【隣地境界トラブル】50cmではなく30cmでも良いのだ！？

隣地境界線はトラブルの元！！　50cmは正解なのか？

世間でよく言われている【50cm】には、根拠があるのでしょうか？

住宅を建てるときに問題となるのが、隣地境界線です。一般的には【50cm】以上離せば良いと言われていますが、本当なのでしょうか？そこには「法律」「慣習」「解釈」が複雑に絡み合っています。

隣の家との境界の問題は、私道の問題と同じように住宅を建てる時の「トラブルメーカー」とも言われています。もう建築がほぼ終わろうとしている頃になってから、隣の家の人から

「お宅の建物はうちとの境界線から50cm以上離れていない！違法だから訴える！！」

とクレームを持ち込まれたケースなど、私はたくさんの事例を見てきました。インターネットのポータルサイトや書き込みサイトを見てみると、隣地境界線に関する様々なトラブルの事例や、相談が非常に多くあることに驚きます。それらはPCやスマホで検索すればいくらでも出てきます。その背景には、法律的に厳密な規定がないこと、さらにそもそも隣地境界線が曖昧になっている土地が少なくないことが要因なのです。

民法には「50cm以上離せ」と明記してある！！【境界トラブル】

まずは法律がどのように定めているか確認しておきましょう。

民法の第２３４条には、

①建物を築造する場合には、境界線から50cm以上の距離を保たなければならない

②前項の規定に違反して建築をしようとする者がある時は、隣地の所有者は、その建築を中止させ、または変更させることができる。

ただし、建築に着手した時から１年を経過し、またはその建物が完成した後は、損害賠償の請求のみすることができる

このように書かれています。世間一般的に広まっている「50cm離す」ということの根拠がこれなのです。確かにしっかりと、明らかに50cmと書いてあります。しかし・・・

「慣習」「解釈」「法律」が絡み合う隣地境界線の解釈！！

しかし同じ民法の第２３６条ではこのようにも書かれているのです。

「前二項（２３４条を含む）の規定と異なる慣習がある時は、その慣習に従う」

「？？？」となりませんか？これを一般常識のある人が読むと「このあたりは30cm程度離せば大丈夫という慣習がある」ことが明らかであれば、50cmではなく30cmでもいいという解釈が出来るのです。ある人が購入した敷地の隣の家が、すでに境界線から30cmに迫る位置に住宅を建てていたら、こちらも30cmほど離せば建てれば良いと判断できるのです。「法律」よりも「慣習」の方を優先して良いというのです。

さらに話を難しくしているのが、50cm以上離すとされている「建物」とは、厳密に建物のどの部分なのか法律にははっきりと明記されていないのです。外壁からの距離と考えるのが一般的な常識的でしょうが、なかにはバルコニーや出窓の先端、雨樋、軒の先端からの距離と主張する人もいます。解釈が異なれば、その距離はずいぶんと変わります。

さらにさらにこの問題を複雑にしている要素が、実はもう１つあります。それは建築基準法の規定なのです。その規定はもともと駅前の繁華街やそれにつながる「防火地域」や「準防火地域」に対するものなのですが、建築基準法では、

「防火地域または準防火地域内にある建築物で、外壁が耐火構造のものについては、その外壁を隣地境界線に接して設けることができる」

となっています。この建築基準法によれば、防火地域または準防火地域内にある建築物ならば、建物の壁を境界線ぎりぎりに建てても構わないことになります。しかも建築基準法は、民法に優先する法律なのです。防火地域または準防火地域内にある建築物で50cmは無視して良いと書いてあるのです。

このように「慣習」「解釈」「法律」が複雑に絡まっているので、一筋縄ではいかず、隣地境界の問題は難しいのです。それに追い打ちを掛けるように、古くからの住宅地では隣地境界線自体そのものが曖昧、あるいは全くわからないというケースも少なくありません。このような状態なので、全国各地で隣地境界を巡るトラブルは後を絶たないのです。

建築基準法の規定

建築基準法では、一般的な住宅地において隣地境界からの距離に関する明確な規定はありません。つまり、建築確認申請上は、隣地境界にぴったりくっついて建物を建てても許可が下りる可能性があります（ただし、低層住居専用地域などでは地区計画や条例で制限がある場合があります）。

民法の規定

一方、民法では第234条第1項において「建物を築造するには、境界線から50センチメートル以上の距離を保たなければならない」と明確に規定されています。さらに同条第2項では、この規定に反して建築した場合、隣地の所有者は建築の中止や変更を求めることができるとしています（ただし、建築着手から1年経過後や建物完成後は損害賠償請求のみ可能）。

トラブルにならないようにすることが基本【隣地境界線】

ですから私は隣地境界に関してはこのようにアドバイスしています。

①隣の家が建てた塀があるなら、それから50m以上離して建てる

②塀などが何もない状態なら、新たに塀は設けず、境界線から50cm以上離して建てる

③どうしても塀が必要な場合は、隣地境界線を明確にし、その内側に立てる

あたりまえですが建物は隣地境界線から50cm以上は離しましょう。これは基本中の基本です。その方が風も通りや日当たりもよく、足場を立てることも容易なので後々のメンテナンス的にも良いでしょう。さらにはエアコンなどの室外機を置くことも多いでしょう。そう考えればさらに十分なスペースの確保や室外機が出す音への配慮も必要なのです。できるだけ境界に寄せて建てたい気持ちはわかりますが、できるだけ広めにスペースを空けることがお勧めです。

隣地境界トラブルはとても酷いものです。裁判や訴訟になることもよくあります。考えてみてください。お隣の方と裁判をするのです。良いことなんて一つもありません。トラブルを避けるためにも、また裁判や訴訟になった時のためにも、上記の①～③を守ることを強くお勧めします。それと「日頃からの近隣とのコミュニケーション」が、境界トラブルを引き起こさず、隣地境界を美しく維持する秘訣です。

土地の境界トラブルを裁判なしで解決を図る「筆界特定制度」

なぜ50センチ離すべきなのか

1. 法的リスクの回避

民法の規定に従わない場合、隣地所有者から建築の中止や変更を求められるリスクがあります。たとえ周辺の建物が50センチ未満の距離で建っていたとしても、民法第236条の「地域の慣習」を根拠に主張することは、調停や裁判になった場合に必ずしも認められるとは限りません。時間、労力、精神的負担を考えると、最初から50センチ以上の距離を確保するのが賢明です。

2. メンテナンス性の確保

建物の外壁塗装や修繕などのメンテナンスを行う際、作業スペースが必要です。隣地境界にぴったりくっついていると、メンテナンス作業が困難になります。実際に雨漏りが発生しても修理ができないケースもあり、長期的に見ると建物の寿命や資産価値に影響します。

3. 構造的な問題の予防

隣地との距離が近すぎると、湿気がこもりやすくなり、カビの発生や柱の腐食などの構造的な問題が生じる可能性があります。これは建物の耐久性に直接影響する重要な問題です。

隣家に面した窓は目隠しが必要？

民法には相隣関係という定めがあります。土地の所有者は、土地を自由に利用できますが近隣者の権利にも配慮して設けられたのがこのルールです。例えば、建物は境界線から50ｃｍ以上離して建てるという原則があります。

50cm以上離さなくても隣接している人が承諾すればよいのですが、承諾なしに建てた場合、隣人は完成前なら建築の中止や変更の請求を、完成後なら損害賠償を請求できるのです。トラブルを避けるために原則通り50四以上離すのが一般的です。また境界線から1ｍ以内のところに隣地を見渡せる窓やバルコニーなどを造る時は、目隠しをする義務もあります。これも隣人の承諾があれば義務を免れますが、隣地に配慮して開口部を設けたいものです。これらの規定は地上権や借地権で建物を立てる人にも準用されています。

1. 目隠し設置義務

民法235条は、隣接する土地の境界線から1m未満の位置に、他人の家を見渡せる窓や縁側を設ける場合に、目隠しを設置する義務を定めています。これは、隣接する住民のプライバシー保護を目的としています。

この条文における「他人の家を見渡せる窓」とは、物理的にいつでも隣家を見渡せる構造・位置にある窓を指します。例えば、引き違い窓のように開閉できる窓は、たとえ曇りガラスであっても、この条件に該当する可能性があります。一方、開閉できないタイプの窓は、通常、この条件には該当しません。ただし、この条文が適用されるのは、人が住む家屋の敷地のみであり、工場や倉庫などの敷地は含まれません。

2. 権利の濫用

目隠し設置義務が発生する場合でも、窓の大きさ、窓から見える景色、窓がある部屋の用途、窓の開閉時間などの具体的な状況を考慮し、隣人のプライバシー侵害の程度と、目隠し設置義務を負う側の負担の大きさを比較検討した結果、目隠し設置義務が認められない場合があります。

例えば、窓が隣家の屋根よりも高い位置にあり、主に屋根や壁しか見えない場合や、トイレや浴室の小さな窓で、短時間しか開けない場合などが考えられます。

3. 目隠し設置の要求

隣人から目隠し設置を要求された場合も、同様の基準で判断されます。隣家の窓が「他人の家を見渡せる窓」に該当する場合でも、窓の使用状況や、要求する側の不利益などを考慮し、権利の濫用と判断されることがあります。例えば、隣家の窓がリビングにあり、長時間使用される一方、要求側の窓が台所にあるなど、使用頻度が低い場合には、要求が認められない可能性が高いでしょう。