土地選びは見えない部分が重要!!

土地探しのポイントと条件

 

家を建てるための土地探しは、施主が独自で不動産仲介会社から土地情報を得て、現地を見ながら決めるのが一般的です。その際に提供される情報は「住所、最寄り駅から歩○分、あるいは○バス停から歩○分といった交通の情報、敷地の面積・形・道路との接し方、用途地域、建ぺい率・容積率、水道・ガスの種別などといったものです。

 

確かにこれらは、その土地の詳細を理解出来るとても重要な情報で、これらが土地の価格を決定する大きな要素になりますが、しかしこの情報だけでは、その土地の真の住宅用地としての価値はつかめないのです。

 

 

一般的には、土地は「南向き」や「地形が整っている」ものが良いとされます。しかしこのような土地は人気が高く、非常に高額となります。仮に台形や三角形に近いような少し変形した土地であっても、建物の設計次第で有効に活用することも可能です。いくら形が整った広い土地であっても状況によっては、その価値は変化します。その土地の北側に建つ家の日照を守るための「北側斜線制限」で建築できる高さが厳しく制限されていたり、南隣の土地が駐車場に利用されていて、いずれは中層のマンションやアパートが建つことが十分に予想されるような土地はかえって安かったりするものです。家を建てて住むという観点から見れば、価値がやや低いと見なされている土地が、実は非常に魅力的であったり、逆に、魅力的で価値が高い思われている土地が、実は将来的には価値が低い場合もあります。つまり、住宅用地を求める場合は「不動産」的な情報だけでなく、将来を見据えた情報を加味しなければ、その土地の本当の価値が見えてきません。そしてそこに建物が建つということを頭に入れて検討してください。

 

土地を賢く手に入れるには、ぜひ「将来」と「建築」の2つの視点で検討してください。ハウスメーカーや工務店に建築を依頼する場合は、候補地を一緒に見てもらうことはできます。土地探しをするなら、ぜひ、家づくりの依頼先の専門家と一緒に土地を確認することが重要です。一般的に土地を紹介する不動産仲介業者と一緒に土地を見ても、あまり意味がありません。彼らは建築のプロではありません。どちらかといえば、その土地を売りたいばかりです。建築のプロであるハウスメーカーや工務店の人に見てもらうべきなのです。

 

 

 

土地選びは地盤選び!!【賢い家づくり】

上でも将来的な見方が土地の検討には重要ですと言いました。土地というものは、たとえ現在の形状が整然とした住宅地であっても、それ以前は川だったり、池だったり、田んぼだったり、あるいは沼地だった、ということが少なくありません。今の綺麗な住宅地かは想像もつかない自然豊かな土地だった可能性も高いのです。もともと山が多く平坦な土地の少ない日本では、山を切り崩し、海や河川、沼地、田んぼなどを埋め立てて宅地にしてきたという歴史が脈々とあります。これらすべてが住宅地として不適切ということではありませんが、必ずしも適しているとは言い切れません。

 

※ハウスメーカーの家づくりとは?

※しつこく営業されない!資料請求の方法!!

 

 

軟弱地盤の場合、地盤改良費用が莫大に!!【土地選びのポイント】

もし軟弱な地盤であれば、建築前に地盤改良工事が必要となります。改良工事には、一般的には、土地の表面の土壌に固化剤を混ぜて硬くする「表層改良工事」で、およそ40~100万円程度の費用が必要です。この「表層改良工事」が最も費用が安く、次に最もよく実施されるコンクリート杭を一定の分布で地中に打ち込む「柱状改良工事」であれば、70万円~150万円もの費用が必要なのです。さらに最も大がかりな鋼管杭を地中に打ち込む「鋼管杭改良工事」は100~200万円程度の地盤改良費が必要なのです。地盤だけでもこのように以前の土地の状態によって、別途大きな費用が必要になるケースが多くあるのです。

 

このような過去の土地の状態を把握せずに、購入していまうと大変なことになるのです。

 

 

旧地名でわかるその土地の怖い過去!!!

土地の過去の状態を推察方法として、地名で判断する方法があります。これは土地の来歴を知る最も簡便な方法です。地名といっても今の地名では意味がありません。いわゆる「旧地名」というものです。旧地名に「沼、池、瀬、浦、谷」といった字が使われている場合には注意が必要です。そこが水場であったことを示している場合が多く、軟弱な地盤の可能性が高いのです。

 

また古地図を見れば、その土地が以前どう使われていたか理解できます。国土交通省等が運営・管理するウェブサイト「国土地盤情報検索サイト」では、全国の土地利用状況がわかる地図はもちろん、ボーリング柱状図や土質試験結果等の地盤情報も入手することができます。さらには国土交通省の「ハザードマップサイト」にアクセスすれば、自治体ごとの液状化や洪水、高潮等のを示した土地の治水に関する情報が入手できます。このような国が公に開示している情報を上手に利用すれば、土地に関する有益な情報を入手することが出来るのです。

 

 

土地選びは「用途地域」から?

自分の土地に注文住宅を建てられるかどうかは、都市計画法に基づいて定められた「都市計画」によって決まります。都市計画が定められているのはおおむね全国の約3分の1の地域です。この「都市計画区域」は市街化区域と市街化調整区域に分かれています。「市街化区域」は原則として家は建てられますが、「市街化調整区域」は原則として宅地造成などの開発も一般の住宅の建築もできません。しかし、農家住宅や、すでに開発許可を受けている場合、またすでに建物が建っている敷地では例外的に家が建てられます。

 

【用途地域の種類と特徴】

用途地域 特徴
第1種低層住居専用地域 1~3階までの低層住宅が中心の地域。小規模な店舗・事務所兼用住宅、小中学校などは建築可能
第2種低層住居専用地域 2階建て以下で床面積150㎡以下の店舗は認める、主に低層住宅を中心とした地域
第1種中高層住居専用地域 4階建て以上のマンションも建てられる中高層住宅のための地域だが、2階建ての戸建てやアパートも多い
第2種中高層住居専用地域 2階建て以下で1,500㎡までの店や事務所など利便施設が建てられる、主要な道路に面する地域
第1種住居地域 3,000㎡以下のオフィスビルやホテルなども建てられる。商業施設と共存し、住居の環境を守る地域
第2種住居地域 パチンコ店、カラオケボックスなども建てられ、商業施設と共存しつつ、住居の環境を守る地域
準住居地域 主に幹線道路沿いの地域で、小規模な劇場や一定の自動車修理工場、倉庫なども建てられる
近隣商業地域 近隣の住民のための日用品を販売する店舗などの立地を促進する地域
商業地域 銀行、映画館、飲食店、デパートなどが集まる地域。都心・副都心の商業地、中小都市の中心商業地など
準工業地域 環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を促進する地域。学校、病院など利便施設も建てられる
工業地域 どんな工場も建てられる工業の利便を促進する地域。住宅、店舗は建てられるが、学校、病院などは不可
工業専用地域 工業を促進するための地域で、住宅および店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられない

※鉄骨住宅の外壁材比較

※家づくりの基礎知識

 

 

注文住宅を建てる時の法律や制限【用途地域】

土地選び

 

家を建てるにあたっては、用途地域や建ぺい率・容積率など、いろいろな制限があり、これらの規制をクリアすることが必要です。地域によっては家を建てられなかったり、建物の用途や規模、構造などに思わぬ制限があって、希望通りの建物が建てられないということにもなりかねません。あらかじめ建物を建てるときにどのような制限があるか知っておくことも重要です。まず、家を建てる際の制限の基本となる法律として都市計画法があります。これは、秩序ある街づくりを目的とする法律で、都道府県知事が市町村の中心市街地とその周辺地域を都市計画区域として定め、その地域内での無秩序な土地利用や開発行為を規制するものです。

 

都市計画区域外では、各自治体が定めた規制に従うことになります。都市計画法は、都市計画区域の計画的な市街化を図ることを目的とした「市街化区域」と、市街化を抑制することを目的とした「市街化調整区域」に区分しています。市街化調整区域は、市街化を抑制する地域なので、原則として居住用の建物は建築できません。なお、都市計画法は、このほか都市計画事業による建物の建築を制限しています。

 

制限①

用途地域による規制

市街化区域内については、まず、都市計画法が環境に応じた地域割りを定め、建築基準法がその地域ごとに建ててもよい建物の用途を規制しています。これが、第一種低層住居専用地域、商業地域などの、「用途地域」といわれる規制です。用途地域は、大きく住宅地、商業地、工業地に分けられ、さらにこれらを細分化し、19種に区分されています。具体的にどのような建物が建てられるかについては、建築基準法27条と48条に定められています。

 

制限②

接面道路による制限

敷地が道路に接する状況に応じた建築制限です。家を建てるには、敷地が幅4m以上の道路に2m以上接していることが必要です。ただし、4m未満の道でも、特定行政庁が指定したものは建築可。道の中心線から2m後退(セットバック)した線を道路境界線とみなすことになっています。その結果、道路とみなされた部分は、建物を建築するための使用ができなくなり、建築基準法上の敷地面積からも除外されます。

 

制限③

建ぺい率による制限

 

建ぺい率と容積率で建物の大きさが決まる!!

 

たとえ広い土地を購入しても、大きな家が建てられるとは限りません。家の大きさは、好き勝手にできるものではなく、さまざまな規制を受けるのです。その地域にあつた土地活用のため、建物の規模を規制するものが「建べい率」と「容積率」です。それぞれの用途地域で、上の表にあるような割合数値がいくつか設定されており、個別の数値は地域自治体が決定します。この割合で、敷地に対して何%の面積の家を建てることができるかを示します。建ぺい率が低い地域は、建物間の距離に余裕ができ、火災時の延焼などの防止に役立ちます。建ぺい率とは、建築面積の敷地面積また、用途地域のなかで、風致地区とか文教地区などのように、土地利用が制限されることがあり、これを特別に対する割合をいいます。原則として用途地域ごとに決まっている基準を超えてはいけません。複数の基準がある場合にいずれを採用するかは、各自治体によって異なります。なお、次の場合には、建ぺい率は緩和されます。

防火地域内で耐火建築物(鉄筋コンクリート造等)の場合は、10%プラスされます。

角地で特定行政庁が指定した場合は、10%プラスされます。

①と②の両方の条件を満たす場合は、20%プラスされます。

 

制限④

容積率による制限

容積率は、敷地面積に対する延べ床面積の割合のことで、延べ床面積とは各階の床面積をすべて合計した数値です。都市計画による指定容積率か、道路の幅による基準容積率のどちらか厳しい方を適用します。容積率も、原則として用途地域ごとに決まっていますが、複数ある割合のいずれを採用するかは各自治体によって異なります。ただし、前面道路の幅が12m未満の場合には、自治体の採用する数値と以下の方式で算出した数値のうちの低い数値によって容積率が決まります。住居系の地域では、道路の幅に10分の4をかけた数値、それ以外の商業・工業系の地域では、道路の幅に10分の6をかけた数値です。

 

たとえば、住居系の地域で、①都市計画法の容積率が300%、②道路幅が6mとすると240%となり、②が容積率となります。なお、緩和規定は次の通りです。自動車の車庫部分の不算入自動車、自転車の駐車専用の施設については、その部分の面積が総床面積の5分の1を超えない範囲で、床面積に算入されません。

 

制限⑤

地階部分の不算入

地下室は、地上階の床面積の3分の1までは床面積に算入されません。条件としては、地階の天井が地盤面から1m以下であることが必要です。

 

制限⑥

斜線による高度制限

建物の高さは、道路斜線制限、②隣地斜線制限、③北側斜線制限、④日影規制によって規制され、そのうちの最も厳しいものに従わなければなりません。

 

①道路斜線制限

道路斜線制限とは、前面道路の反対惻の境界線からの水平距離を基準とした高さ制限です。容積率に応じ、前㈲道路の反対側境界線からの水平距離が、左表の縋欄の距離以下の範囲で制限されます。敷地内の特定の場所での建物の高さ制限は、特定の場所から前面道路反対惻の境界線までの水平距離に、り餮の数値を乗じた数値となります。用途地域といいます。

 

②隣地斜線制限

隣地斜線制限は、隣地境界線からの水平距離による高さ制限です。隣地斜線制限は、第一種・第二種低層住居専川地域には適用されません。第一種・第二種中高層住居専用地域、第一種・第二種住居地域、準住居地域では、建築物の高さが20mを超える場合には、その部分について一定割合で高さが制限されます。

 

③北側斜線制限

北側斜線制限は、第一種・第二種低層住居専用地域と、第一種・第二種中高層住居専用地域だけに適用されます。真北方向の隣地境界線または道路の反対側の境界線からの水平距離に、1.25を乗じたものに、第一種・第二種低層住居専用地域では5mを加えた高さに制限されます。第一種・第二種中高層住居専用地域では、10mを加えます。

 

④日影規制

日影規制は、商業地域、工業地域、工業専用地域には適用されません。また、その他の用途地域に関しては、どの地域を制限の対象地域とするかは自治体が決定します。したがって、日影規制の適用があるかは、市・区役所で調べることが必要です。第一種・第二種低層住居専用地域では、軒の高さが7mを超えるか、3階建て以上の建物が規制の対象となります。その他の地域では、建物の高さが10mを超える場合が規制の対象です。そして、敷地境界線からの10mの距離を基準として、その内外に一定時問以上の日影を生じさせてはならないとするものです。

 

制限⑦

地域による高度制限

自治体ごとに、その用途地域によって建物の高さを制限している場合があります。これについては、市・区役所で調べることが必要です。第一種・第二種低層住居専用地域の建物の高さは、都市計画で10mか12mのどちらかに制限されます。

 

制限⑧

建物の構造の規制

火災予防という観点から、都市計画で防火地域と準防火地域を指定し、その地域内の建築物は燃えにくい材料・構造でつくるように規制がなされています。

 

防火地域内の建築物

①地階を含む3階以上の建物か、延床面積が100㎡超の場合には、耐火建築物としなければなりません。
②2階以下の建物で、延床面積が100㎡以下の場合には、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。

 

準防火地域内の建築物

①地階を除いて4階以上の建物か、延床面積が1500㎡を超える場合には、耐火建築物としなければなりません。
②延床面積が500㎡以上、1500㎡以下の建物の場合には、耐火建築物または準耐火建築物としなければなりません。
③地階を除いて3階以上の建物の場合には、耐火建築物または準耐火建築物とするか、防火上の基準に適合する構造としなければなりません。

 

交通安全や日射しを守るための制限がある!!

家は、ポツンと1軒だけあるのではなく、いくつもの家が密集してひとつの地域を形成しています。そこで暮らす人々のそれぞれの生活を尊重し、健康で安全な暮らしを支えるための法律が決められています。例えば交通などの安全や、狭い道路に面した土地や角地にある上地には、使用に関しての制限があります。また近隣住宅への日当たりや通風など、健康的で衛生的な住環境を守るために、建築物の高さか制限されます。それらの制限は、条件が重複した場合、より周辺に配慮したもの、つまりもっとも厳しい規則に従うこととなるのです。規則によっては、建てられる住宅の規模に影響してくることもあるので、どんなものがあるのか把握しておきましよう。土地購入の際には、加わる制限を整理して確認しておきましよう。

 

 

過去の災害を把握して万一の危険を想定

家を買う際に、自然災害に対してどれくらい安全なのかを確認することも人事です。検討している土地がどういった災害でどのような被害を受けた経緯があるかを調べるときに活用したいのが、国土交通省の「「ザードマップポータルサイト」です。市町村作成のバザードマップが集約されており、洪水や津波、液状化といった災害の種類ごとにリスクを知ることができます。

 

また、近くの図書館や市役所、グーグルアースなどで古地図を見て、かつてその土地がどのような場所だったのかという歴史を知っておくのも有効。昔は海や川だった土地もあり、危険を想定する際の参考になります。

 

液状化ハザードマップ

液状化は沿岸地域だけとは限らない。マップで要確認東京都の液状化ハザードマップ。液状化が発生しやすい地域は、埋立地以外に低地や旧河道があり、沿岸地域だけが液状化の被害を受けるわけではない。液状化の発生が少ない地域とほとんど発生しない地域も表示されているので、沿岸地域外でも要チェック。

 

震度ハザードマップ

同じ市区町村でも推定震度は地域で差がある地震の震度は地域によって差があるため、推定震度分布図を各自治体で公表している。地震発生同時期でも、震度7の揺れを感じるところもあれば、震度5強しか感じないところもある。購入希望の地域の推定震度の確認は必須。

 

津波ハザードマップ

紀伊半島、四国、九州など.全国に危険地域がある津波の被害は沿岸部に集中する。紀伊半島、四国、九州地域なども危険地域として各自治体が詳細な情報を公開しているので確認しておこう。地域によっては、5m以上と3~5m未満の被害に遭うところに分かれている。

 

土砂災害ハザードマップ

土砂災害地域をスポットで紹介。詳しくチェック台風などで土砂災害が起きやすい場所は、全国津々浦々に広がっている。特に台風の通り道になりやすい東海地方や中国地方は顕著。時間雨量20mm以上、連続雨量100mm以上で自主避難を訴えている。

 

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