SC　定期借地権でマイホームは本当にお得なのか？

定期借地権(略して定借)というのは、期間を主に50年と定め、その期間だけ土地を賃借するという制度です。 50年後には、必ず地主に返さなければなりません。土地代が要らない代わりに、月々の地代は払わなければならず、保証金として土地代の15～30％ほどを預ける必要もあります。この保証金の額は、大体、将来の解体費に準じて決められるのが一般的です。土地の返還に際しては、建物を解体し、更地で返す必要があり、解体費と毎月の地代で、総額1000万円～数千万円の経費が必要となるため、あまり普及していないのが現実です。

定期借地権には用途や借地期間などによって３つの類型があります。そのうち、住宅供給に活用されているのが一般定期借地権で、住宅メーカーが先鞭をつけたのに続いて、最近ではマンション市場でも定期借地権付き分譲住宅の販売が活発化しています。定期借地権付き分譲方式（定借方式）のしくみは、簡単に説明すると、住宅メーカーなどの事業者が土地所有者と定期借地権契約を結び、事業者が借地の上に住宅を建設、住宅購入者が定期借地権を譲り受けて住宅を取得する、というものです。土地について購入者が支払うのは、当初の保証金と毎月の地代ですが、首都圏の場合、保証金は500万～1200万円、地代は２万～３万円台が平均となっています。定期借地権のおかげで、一般的な所有権分譲より40～60％割安な価格で住宅を収得できるようになりました。

ある地方都市の物件でシミュレーションしてみましょう。坪40万円の土地50坪(2000万円)に、仮に消費税込み1500万円の家を建てるとします。総額3500万円で、自己資金500万円、残りの3000万円は30年ローンで借りるとします。金利を2％とすると、利息が約1200万円ほどになります。土地にかかる固定資産税は、県や市によって違いますが、仮に年間約2万5000円ほどとすると、50年で125万円になります。すべてを合わせると、4825万円支払うことになります。

土地に対しては、保証金(解体費)として300万円、毎月の地代2万円が、50年で1200万円、合わせて1500万円の経費が必要になります。自己資金800万円のうち300万円を保証金に充てると、残りは500万円となります。家を2000万円となるので、住宅ローンは1500万円になります。 30年3％の利率とすると、利息が800万円ほどになります。 50年で総額、4300万円を払うことになります。

①土地保有志向を充足＝従来の借地権では一度土地を貸すと返還を求めることがきわめて困難で、多額の立退料を要求される例が多くありました。定借方式では契約期間の終了後、契約更新ができないため、確実に土地保有者に返還されます。

②事業リスクが小さい土地活用方式Ｈアパートなどの賃貸住宅や駐車場経営などの場合、事業資金の投入、管理・運営業務が必要となりますが、定借方式では経営上のリスクが小さく、管理などの煩わしさもありません。

③安定的な収入を確保＝契約時に保証金などの一時金の確保ができるほか、その後は毎月安定した地代収入を得ることができます。

①居住コストが大幅に軽減＝契約時には保証金などの一時金が必要となりますが、その額は土地購入費の20％見当であり、住宅購入時の負担が大幅に軽減されます。地代も周辺のマンションの管理費プラス駐車場代程度で、50年以上にわたる居住コストが大幅に軽減されます。

②良質で好みに合った住宅の取得が可能＝借家と異なり、自分の好みに合った住宅を取得することができるうえ、購入価格が安い分だけよりグレードが高く広い住宅を取得することが可能となります。また、増改築も自由なため、ライフサイクルの変化に対応した住生活を実現することができます。

①土地投資関連のリスクの解消＝土地を購入、造成して分譲する場合の投資負担、開発リスクがありません。これは、上物（建物）の販売増に結びつきます。

②潜在需要の掘り起こしが可能＝マイホーム取得を諦めていた潜在需要者層の掘り起こしが可能です。