自宅の不動産の売却は、こうすれば成功する!!

自宅の売却

 

第一に、売却には売主の努力も必要です!!

 

なぜ売却が必要か理由は明確にしておく

ライフプランの変更や相続など、マイホームの売却を考える理由はさまざまです。売却を考えたら、まずはなぜ売却しなければならないか、その理由を明確にしておきましょう。たとえば、子どもが独立したために家が広くなったなどの場合、立地によっては売却よりも賃貸にした方が有利なこともあります。

 

 

業者への相談は相場価格を調べてから

自宅売却の失敗

 

売却を決めたからといって、すぐに不動産業者に相談するのは避けた方が無難と言えるでしょう。業不動産者はいつでも、安く手に入る売却物件を探しています。賃貸と比べてどちらが収益性が高いかを相談する前に、低価格で売却をすすめられるケースも少なくありません。

 

業者の査定を受ける前に、自分でもマイホーム価格の相場をつかんでおくことが大切です。折込チラシやインターネットの検索で、同じ最寄駅の物件で駅からの距離や所要時間、築年数ができるだけ近い物件を調べましょう。ほぼ同じ条件の家がどれだけの値段で取引されているのか、おおよその相場が推測でき、査定にのぞむ心構えができます。「売れる価格」は業者によって違いますので、複数の業者に査定を依頼しても良いと思います。

 

売り先行と買い先行

買い替えを伴う売却の場合には、「売り先行」と「買い先行」の方法があります。それぞれのメリット・デメリットを知っておき、役立てましょう。

 

【売り先行】

今住んでいる家を先に売却し、その後で新しい家を購入する

 

【メリット】

先に売って資金を確定するため、資金計画に狂いが生じない。じっくりと買い手を探せるため、納得いく売却ができる。

 

【デメリット】

売却が決定すると、物件行き私までに、新居を探さなければならない。新居が期日までに決まらない場合には、仮住まいの費用がかかることになる。

 

【買い先行】

新しい家を購入した後で、前に住んでいた家を売却する

 

【メリット】

新居を探す際に、自宅の明け渡し期間を考えなくてよいので、納得がいく物件を探すことができる。

 

【デメリット】

売却益や時期が決まらないと、資金計画に狂いが生じる可能性がある。

 

条件の良い物件であれば、すぐに買い手がつくこともあります。しかし、ありきたりの物件や築年数が古い物件だと、売却に手こずることも少なくありません。少しでも早く、高く売るためには、不動産業者に任せきりにせずに、売主側も積極的に物件をアピールしましょう。

 

物件の見学会などでは、実際に住んでいる住人として、その住宅のメリットや感想を率直に伝えましょう。「桜や花火がよく見える」「風通しがよく夏でも涼しく過ごせる」「近所に子どものための遊び場が充実している」など、物件見学だけでは分からない、季節ごとの様子やその地域の住民ならではの情報は貴重です。

 

また、家の中では隠さずに全て見せるようにします。寝室などプライベートな空間は解放するのに気が引けますが、隠しておくと、その部屋に何か欠陥があるのではないかとう誤解を生む可能性もあるので、注意しましょう。また、全てをオープンにしておいた方が評価も上がります。

 

対応の柔軟さで不動産業者を選ぼう

自宅売却の業者選び

 

仲介を任せる不動産業者選びは、売買を成功させるための大きなポイントです。熱心に販売してくれるだけでなく、不安に思うことについて、丁寧に説明してくれる業者を選ぶのも業者選びのコツです。

 

また買い替えを伴う売却の場合は、新規に購入する物件を仲介する不動産業者に、売却までお願いすることをおすすめします。希望販売価格について理解が早いだけでなく、売り買い同時進行などの場合、買取保証や買い替え特約、つなぎ融資の紹介なども希望が通りやすいメリットがあります。仲介の方法には、専属専任、専任、一般の三種類があります。それぞれの特徴を知って、自分にあった方法で仲介の契約をすることになります。

 

媒介契約の種類

仲介をお願いする不動産業者が決まったら「媒介契約」を結びます。いずれも契約期間は3ヶ月(延長可能)です。宅地建物取引業法では、媒介契約書を依頼者に交付することを定めていますので、よく確認して下さい。

 

専属専任媒介契約

契約は1社のみで、全てその業者に任せることになります。売主が自分で買い手を見つける自己発見取引できません。売主が買い手を見つけた場合でも、契約した業者に通知し、仲介手数料を支払う必要があります。業者側は、媒介契約締結後5日以内に不動産流通機構に登録し、1週間に1回以上、売主に文書で状況報告を行う義務があります。

 

専任媒介契約

契約は1社のみだが、売主自身で買い手を見つけることもできます。自己発見取引の場合は、業者に通知し、営業経費を支払います。業者側は、媒介契約締結後7日以内に不動産流通機構に登録し、2週間に1回以上、売主に文書で状況報告を行う義務があります。

 

一般媒介契約

契約は同時に2つ以上の業者と結ぶことができる、売主が自分で買い手を見つける自己発見取引も可能です。業者からの報告義務はありません。一般媒介契約には、どの業者と契約したかを明示し、売買契約が成立した際には各社に通知する「明示型」と、契約業者を明示する必要のない「非明示型」があります。

 

 

売却仲介の不動産業者のチェックポイント

自宅売却の業者選びのチェックポイント

店舗の雰囲気はどうか

初めてでも入りやすい雰囲気になっているかどうかをチェックしましょう。

 

営業マンの雰囲気はどうか

熱意があるか、売却、買い替えについての知識が豊富かどうかをチェックしましょう。

 

査定、市況などについて丁寧に説明をしてくれるか

査定の基準など納得のいくように説明してくれるかをチェックしましょう。

 

買い替えを伴う売却の場合、買い替え特約がつけられるか

万が一、物件を売却できなかったり、売却額が予定よりも低かった場合に、新居購入の契約を負担金なしで解除できる特約になります。

 

買い替えを伴う売却の場合、買取保証がつけられるか

一定期間中に売却ができなかった場合、その物件を不動産業者が自社で買い取る制度です。買取保証による買取は、一般査定額よりも低くなることが多いので注意してください。

 

買い替えを伴う売却の場合、つなぎ融資の紹介が受けられるか

買い先行での買い替えの場合は、手持ちの物件がどれくらいで売却できるかわからないため、資金計画に狂いが生じやすいものです。確実に買い替えを進めるために、つなぎ融資が必要な場合もあるので、その紹介をしてくれるかはチェックしましょう。

 

 

マイホームが売却できたら

自宅売却が売れたら

売却後は損益を計算して確定申告を行う

マイホームの売却で利益(譲渡所得)が出た場合は、その利益に対して所得税や住民税がかかるため、確定申告をする必要があります。売れた利益に税金がかかるとなると相当な額になる気もしますが、実際は、売却額から売却にかかった経費(売却費用)とその家の取得費(築年数による価値の減少分を引いたもの)を引いたものが売却益です。売却益から控除分を差し引いたものが課税譲渡所得で、これが課税額を割り出す元となります。

 

マイホーム売却には、所得控除と軽減税率の特例が設けられています。適用可能かどうか確認してみましょう。

 

譲渡所得の計算方法

STEP① 売却益を求める

売却益=売却収入金額【※1】-(取得費【※2】+売却費用【※3】)

【※1】固定資産税・都市計画税を生産したマイホームの売却代金

【※2】下記のいずれか高額な方

1.土地・建物の購入代金と取得しに要した費用を合計した金額から、建物の減

価償却費を差し引いた金額

2.譲渡収入金額×5%

【※3】仲介手数用、登記登録費用、印紙税、建物の取り壊し費用など売却に直接かかった費用

 

STEP② 譲渡所得を求める

課税譲渡所得=売却益ー(特別控除【※4】)

【※4】マイホームの3,000万円特別控除の特例など

 

 

譲渡所得の特例が可能かどうかのチェックポイント

3,000万円の特別控除

【内容】譲渡所得から3,000万円を控除。

 

【条件】居住用財産の譲渡。土地のみの場合は該当しない。

 

□売却した時に住んでいた。または、住まなくなって3年以内である。

 

□家屋を取り壊していない。または、取り壊して売却した場合、駐車場などにせず1年以内に譲渡契約をした。

 

□配偶者や親族への譲渡ではない。

 

□前年または前々年にこの特例または買い換え特例を受けていない。

 

居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の特例

【内容】課税譲渡所得6,000万円までは税率10%(地方税4%)、6,000万円超の部分は税率15%(地方税5%)を軽減する。

 

【条件】所有期間が10年以上の居住用財産の譲渡。土地のみの場合は該当しない。

 

□10年以上所有している。

 

□売却した時に住んでいた、または、住まなくなって3年以内である。

 

□配偶者や親族への譲渡ではない。

 

□前年または前々年にこの特例または買い換え特例を受けていない。

 

買い換え特例

【内容】特定居住用財産の買い換えの場合の課税の特例。同額かそれ以上の物件に買い換えた場合、買い換えに充当した部分については税金がかからない(課税の繰り延べが可能)。

 

【条件】所有期間が10年以上で、一定の条件を満たす居住用財産の譲渡。土地のみの場合は該当しない。

 

□10年以上所有している。

 

□売却した時に住んでいた、または、住まなくなって3年以内である。

 

□新たに買い換える住まいは以下の条件を満たしている。

・一戸建て:床面積が50㎡以上280㎡以下の建物で、敷地が500㎡以内

 ・マンション:築25年以内または一定の耐震構造

 

□配偶者や親族への譲渡ではない。

 

□前年または前々年にこの特例または買い換え特例を受けていない。

 

□前年または前々年にマイホームの特例を受けていない。

 

 

「買い換え特約」と「買取保証」のデメリットも知っておこう!

買い換え特約とは、新しい物件を購入する際に「売却予定の物件が○月○日までに〇〇万円以上で売却できない場合、または売却代金の受領が不可能な場合には、この契約は白紙解除できる」といった旨を契約書に特約として盛り込むことです。買主がこの特約をつけると、売主にとっては契約後に白紙解除のリスクを背負うことになります。そのため特約を拒否したり、買い換え特約が条件の買主とは契約しないという売主もいます。特に中古物件などで売主が個人の場合は、拒否されることも多いようです。物件を探す上で、「特約がつけられる物件」という制約が出てきます。

 

買取保証とは、仲介を依頼した不動産業者との間で、「○月○日までに売却できなかった場合には、〇〇万円で買取をする」という旨を契約書に盛り込むことです。売主は「売れない」心配をしなくてすみますが、この場合、査定価格よりも2~3割程度低い額での買取になるのが一般的です。売却額が低ければ、新しい家の予算も相応のものになります。どちらも、手持ちの家を売却し新しい家を購入する人にとっては安心できるシステムですが、デメリットもあることを理解して活用しましょう。


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