中古物件はリノベーションが大きなポイント

中古はリノベーションが問題

 

よい中古物件は争奪戦

新築物件であればインターネット上の情報が非常に豊富ですから、探すのにそう困ることはありません。手間と時間がかかるのは中古物件なのです。

 

なぜなら、よい中古物件というのは、わざわざネットに掲載しなくても、不動産業者の既存客に紹介するだけで売れるからです。さらに、不動産業者によって、持っている物件情報はバラバラです。この業者はこの物件情報を持っているけれども、あちらの業者では扱っていない、ということはよくあります。中古物件を扱っているのは、一般的には売主ではなく仲介業者です。仲介業者は物件を建てて売るのではなく、売主と買主の橋渡しをして、仲介手数料を得ます。

 

もし、あなたが今、マンションにお住まいなら自宅のポストに「物件売却無料査定」とか「あなたのマンションを買いたいというお客様がいらっしゃいます」などのチラシやDMが入っていることはないでしょうか? これは、彼らの仕入れ業務なのです。チラシのポスティングをしたりDMを送ったりした顧客から問い合わせがあり、自社に売却を依頼してもらうことで、物件という商品を仕入れるのです。仲介業者が自社で顧客を探して成約すれば、売り手から3%+6万円、買い手からも3%+6万円、合計6%+12万円の仲介手数料が得られるので、とてもおいしい商売になります(仲介手数料率は物件価格によって変わります)。4000万円のマンションを決めれば、252万円の手数料収入です。

 

中古はリノベーションで決めよう

 

しかし、もしこの物件情報を他社に流して決まったら、自社で得られる仲介手数料は売り手からの3%だけなので、収入が半分になってしまいます。そのため各不動産業者は、自分たちで売主も買主も見つけたいので、物件情報を自社で抱え込み、他社にはなかなか物件情報が流通しにくいというわけです。それでも売れないとき、他社に流すようになりますから、多くの業者で扱っている物件というのは、残り物の可能性が高いのです。もちろんこれは粗悪物件だからというよりも、値段が高すぎるから売れない場合がほとんどです。そこで、逆に長期間売れなくて市場をさまよっている物件は、値下げ交渉ができるチャンスでもあります。中古物件を探す際は、大手も地元の中小も含めて複数の不動産業者を訪ね、「こんな物件を探している顧客」として登録しておく必要があります。これをするかしないかで、よい物件にめぐり合える可能性が段違いに高くなります。

 

 

よい物件情報を得る方法とは

不動産業者の顧客リストに載ると、メールやFAXなどで、物件情報が送られてくるようになります。ただ、不動産業者の中には、伝えた条件とは異なる物件でも送ってくる場合がありますが、これはあまり気にしないことです。買い手が「もうちょっと安くなりませんかね」と、ダメもとでもとりあえず言ってみることがあるように、業者も「とりあえず送ってみる」ことがあるからです。しかし、実はここが、優良物件をケットできるかどうかの分かれ目になります。多くの人は面倒くさくて、あるいは「相手はどうせ業者だから」と軽く見て返事をしません。すると業者はだんだん離れていき、物件情報は送られてこなくなります。情報が来たら、仮に買わなくとも、その理由とともに必ず返事をするようにしましょう。すると業者は、「この人は本気度の高い客だから、いつかは買ってくれそうだ。情報を送り続けよう」という考えになります。返事をしない人が圧倒的に多いですから、これだけでも他の客よりも一歩も二歩もリードできます。

 

中古物件は街の発展度を見る

新築に比べると、中古を買う場合は判断材料がたくさんあります。その物件周辺の住宅地や商業地が開発され、にぎわいが広がっているかどうかを見ればいいからです。もしその物件が建ってから、周辺の開発が進んだとすれば、その場所は住みやすく人気が高いことを意味します。つまり、これからも発展もしくは維持されるという想定ができます。もともと多くの人が住んでいる場所であれば、街の歴史としてもある程度定着していると考えられますから、安心感があります。また、小さな子どもがいるかどうかというのもポイントです。賍輪場に子ども用自転車があるとか、マンションの敷地で遊んでいる声がするとか。こうした物件は若い夫婦が買っている(あるいは借りている)ということであり、子育て世代にも受け入れられている、ひとつの目安になりますもうひとつ、地元の不動産会社に立ち寄り、売り物件に買い手がついているかを聞いてみましょう。売買案件が多いか少ないか。売りが多くても買いも多ければ、新陳代謝は活発であり、そう問題ないと言えます。

 

中古マンションは住民の居住モラルを見る

中古物件を選ぶときは、住人の生活モラルのレベルを知っておきましょう。自分のレベルと合わなければ、窮屈さを感じたり、不愉快に思うことも出てくるかもしれません。ゴミ置き場、駐輪場、エントランス、郵便ポスト周辺などは比較的わかりやすいと言えます。散らかっていれば、管理会社が仕事をしていないか、住民のモラルが低いかのどちらかでしょう。住民の管理に対する意識が低く、分譲でありながらほとんど投資用として賃貸に出されている物件などは、築年数が古くなくても朽ちた雰囲気が漂います。

 

また、古い物件には高齢者が住んでいることも多いですから、お金もかけないので老朽化が激しいということが起こりがちですし、通路にも私物が散乱していることもあります。とくに注目したいのが、ベランダやバルコニーの状態です。裏側に回ってそこでの洗濯物の干し方、私物の置き方を見たとき、自分も馴染めそうかどうかがわかるでしょう。おおっぴらには言いにくいのですが、不動産業者として数多くの物件を見ていると、所得層と居住モラルは比例関係にあることがわかります。多少の例外はあっても、高所得世帯はモラルが高く、低所得者はモラルが低いのです。収入が少ないと、住環境への投資はどうしても後回しになります。他人に与える影響に対して気配りをする余裕がなく、環境悪化にも無頓着になりがちです。これは事実です。どの不動産業者も、口にはしなくてもそう思っています。共同住宅ゆえに、ほかの居住者の影響を受けます。自分だけでなく、子どもはもっと色濃く受けます。同じ住民として何十年も生きていくことに納得できるかどうか、自分白身に問うておきたいものです。

 

 

事前に建替えについての制約や問題をチェック

中古住宅を購入する場合は、売主と売買契約を結びます。上地や建売住宅を購入する場合と、手続きは基本的に同じです。ただし、中古住宅ならではの注意点がいくつかあります。まず、中古住宅はこれまで他人が住ません。また、設備の品番が書いてあっても「同等品」とい忝表記がほとんどです。これでは、どんな家が建つのかわからないでしょう。もう一つ問題なのは、仲介手数料の金額です。「売建住宅」では仲介会社が問に入っているケースが多く、その場合、仲介手数料(通常、売買価格の3%+6万円、消費税別)がかかります。当初、土地の売買契約では土地代を基準に仲介手数料を計算しますが、その後、建売住宅の売買契約になると上地・建物の価格が基準になり、仲介手数料が増えるのです。んでいたわけですから、その経緯や建物・設備の傷み具合などが気になるものです。しっかりした仲介会社なら、物件状況報告書や附帯設備仕様衣を作成してくれます。ところが、なかには重要事項説明に必要最低限の事項しか調べていない仲介会社もあり、そうなると自分なりの調査が必要になります。

 

また、中古住宅を買う人は比較的近い将来、建替えを予定している場合もあるでしょう。そこで、建替えにあたってのさまざまな制限、問題が重要になります。たとえば、その建物が建つたあとで建築基準法が制定・改正され、建ぺい率・容積率オーバーになっていることがあります。そうなると、建替え後は元の家より小さい家しか建てられないことになります。また、接道義務を満たしていないため、建替え自体ができないケースもあります。さらに、築年数の古いものや構造上、一定の耐震性を備えていない建物だと、住宅ローンが借りられなかったり、税制上の特例が受けられなかったりすることもあります。こうした点は、必ず契約前に確認しておきましょう。

 

 

中古+リノベーション=満足度アップ

中古戸建の流動性が低いということは、自分が中古を買うときは比較的安い値段で買える可能性が高いことを意味します。そこで、中古戸建をほぽ土地値で買い、柱だけ残してフルリノペーションするという方法があります。というのも、全部壊して建て替えると、新たに建築申請を役所に提出し、承認を得るという乎続きが発生し、かなり面倒になります。中古に抵抗がない人であれば、十分検討の余地があります。わざわざ不便な場所に高い新築を建てなくてもいいのです。借入額を抑えるためにも、資産価値の目減りを防ぐためにも、割安な価格で買える中古物件という選択肢は外せません。

 

リノベーションというのは、レイアウトや外観まで変更するような、大規模なリフォームのことです。場所も値段も気に入ったのだけれど、どうも間取りが使いにくい、自分の家族構成に合わない、という場合、自分たちが使いやすい部屋の位置・広さに変えてしまうのです。上でも紹介したように、好みのクロス(壁紙)やフローリングに張り替え、好みのキッチンや浴室設備に交換し、新築同様に生まれ変わらせるのです。3500万円で新築を買うよりも、たとえば2500万円で中古物件を買い、300万円かけて内装を全部入れ替えれば、新築を買うより700万円も安くなります。浮いたお金でシアタールームをつくるとか、新車に買い換えるとか、ほかに使うことができます。洋服なら何百着も買える金額の差です。

 

戸建では、外装も含めて完全リニューアルすることができます。また、戸建の多くは木造ですから、2階にトイレをつくったり、壁をぶち抜いて広いリビングをつくったりなど、高い自由度があります。もちろんマンションでも、二重床・二重天井になっているスケルトン構造なら、水周りの位置も含めて、自由に間取りの変更ができます。スケルトンーインフィルという言い方もされます。スケルトンというのは躯体を指し、インフィルが内装を指します。このインフィル部分は所有者の好みで変更できるので、新築マンションでも増えています。よく「自由設計マンション」などと表現されていますね。店舗などでは「スケルトン渡し」と言われ、コンクリートの壁がむき出しのまま引き渡されるのが一般的です。これなら、入居者が自由に造作を配置できます。ただし、あまりに古いマンションでは、配管が床の中に埋め込まれていて、水周りの位置変更ができない場合がありますので、事前の確認が必要です。バストイレの位置まで変えるほどの大掛かりなリフォームはしないということなら、物件はかなり幅広く選べるでしょう。

 

 

中古物件のリノベーションのメリット

一戸建てを購入する際、最近では中古一戸建てを購入したうえでリノベーションをして、理想の家を手に入れる選択をする人も増えつつあります。これを「中古物件+リノベーション」物件とします。「中古物件十リノベーション」物件の最大のメリットはコスト面です。新築一戸建ての購入費用の平均は、分譲戸建て住宅で3684万円です。それに対し、中古物件は平均2358万円と、1000万円以上安くなっています(国土交通省「平成26年度住宅市場動向調査」より)。一般的なリノベーションだと500万~700万円なので、物件価格にリノベーション資金を足しても、分譲戸建てよりも安く上がります。

 

もうひとつのメリットは、自由にリノベーションができる点です。分譲住宅の場合、デザインや設備などは建築会社が決めたもので、他人の家と似たり寄ったりになりがちです。その点、「中古物件+リノベーション」物件であれば、注文住宅よりも安く、自分のこだわりを反映させたマイホームを手に入れられます。また、中古一戸建ては、すでに完成している物件のため、どうリフォームすればいいか、イメージがつきやすいといえます。

 

 

中古物件のリノベーションのデメリット

もちろん、メリットばかりではありません。中古物件ですから、目立つ傷や汚れがある場合もあります。古い物件だと現在の耐震基準を満たさず、耐震改修のために別途費用が必要となって、結果的にコストがかさむこともあります。また、普通に中古一戸建てを購入したり、分譲住宅を買う場合に比べて、住めるまでに時間がかかります。分譲住宅なら買ってすぐに住めますが、「中古物件+リノベーション」物件は、購入後に建物検査、設計・施工をする必要があります。

 

また、一般の住宅ローンを利用できないことが多いのもデメリットです。最近では物件購入と同時にリノベーションする費用を一本化して借りられる住宅ローンもありますが、取り扱う金融機関は限られています。金融機関によっては住宅ローン以外に一般の住宅ローンより金利が高いリノベーションローンを申し込む必要があるのです。「中古物件+リノベーション」物件を選択肢に入れる際は、メリットーデメリットをしっかり理解しておきましょう。

 

耐震基準に問題がある!!

中古物件だと、築年数によっては現在の耐震基準を満たしていないこともあり、その場合、耐震改修のための費用が別途かかることになりコスト高になる。

 

リノベーションローンは割高!!

リフォーム費用は、一般の住宅ローンを利用できないことが多く、金利が割高なリフォームローンを利用しなければならない。

 

 

リノベーション住宅とは?

一般には、リフォームとは躯体(建物の主要な構造、骨組み)を変更せずに、キッチンを交換したり、クロスを張り替えることを言います。一方リノペーションとは、単なる手入れではなく、躯体に変更を加えたり、空間や機能の付加価値をアップさせるなどの作業をさします。ただ、巷に出ている不動産会社が行うリノべーション住宅を見ると、デザイン性にすぐれたリフォーム住宅を称してリノべーション住宅とするケースがほとんどのようです。

 

このように不動産会社が中古住宅を買い取り、きれいにして販売している物件を、広義でのリノべーション住宅としてご説明します。同じ平米数で同じ築年数の物件を比べると、リノべーション住宅は通常の中古住宅より1000万円近く高い価格がついていることがあります。リノべーション住宅を建てるために不動産会社は、古いマンションや戸建てを一度買い収ります。その買い取りのさいには、仲介する不動産会社に仲介手数料を払います。ほかにも契約書に印紙を貼ったり、金利を払ったり、固定資産税を払ったり、不動産取得税も払います。さらに、そこに改修工事費用が上乗せされ、売り手がつくまでの営業費用などのコストもプラスされ、さらには売ってくれる不動産会社への仲介手数料もかかります。そして、最後に自社の利益が加算されます。そのため、リノべーション前と後では1000万円近くの価格差が生じるのです。このような費用まで買い手が負担するのがリノべーション住宅なのです。

 

 

リノベーション前と後では1000万円の価格差がある現実!!

中古のリノベーションとは

 

築年数が古い、床面積も少し狭い。しかも1000万円高い。それでもリノベーション済みの1000万円高いマンションのほうが、中古住宅より先に売れてしまいます。たとえば、同じ時期に売りに出された2つのマンションがあります。最寄り駅は同じで面積は55平米と54平米、昭和61年と昭和56年の建築、つまり広さも築年数も最寄り駅にも、それほどちがいはありません。ところが、リノべーションされたマンションは3480万円、中古マンションは2450万円と、1000万円近い価格差がありました。スケルトンリフォーム(全面改装)を施しただけで、1000万円も価格が上乗せされているわけです。

 

 

「これは残念」と感じても、低価格で解決できる

リノベーション業者は多くの場合、中古物件の売却依頼を受けたもののなかなか売れなくて困っている不動産会社から、その物件を安く買い取り、リノベーションを施して販売しています。すなわち、一度中古物件として市場に売りに出された物件を扱っているのです。したがって、リノべーション住宅を買うよりは、その前に市場に出ているときに中古住宅として買ったほうが安く手に入ります。

 

それでも中古物件を案内されたさいには、お客さまはきれいになった姿をイメージできないのが現実です。「こんなにきれいになります。しかも市場に出ているリノべーション住宅との価格差半分以下のリフォーム料金でできますよ。」このように不動産会社の営業マンが説明しても、中古住宅に対する嫌悪感や、生活感のにじみ出た部屋への悪いイメージからか、なかなか購人までにいたりません。それでも、中古住宅を買って自分でリフォームしたほうが得だということを知識として持っている人は確実に増えています。実は、建築家や不動産会社の人が家を買うときには「中古住宅を買いたい」という声がとても多いのです。その理由は、本当は価値があるのに、その価値が正当に評価されていない、つまり価値以下の値段で安く販売されている中古住宅が多いからです。

 

家の価値は見た目で決まるのではありません。それでもお客さまの反応は、どうしてもキッチンやお風呂などの設備の見た目に左右されます。不動産の価値というのは、そうした設備機器などなんとでもなるというのが現実です。一般の人が「これは残念」と感じる箇所は、実際にはお金でほとんど解決できます。しかもそれにかかる費用もそれはどの額ではなかったりします。それを知っているからこそ、リノベーション会社は中古物件を買い取るのです。


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