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中古+リノベーション＝満足度アップ

中古戸建の流動性が低いということは、自分が中古を買うときは比較的安い値段で買える可能性が高いことを意味します。そこで、中古戸建をほぽ土地値で買い、柱だけ残してフルリノペーションするという方法があります。というのも、全部壊して建て替えると、新たに建築申請を役所に提出し、承認を得るという乎続きが発生し、かなり面倒になります。中古に抵抗がない人であれば、十分検討の余地があります。わざわざ不便な場所に高い新築を建てなくてもいいのです。借入額を抑えるためにも、資産価値の目減りを防ぐためにも、割安な価格で買える中古物件という選択肢は外せません。

 

リノベーションというのは、レイアウトや外観まで変更するような、大規模なリフォームのことです。場所も値段も気に入ったのだけれど、どうも間取りが使いにくい、自分の家族構成に合わない、という場合、自分たちが使いやすい部屋の位置・広さに変えてしまうのです。上でも紹介したように、好みのクロス（壁紙）やフローリングに張り替え、好みのキッチンや浴室設備に交換し、新築同様に生まれ変わらせるのです。3500万円で新築を買うよりも、たとえば2500万円で中古物件を買い、300万円かけて内装を全部入れ替えれば、新築を買うより700万円も安くなります。浮いたお金でシアタールームをつくるとか、新車に買い換えるとか、ほかに使うことができます。洋服なら何百着も買える金額の差です。

 

戸建では、外装も含めて完全リニューアルすることができます。また、戸建の多くは木造ですから、２階にトイレをつくったり、壁をぶち抜いて広いリビングをつくったりなど、高い自由度があります。もちろんマンションでも、二重床・二重天井になっているスケルトン構造なら、水周りの位置も含めて、自由に間取りの変更ができます。スケルトンーインフィルという言い方もされます。スケルトンというのは躯体を指し、インフィルが内装を指します。このインフィル部分は所有者の好みで変更できるので、新築マンションでも増えています。よく「自由設計マンション」などと表現されていますね。店舗などでは「スケルトン渡し」と言われ、コンクリートの壁がむき出しのまま引き渡されるのが一般的です。これなら、入居者が自由に造作を配置できます。ただし、あまりに古いマンションでは、配管が床の中に埋め込まれていて、水周りの位置変更ができない場合がありますので、事前の確認が必要です。バストイレの位置まで変えるほどの大掛かりなリフォームはしないということなら、物件はかなり幅広く選べるでしょう。

 

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中古物件のリノベーションのメリット

一戸建てを購入する際、最近では中古一戸建てを購入したうえでリノベーションをして、理想の家を手に入れる選択をする人も増えつつあります。これを「中古物件＋リノベーション」物件とします。「中古物件十リノベーション」物件の最大のメリットはコスト面です。新築一戸建ての購入費用の平均は、分譲戸建て住宅で3684万円です。それに対し、中古物件は平均2358万円と、1000万円以上安くなっています（国土交通省「平成26年度住宅市場動向調査」より）。一般的なリノベーションだと500万～700万円なので、物件価格にリノベーション資金を足しても、分譲戸建てよりも安く上がります。

 

もうひとつのメリットは、自由にリノベーションができる点です。分譲住宅の場合、デザインや設備などは建築会社が決めたもので、他人の家と似たり寄ったりになりがちです。その点、「中古物件＋リノベーション」物件であれば、注文住宅よりも安く、自分のこだわりを反映させたマイホームを手に入れられます。また、中古一戸建ては、すでに完成している物件のため、どうリフォームすればいいか、イメージがつきやすいといえます。

 

 

中古物件のリノベーションのデメリット

もちろん、メリットばかりではありません。中古物件ですから、目立つ傷や汚れがある場合もあります。古い物件だと現在の耐震基準を満たさず、耐震改修のために別途費用が必要となって、結果的にコストがかさむこともあります。また、普通に中古一戸建てを購入したり、分譲住宅を買う場合に比べて、住めるまでに時間がかかります。分譲住宅なら買ってすぐに住めますが、「中古物件＋リノベーション」物件は、購入後に建物検査、設計・施工をする必要があります。

 

また、一般の住宅ローンを利用できないことが多いのもデメリットです。最近では物件購入と同時にリノベーションする費用を一本化して借りられる住宅ローンもありますが、取り扱う金融機関は限られています。金融機関によっては住宅ローン以外に一般の住宅ローンより金利が高いリノベーションローンを申し込む必要があるのです。「中古物件＋リノベーション」物件を選択肢に入れる際は、メリットーデメリットをしっかり理解しておきましょう。

 

 

リノベーション住宅とは？

一般には、リフォームとは躯体（建物の主要な構造、骨組み）を変更せずに、キッチンを交換したり、クロスを張り替えることを言います。一方リノペーションとは、単なる手入れではなく、躯体に変更を加えたり、空間や機能の付加価値をアップさせるなどの作業をさします。ただ、巷に出ている不動産会社が行うリノべーション住宅を見ると、デザイン性にすぐれたリフォーム住宅を称してリノべーション住宅とするケースがほとんどのようです。

 

このように不動産会社が中古住宅を買い取り、きれいにして販売している物件を、広義でのリノべーション住宅としてご説明します。同じ平米数で同じ築年数の物件を比べると、リノべーション住宅は通常の中古住宅より1000万円近く高い価格がついていることがあります。リノべーション住宅を建てるために不動産会社は、古いマンションや戸建てを一度買い収ります。その買い取りのさいには、仲介する不動産会社に仲介手数料を払います。ほかにも契約書に印紙を貼ったり、金利を払ったり、固定資産税を払ったり、不動産取得税も払います。さらに、そこに改修工事費用が上乗せされ、売り手がつくまでの営業費用などのコストもプラスされ、さらには売ってくれる不動産会社への仲介手数料もかかります。そして、最後に自社の利益が加算されます。そのため、リノべーション前と後では1000万円近くの価格差が生じるのです。このような費用まで買い手が負担するのがリノべーション住宅なのです。

 

 

リノベーション前と後では1000万円の価格差がある現実！！

 

築年数が古い、床面積も少し狭い。しかも1000万円高い。それでもリノベーション済みの1000万円高いマンションのほうが、中古住宅より先に売れてしまいます。たとえば、同じ時期に売りに出された２つのマンションがあります。最寄り駅は同じで面積は55平米と54平米、昭和61年と昭和56年の建築、つまり広さも築年数も最寄り駅にも、それほどちがいはありません。ところが、リノべーションされたマンションは3480万円、中古マンションは2450万円と、1000万円近い価格差がありました。スケルトンリフォーム（全面改装）を施しただけで、1000万円も価格が上乗せされているわけです。

 

 

「これは残念」と感じても、低価格で解決できる

リノベーション業者は多くの場合、中古物件の売却依頼を受けたもののなかなか売れなくて困っている不動産会社から、その物件を安く買い取り、リノベーションを施して販売しています。すなわち、一度中古物件として市場に売りに出された物件を扱っているのです。したがって、リノべーション住宅を買うよりは、その前に市場に出ているときに中古住宅として買ったほうが安く手に入ります。

 

それでも中古物件を案内されたさいには、お客さまはきれいになった姿をイメージできないのが現実です。「こんなにきれいになります。しかも市場に出ているリノべーション住宅との価格差半分以下のリフォーム料金でできますよ。」このように不動産会社の営業マンが説明しても、中古住宅に対する嫌悪感や、生活感のにじみ出た部屋への悪いイメージからか、なかなか購人までにいたりません。それでも、中古住宅を買って自分でリフォームしたほうが得だということを知識として持っている人は確実に増えています。実は、建築家や不動産会社の人が家を買うときには「中古住宅を買いたい」という声がとても多いのです。その理由は、本当は価値があるのに、その価値が正当に評価されていない、つまり価値以下の値段で安く販売されている中古住宅が多いからです。

 

家の価値は見た目で決まるのではありません。それでもお客さまの反応は、どうしてもキッチンやお風呂などの設備の見た目に左右されます。不動産の価値というのは、そうした設備機器などなんとでもなるというのが現実です。一般の人が「これは残念」と感じる箇所は、実際にはお金でほとんど解決できます。しかもそれにかかる費用もそれはどの額ではなかったりします。それを知っているからこそ、リノベーション会社は中古物件を買い取るのです。