建売分譲団地の最後の1棟は大チャンス! 【値引き交渉】

売れ残り南向きの物件は値引き交渉のチャンスあり!!

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建売住宅の値引き

 

建売分譲団地の場合、不人気な場所や悪条件でありながら、なおかつ価格設定が間違っている物件は値引き交渉の大きなチャンスです。そのため、ですから売れ残りやすく、他が完売していても最後まで残っているようであれば、値引き交渉のチャンスどころか、現実的な値引きを受けることができるのです。

 

例えば下の図のようなコの字型の小規模分譲は、内向きの南向きの物件の人気はとても低いのです。内向きの南向きの物件は、資金的に厳しい方や、若い世代の方、南向きにこだわる方におすすめです。この内向きの南向きの物件は間違いなく南向きなので、向きとしは最高といえる条件です。もちろん、不動産業者としては、鉄則通り南向きの良物件であることを強く推しすすめてきますが、ここでははっきりとそのデメリットを理解している事を不動産業者に伝えましょう。

 

 

「まわりの家から洗濯物が丸見えになり、外干しができない!!」

 

「リビングダイニングのカーテンが開けられない!!」  など・・・

 

 

南向きではあるが、決して好条件の物件ではないことを、こちらはしっかりと理解している旨を不動産業者にはっきりと伝えましょう。不動産業者としてもそこは痛いところなので、値引き交渉は比較的スムーズに進むでしょう。内向きの南向きの物件を安易に選んでしまう方が多いので、不動産業者も強気の価格設定で当初は販売していますが、売れ残った時点で化けの皮がはげたも同然です。そのような物件を見つけたら強気で値引き交渉を行うべきなのです。

 

最大のネックはその内向きの南向きの物件に、実際に住み始めて周りから見られやすいという環境に耐えられるかどうかという点なのです。あまり気にしないという方など、マイナス要素をマイナスに思えない人であれば、非常にお買い得な土地物件となるでしょう。

 

 

 

 

最後の1棟が狙い目!!【建売ミニ団地・小規模分譲】

建売住宅の値引き

中規模分譲や5~10件くらいの建売住宅のミニ団地の多くは、最後の1棟の販売で非常に苦労することが多いのです。ズルズルと売れ残ると不動産業者としても資金繰りに厳しくなるのが常です。結局最後は「叩き売り」の状態になるのがオチです。特に借り入れを起こして、このような分譲事業を展開している中小の不動産業者は、その金利の返済に頭を痛めるのです。このような状態になると、簡単に値引き交渉に応じてくるのです。

 

このような物件を見つけたら、強気の値引き交渉を行いましょう。その際の注意点としては、あくまでもその物件が欲しいということが前提です。冷やかしや、面白半分で値引き交渉をしていると捉えられると、値引き交渉は全くもって前に進みません。

 

それと、法外な金額の値引き要求も御法度です。戸建ての分譲事業の利益は10%もありません。それを越えるような要求ははっきりと言って失礼になるので、その範囲内で値引き交渉を行ってください。しかし、場合によってはそれまでにまわりの物件で儲けた利益まで吐き出して、値引き交渉に応じるケースもあります。

 

 

最後の1棟を赤字にまでして売る理由とは?【建売住宅】

なぜそこまで??? と思われるかもしれませんが、全ての物件が売れないと、次の借り入れができなかったからです。12区画のミニ団地でしたが、最後の1棟が1年以上も売れ残り大変な思いをしました。銀行は全てが完売してからでないと、「次の融資はしない」というので、それまでの利益を利用しておおきな金額の値引きを行って、最後の1棟を売り切ったのです。売りきらないと次の企画がスタートしないのだから仕方ありません。大きな値引きをしてでも売り切る事が重要なのです。このようなケースは小さな分譲業者ではよくある話です。最後の1棟は大赤字ですが、12棟全体で見れば、きちんと最低限の利益は確保できているのです。

注文住宅よりも建売住宅のほうがが良い点はあるのか?

「注文住宅」と「建売住宅」

ここでは一戸建ての住宅を購入する場合に、注文住宅が良いのか建売住宅が良いのかについて解説いたします。自分たちの理想を形にするのか、建物を見て判断をするのか?家を建てることを想像すると、みなさん自分たちで間取りや外観・内観を決める注文住宅を想像されるのではないでしょうか。しかし、一戸建てマイホームの購入の場合建売住宅というすでに、完成していいる住宅を購入するという形もあることを知っておきましょう。

 

注文住宅は、すべてとはいきませんが自分たちの生活スタイルや理想を反映させて建設することができます。すでに、自分の土地がある場合や譲れない理想の家のイメージ像がある場合は、注文住宅で一から建てていくほうがよいでしょう。一方で建売住宅の場合は、すでに家屋は完成している状態なのでその家の間取りに合わせて生活をしていく必要があります。しかし、その分土地探しも自分たちで行わなければならないケースでは割安の土地が見つけやすく、購入前に物件の確認を行うこともできます。引越しの日程に限りがある場合やでも、比較的短期間で入居することが可能です。簡単にでしたが、注文住宅と建売住宅のご説明をさせていただきました。いかがでしょう?自分たちの暮らし方を考えるとどちらのほうが適しているのか、一度じっくり考えてみることも大事なのではないでしょうか。

 

 

注文住宅と建売住宅のメリットとデメリット

注文住宅と建売住宅のメリットとデメリットを簡単にご紹介したいと思います。

注文住宅のメリット

外観・内観等を自分たちの好みのデザインにすることができる
建設時の工法や建材を選ぶことができる
生活スタイルに合わせて間取りをつくる事ができる
必要となる設備を選べる
業者を選ぶことができる

 

注文住宅のデメリット

打ち合わせなど時間と労力が必要になる
自分たちの個性を出しすぎると売却時に売却できない可能性がある
土地を探す場合時間と手間が必要になることがある
建物が完成するまで日当たりや、風通しなど確認できない

 

建売住宅のメリット

購入後すぐに入居できる
風通しや日当たりなど実際に体感することができる
間取りや設備などの使用感を確認することができる
完成しているので購入価格がはっきりとわかる
注文住宅よりも割安

 

建売住宅のデメリット

外観や内観が完全に自分の好みと一致するものを探すことが難しい
施工中の確認などができないため、欠陥住宅を購入してしまう可能性がある
自分たちが必要な設備があらかじめ組み込むことができない
生活スタイルに合わせた間取りや設備の物件を見つけることが難しい

いかがでしょうか。こちらに載せているのはあくまで一例ですが、自分たちの場合はどちらを購入するほうがよいのか考えてみてください。

 

 

建売住宅であっても保証制度の利用は可能

10年保証

(倒産保証)
建物の10年保証は建築会社の義務ですが、会社が倒産してしまうとその会社の保証は何の意味もありません。しかし、民間の保証会社では、例え会社が倒産しても10年間の瑕疵保証が行われる保証制度があり、住宅金融公庫を利用する場合は「住宅瑕疵保証特別加算」という割増融資も使えます。この保証があると建築会社が倒産しても安心です。

(財)住宅保証機構の「性能保証制度」

この制度は工事中の基礎と上棟時の建物を独自に検査するもので、建物完成後に建築会社が倒産しても、完成から10年間は、構造面や雨漏りなどの保証を財団法人が行うものです。建物を売却した場合も、新しい買い主に保証の引き継ぎをすることが出来ます完成保証契約をした売主や工務店が工事の完成途中で倒産した場合に保証会社が代わって建物を完成させる制度です。

 

民間企業が主宰する完成保証は、買い手に対して支払い条件が厳しいため、あまりメリットがないようです地盤保証地盤沈下が起こった場合に保証する制度です。地盤調査会社などが基礎の設計に関与してチェックするため、安心な反面、ほんの少し地盤が弱くても地盤補強対策を要求する場合があり、一概に良いとはいえません20年保証ハウスメーカーなどが中心ですが、10年後に建物の再チェックを行い、問題がなければ、構造面に関して継続して、さらに10年間、通算20年の保証を行うものです

 

「瑕疵担保責任」とは?

建売の瑕疵担保

 

請負契約では、請け負った業者は契約の目的にかなったモノを買い予に引き渡す義務があります。その商品に欠陥があるときは、補修して完全なものに直して引き渡すか、金銭賠償によって補うかして引き渡すことになります。この「欠陥を直す義務・責任」のことを「瑕疵担保責任」と難しく表現しているだけなのです。この責任には期間が定められていて、たいがいは、契約約款の条文の巾に記入して業者が持参倒契約約款に書かれていない場合は、。般的に民法第638条を適用のいずれかの期間が適用になります。

 

ところで、「瑕疵担保の存続期間」は、大部分の約款が構造体で2年、その他の部分では1年になっています。しかし。方図の場合は、鉄筋コンクリート造などの場合は10年、木造建築の場合は5年になっていて、民法の方が”保証期間”が長いのです。早い話が、建築業界の協定約款は非常に業者寄りにできているわけです。長い歴史的成果を踏まえてできている民法第638条は、今も有効性を維持していると私は考えています。なぜ、それを下回る存続期間を、建築業界はまだしも建築学会までが支持しているのかはなはだ疑問。さらに言えば、1981年9月から日本建築士連合会や日本建築士事務所協会連合会がこの協定約款に名を連れました。このことからしても第三者的で公平な契約約款が巷に存在しないと言っても過言ではないのです。そこで、発注者は契約するときに自分なりの契約約款を持参して、それに基づいて業者に契約を促すという手段があります。業者は契約してもらうまでは低姿勢なので、あなたは自分の希望を存分に述べるべきだし、業者も聞く耳をもっています。

 

いま、この期問について新しい法制度がまとめられようとしています。基本的にあらゆる建物の瑕疵担保の存続期問を10年に延長しようというもので、この方向で法が改正され施行された後は、かなり状況が変わる可能性があります。しかし、業者寄りの約款がまかりとおっている現状では、とにかく、瑕疵担保責任は「民法に準ずるとしてください」とだけは要請するようにいたしましょう。

☆瑕疵担保責任(国土交通省)

 

建売住宅の現実

建売住宅はあらかじめ建物を建て、土地とセットで販売される住宅のことを指します。これは、一般的な注文住宅とは異なり、事前に建てられた家が販売される形態です。主なメーカーにはオープンハウスや飯田産業などがあります。

 

値下がりの可能性

建売住宅は、販売戦略上、値下げが生じることがあります。これは、需要が伸び悩んだ場合や在庫を抱えないようにするための措置です。例えば、3980万円で販売された物件が数ヶ月後には値下がりしていることがあります。この振幅は大きく、3ヶ月経つと値段が100万円単位で下がることも珍しくありません。

値下がりの理由

住宅メーカーは次々と新しい現場を確保しなければならず、在庫を抱えることは避けたいため、需要がない場合は価格を引き下げることがあります。

購入のタイミングと借金返済

建売住宅を購入する際、銀行からの借金を返済するためには、おおよそ1年の期間が設けられます。これは、土地を仕入れ、建物を建てて売るまでにかかる時間を考慮したものです。銀行はおおむね1年以内に返済されることを想定しており、これに合わせて融資を行います。

借金返済の理由

一般的に、建売住宅を提供する企業は、自社資金ではなく銀行から借り入れていることが一般的です。

新築としての登記手続き

新築の戸建てとして認識されるためには、建物の完成から1年以内に表題登記(登記簿謄本の登録)を行う必要があります。この手続きを怠ると、物件は新築ではなくなり、中古物件として扱われる可能性があります。

登記手続きの必要性

登記を怠ると、建売住宅は中古物件として取り扱われ、新築としての価値が失われる。

 

更地の状態での購入メリット

建売住宅の中には、更地の状態で販売されるものもあります。これは、一から建てることができる状態で、購入者が自分の好みに合わせてカスタマイズできるメリットがあります。

更地の状態での購入メリット

色や間取りの変更が可能であり、自分の理想に近い住宅を手に入れることができる。

 

建売住宅を購入する際には、値下がりの可能性や購入のタイミング、手続きの重要性などを理解しておくことが重要です。また、更地の状態での購入には自分の希望を反映させやすいという利点も考慮に入れて検討すると良いでしょう。

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