナゼ？

 

いざマイホーム購入に踏み切ろうとしたときに、頭に浮かぶのが「頭金」なのではないでしょうか。マイホーム購入の資金計画でよくいわれるフレーズに、「頭金は２割必要」というものがありますが、これはなぜなのでしょうか？

 

「その後のローンがラクだから頭金は2割、できれば3割を貯めましょう」という話も聞きますがそもそも「２割」という具体的な数字と、ラクという抽象的な表現に関連性はありません。もちろん「頭金２割」には、それなりの由来があります。1993（平成５）年当時の住宅金融公庫の金利は4.2％で、銀行の住宅ローン金利は6％でした。そのころ住宅購入を考えていた人たちはどこから借りたのでしょうか？　

 

現在でも住宅金融公庫、そしてフラット35といわれる公的融資には、「借入金額は物件価格の８割まで」という融資の条件があります。10から８を引けば残りは２．「頭金２割」の由来はこんなところにあったのです。いわばバブルの名残です。下の表を見てください。これは5000万円の家を購入する際に、35年返済で借りたときの頭金、借入額、金利、毎月の返済額を表にしたものです。ケース①はバブルの頃、ケース②は現在です。①では融資額が4000万円で毎月の返済額が20万円強ですが、②では5000万円の融資額で毎月の返済は約17万9000円。どちらがいいかは小学生でもわかりますね。

 

なぜ融資額が増えても毎月の返済が少なくてすむのかというと、金利水準が当時の半分程度になっているからです。問題は頭金の割合よりも金利なのです。つまり、「頭金２割」というのは低金利の今やそれほど気にする必要はないのです。

 

頭金を貯めるよりも重視したいこと

「借入金額を減らすために頭金を貯めてから」と考えるのは、本末転倒ではないかと私は思います。なぜなら頭金を貯めている間に金利が上がってしまうと、その苦労が水の泡になるからです。

 

５年間で500万円を貯め、その後に5000万円の家を購入するケースを表しています。住宅ローンの金利が0.5％上昇して3％になったと仮定し、30年返済で考えると、借入額が500万円減っても、返済額は約19万円。前出のケース②より1万円強、増加しています。5年間の家賃負担もありますから、お金のことだけに着目した場合、頭金を貯める意味があるとは、とても言えそうにありません。

 

また5年の間に金利が上昇すると、返済比率が決まっているので、銀行の貸し出し枠が厳しくなります。頭金を増やしても、借り入れを減らされるので、トータルの予算を減らさなければならない事態になりかねません。また、金利水準が上昇しているのであれば給与水準も上昇していると考えられるので、多少のバランスは取れるかもしれません。

 

頭金が多ければ借入額が少なくなり、利息負担も減りますから、今この瞬間にも多いに越したことはないでしょう。しかし、今の低金利時代は、時間をかけて頭金が貯まるのを待つよりは、金利の低さを活用することのほうが賢いやり方だといえます。

 

 

頭金のほかに諸費用分を現金でとっておく